Yapı sektöründe arz talep dengesi nasıl sağlanır?

Yapı sektöründe karlılığın %30 ila 50 arasında değiştiğini kaydeden Yalçınlar Group Yönetim Kurulu Başkanı Yalçın, projenin ilgi görmesi ve bölge değerinin artmasına paralel olarak bu oranın yükselebileceğini, aksi olursa karlılığın düşeceğini, hatta projenin zarar edebileceğini ifade ediyor. Yalçın, fiyat odaklı projelerde kar marjlarının düşük ama daha hızlı satıldığını, kalite ve konfor odaklı projelerde karlılığın daha yüksek ama daha uzun sürede satıldığını belirtiyor.  Ancak projenin alıcılar tarafından talep görmesi halinde hem hızlı, hemde karlı satılabileceğini ve bu nedenle her projeyi aynı arz talep dengesi ile değerlendirmenin yanlış olduğunu ifade ediyor.

Karlılıkta firmanın finansman gücü, tecrübesi, arsayı temin koşulu, genel giderleri ve finansman maliyeti karlılığı etkileyen faktörler olduğuna değinen Yalçın, aynı projeyi 10 ayrı firma yapsa karlılığın hiçbirinde aynı olamayacağını söylüyor. Yalçın, aynı projeden bir firma kar ederken bir başka firmanın zarara girebileceğini dile getiriyor. 

Lüks villa inşaat maliyeti 1000-1500 dolar/m²

Lüks bir yapının anahtar teslim maliyetinin arsa maliyeti, finansman maliyeti ve süre gecikmeleri hariç metrekare 700-1000 dolar artı KDV olduğunu ifade eden Yalçın, ancak söz konusu yapı villa ise bu maliyetin metrekare 1000-1500 dolar artı KDV arasında değiştiğini belirtiyor.

Yalçın, arsa maliyetlerinin bölgeye göre %30'lardan başlayıp %500 lere kadar çıktığını, 1m2 inşaat maliyetinin arsa dahil 900-7500 dolar arasında alabileceğini ve maliyetteki en önemli faktörün arsa maliyeti olduğunu belirtiyor. Ayrıca lüks villa kdv lerinin %18 olduğunu ve kdv nin de maliyetleri arttırdığını söylüyor.  Son yıllarda artan mazot, elektrik, işçilik, su, harç giderleri ve vergilerin inşaat maliyetlerini %30 oranında artırdığını belirten Yalçın, bu kalemlerin içindeki en kritik kalemin mazot olduğunu, mazot fiyatının tüm maliyetlere olumsuz yansıdığını ifade ediyor.

Satın alınacak konut sorgulanmalı

Yalçın, konut almak isteyenlerin öncelikle metrekare birim fiyatlarını ve satıcının metrekareye hangi alanları dahil ettiği, fiyata dahil olan üretimin neler olduğu ve metrekare ölçümlerinin doğruluğunu sorgulamaları gerektiğinin altını çiziyor. Metrekareleri aynı koşullar ile tespit edilmiş konutların  metrekare birim fiyatları ile karşılaştırılması gerektiğini ifade eden Yalçın, eksperlerin maalesef bu incelemeyi yaparken satıcının metrekare beyanını esas alarak değerleme yapabildiklerini,   eksperlerin ölçümleme ve inceleme  yapmaları gerektiğine  dikkat çekiyor.

Aynı konutun metrekaresini %50-60 daha fazla veya eksik beyan etmenin mümkün olduğunu belirten Yalçın, bu durumun haksızlığa  yol açtığı gibi konut sahibi olmak isteyenlerin de yanlış değerlendirmeler