Yüksek faiz dönemi ev satmak zor! 2021'de konutu faiz vuracak

2021 yılında emlak ve gayrimenkul sektöründe sıkıntılı günler yaşanacak. Artan faiz oranları ile birlikte konut satışlarının durma noktasına gelecek.

Geçtiğimiz yıl durgunluğun aşılması için kamu bankalarının haziran ve temmuzda düzenledikleri konut kredisi kampanyaları ile gayrimenkul sektöründe büyük bir canlılık yaşanmıştı. 

Türkiye'nin pandemiyle olan mücadelesinde yavaşlayan ekonomik faliyetlerin yanı sıra bankaların faiz oranlarının yükselmesiyle birlikte 2021 yılında gayrimenkul piyasası konut satışlarında neler yaşanacağını merak ediyor. 

Merkez Bankası Aralık 2020'deki son toplantısında faiz oranını 2 puan arttırarak yüzde 17 olarak açıkladı. Ardından da bankalar konut kredi faizlerini ortalama 1.65’e kadar yükseltti. Bu  faizlerle ev satmak imkansız. 

Yüksek faiz gayrimenkul piyasasını olumsuz etkiliyor. Kasım 2020 rakamlarına baktığımızda ipotekli konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 44,3 azalış göstererek 24 bin 450 oldu.

Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı yüzde 21,7 olarak gerçekleşti.

Faizin 2 puan daha arttırıldığı gerçeğiyle birlikte konut satışlarında ciddi oranda azalmanın gerçekleşeceğini görmemiz gerekiyor.

ESKİ GÜNLERİ ARAYACAĞIZ

Temmuz ayında Türkiye genelinde 229 bin konut satılarak Cumhuriyet tarihinin rekorunun kırılmıştı. İpotekli (kredili) konut satışlarının bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 900,6 artış göstererek 130 bin 721 oldu ve tarihi zirveye yükselmişti.

2021'de o günleri bir daha bulabilmek çok zor olacak.

2017 - 2019 yılları arasında ruhsat alınan yeni büyük projelerde yüzde 75 azalma gerçekleşti.

2020 yılındaki rekora bakıldığında gerçekleşen konut satışlarının % 60'tan fazlası ikinci el konuttaydı. Yeni konut üretimi son iki yıldır zaten azalmıştı. Bu faiz oranları ile satışların düşeceğini öngören inşaat firmaları 2021 yılında yeni konut üretmeyecek.

Dolayısıyla bir yandan yüksek konut kredi faizleri diğer yandan arz-talep dengesindeki daralma ile birlikte konut fiyatlarında artış gerçekleşecek. Bu denklem içinde yeni konut almak isteyenler için 2021 belkide sadece hayal kuracakları yıl olacak. 

KONUT KREDİ FAİZLERİ YÜZDE 1'İN ALTINA İNMELİ

Türkiye'nin konut satış geçmişine baktığımızda kredi faizleri yüzde 1'in altına indiği dönemlerde artış gerçekleşti. Kredi faizlerinin yüzde 1'in üstüne çıktığı her dönem satışlar durağan hale geliyor.

Merkez Bankası'nın aralık ayındaki faiz artışının ardından ne kamu bankaları ne de özel bankalar konut kredi faizlerini yüzde 1'in altına çekemeyecek. Gayrimenkul sektörünün büyük oyuncuları kendi finansman kaynakları ile konut satışlarında alıcıya kolaylıklar sunuyordu. Bu yıl onların da bu kaynakları bulmaları ya da varsa bile bu faiz oranlarıyla kullandırmaları mümkün olmayacak. 2021 yılında ne içinde oturup yaşamak için ne de yatırım yapmak için vatandaşlar konut almayı ekonomik bulmayacak.

2020'nin ilk 11 ayında 1 milyon 393 bin adet konut satıldı. 2020 yılında 1,4 milyon adetin üzerinde konut satışı yapıldı. 2020 rekor yılı oldu ancak yeni proje üretmeyen gayrımenkul sektörü büyük kan kaybedecek. Bu kan kaybının etkisi Türkiye ekonomisine de yansıyacak. Çünkü inşaat sektörünün sağladığı istihdam ve vergi gibi katma değerler azalacak. Sektördeki zayıflama ile birlikte bunun etkisi enfslasyon rakamlarına basınç yapacak.

KONUT FİYATLARI ARTACAK

Konut fiyatları ortalama yüzde 25-30 oranında artacak. 2020 yılında ipotekli ve ikinci el konut satışları devam ederken, yeni büyük projeler üretilmedi. Stokların eritilmesi için gayret gösterildi. İnşaat birim maliyetleri pandeminin de etkisiyle arttı. Mart ayında metrekare maliyeti 3700-3800 iken, bugün 6000-6500 TL’lere çıktı. Dolayısıyla artan maliyetlerle birlikte azalan konut arzı fiyatları ortalama yüzde 20-30 oranında yukarı çekecek.

2020 yılındaki ipotekli konut satışlarında şirketler maliyet hesabını bir önceki yıl üzerinden yaptı. Söz konusu projelerin fiyatlandırılmasında eski maliyetler artık geçerli değil. Firmalar konut fiyatlarına zam yapmamıştı. Eski fiyatlarla satmaya çaba gösterdiler. Ancak artık eski projelerde ev kalmadı. Yeni üretilecek olan konutlar için maliyetler de arttı. Ya zamlı fiyatlarla konut üretilecek ve eldekiler de buna göre fiyatlandırılarak satılacak ya da konut üreticisi firmalar kapılarına kilit vuracak.