Yatırımcı gayrimenkul fonlarını sevdi... Pandemide ivme kazandı!

Re-Pie Portföy Yönetimi ‘Gayrimenkul Sektör Raporu’nu açıkladı. Sektörün pandemi sürecindeki performansının yanı sıra geleceğe dönük beklentilere ilişkin önemli verilerin yer aldığı raporda, birçok sektör gibi gayrimenkulün de pandemi koşullarından etkilendiği belirtildi.

2020 yılında belirsizlikler nedeniyle yatırımcının risk tercihlerine göre varlıklarını dağıtmasına olanak tanıyan gayrimenkul yatırım fonlarına yöneldiğinin altı çizilen raporda, sektörün farklı segmentlerinde değişen iş modellerine ve yatırımcının koşullara uygun şekilde dönüşen tercihlerine ve beklentilerine dikkat çekiliyor.

Konut pazarı geçen yıl yeniden canlandı

Rapora göre, Türkiye’de 2020 yılı Aralık ayı itibarıyla toplam 1 milyon 499 bin 316 adet konut satışı gerçekleşti. Bunlar arasında ipotekli konut satışı miktarı 573 bin 337 oldu. Konut sektörü, durgun geçen 2018 ve 2019 yıllarını takiben, pandemi koşullarına ve ekonomik daralmaya rağmen beklentilerin üzerinde bir performans ortaya koydu. Kamu bankalarının kampanyaları ve konut faiz oranlarındaki düşüş son 10 yılın en yüksek senelik ipotekli konut satış hacmine ulaşılmasını ve son iki yılın satışlarının üzerine çıkılmasını sağladı.

Rapora göre, kamu bankalarının kampanyaları hayata geçmemiş olsaydı senelik ipotekli satışlar 350-400 bin adet, toplam satışlar ise 1,2 milyon adet seviyesinde kalacaktı. Raporda ayrıca, kampanyaların etkisiyle konut stokunda erime söz konusu olsa da hızla artan inşaat maliyetlerinin yeni proje sayısında azalmaya ve orta vadede konut değerlerinde artışa neden olduğu vurgulandı.

Ofis kiracıları bina ve semt değişimine gidiyor

Türkiye Ticari Gayrimenkul Fiyat Endeksi 2020 Aralık sonu itibarıyla 177,19 puan seviyesinde gerçekleşti. Endeks, geçen senenin aynı ayına oranla 35 puan artış gösterirken, aylık 2,53 puan artış gösterdi. 2020 yılına 146,97 puan seviyesinde başlayan endekste, 12 aylık dönemde 30,22 puanlık bir artış yaşandı.

Rapora göre, pandemi sürecinde, İstanbul’da ofis pazarında, bazı bölgelerde görülen boşluk oran artışları, başka bölgelerdeki dolulukla kısmen dengelenirken, bu durum, kiracıların daha uygun kiralar için bina ve bölge değiştirmeyi tercih ettiğine işaret ediyor.

Yeni normal açık hava konseptinin önünü açabilir

AVM Ciro endeksinin enflasyondan arındırılmamış verilerine göre, Kasım 2020’de bir önceki yılın aynı dönemine göre sektörde yüzde 11 oranında daralma görüldü. Pandemi döneminde daha da büyüyen e-ticaret hacmi, AVM sektöründeki rekabet, yapımı devam eden AVM’ler ve alışveriş caddeleri bu alandaki rekabetin yeni belirleyici unsurları olarak öne çıkıyor. Yeni dönemde AVM’lerin alışverişten çok eğlence odaklı bir yapıya dönüşmesi, özellikle yaz döneminde açık hava AVM’lerin sayısının hızla artması mümkün görünüyor.

E-ticaret ile şehir lojistiği arttı, tesis kiraları yükseldi

Rapora göre, 2020 yılı ikinci yarısında, diğer sektörlere kıyasla pandeminin olumsuz etkilerinin en az yaşandığı piyasa lojistik pazarı oldu. Endüstriyel tesislerde üretimin yavaşlamasına ve yer yer durmasına karşın, bu dönemde e-ticaretin artmasıyla özellikle şehir lojistiği tesislerine olan talep arttı. Artan taleple birlikte kiralar TL bazında yükseldi. 2021’de de salgının etkisiyle boşluk oranlarındaki düşüşlerin devam edeceği ve buna paralel olarak metrekare başına TL bazında kiraların yükseleceği öngörülüyor.

Otel inşaat ruhsatları azalıyor

Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndan elde edilen verilere göre, 2019 yılının üçüncü çeyreğinde Türkiye’ye toplam 18,4 milyon yabancı ziyaretçi geldi. 2020 yılının üçüncü çeyreğinde ise bu değer 4,4 milyon oldu. Belediyeler tarafından otel ve benzeri binalara verilen yapı ruhsatı 2019'da bir önceki yıla göre yüzde 42, yapı kullanma izin belgeleri de yüzde 12 azaldı. 2020 yılı Eylül ayı itibarıyla 485 yapı ruhsatı, 388 yapı izin belgesi verildi. Rapora göre, salgının olumsuz etkilerinin en çok yaşandığı sektörlerden biri olan turizm sektörün geleceği, salgın sürecinin şiddetine ve süresine paralel şekilleneceği tahmin ediliyor.

Gayrimenkul yatırım fonları yüzde 20 büyüdü

Raporda verilen bilgiye göre, 31 Aralık 2020 sonu itibarıyla Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından yetkilendirilen 23 portföy yönetim şirketinden 7’si sadece Gayrimenkul Yatırım Fonu kurmak üzere, yine 7’si hem Gayrimenkul hem Girişim Sermayesi Yatırım Fonu kurmak üzere yetkilendirildi.
Bu portföy yönetim şirketlerinin yönetiminde bulunan, ihraç dönemi devam eden veya ilk defa yatırım yapmış olanlar dahil olmak üzere aralarında Re-Pie Portföy’ün de 8 fonu olmak üzere toplam 47 gayrimenkul yatırım fonu bulunuyor. Bu fonların toplam büyüklüğü bir önceki çeyrek döneme göre yüzde 20 artış göstererek 8,5 milyar TL seviyesine ulaştı. Fonların yatırım stratejisi incelendiğinde, fon adedine göre öne çıkan stratejiler karma (yüzde38), konut (yüzde 24) ve ofis (yüzde 24) oldu.

"Gayrimenkulün yeni normalinde yatırım fonları var"

Gayrimenkul sektörünün bileşenlerinden konut, ofis, alışveriş merkezleri, lojistik ve konaklama tesisleriyle birlikte gayrimenkul yatırım fonlarını ‘Gayrimenkul Sektör Raporu’nda mercek altına aldıklarını söyleyen Re-Pie Portföy Yönetim Kurulu Başkanı Dr. Emre Çamlıbel, pandemi sürecinin bu bileşenler üzerinde farklı farklı etkileri olduğunu belirtti. Çamlıbel, özellikle kamu bankaları öncülüğünde gerçekleştirilen faiz indirim kampanyasının hem gayrimenkul geliştiricilerin stoklarını eritmelerini hem de eski konut piyasasının dönemsel olarak olumlu bir performans sergilemesini sağladığına dikkat çekti.

Son yıllarda gelişen e-ticaretle birlikte lojistik merkezlerine talep artarken kiralarda da bir artış yaşandığını kaydeden Çamlıbel, şöyle konuştu: "Ofisler, alışveriş merkezleri ve konaklama tesisleri pandemi sürecinde zorluklar yaşarken, bu dönemde gayrimenkul yatırım fonlarına ilgi yoğunlaştı. Gayrimenkul yatırım fon büyüklüğü bir önceki çeyrek döneme göre yüzde 20 artış göstererek, 8,5 milyar TL seviyesine ulaştı. Eylül 2020 ile Aralık 2020 arasında SPK tarafından 2 yeni gayrimenkul yatırım fonuna kuruluş izni, 1 gayrimenkul yatırım fonuna ihraç belgesi onayı verildiğini görüyoruz. Pandemi süreci devam ederken gayrimenkul sektörünün 'yeni normal' koşullarında kendini yeniden yapılandırdığını gözlemliyoruz. Ülkemizdeki gayrimenkul yatırım eğilimi göz önüne alındığında, belirsizliklerle dolu pandemi sürecinde yatırımcıların risk tercihlerine göre varlıklarını dağıtmasına imkân tanıyan gayrimenkul yatırım fonları 2020 yılında da öne çıktığı yorumunu rahatlıkla yapabiliyoruz.”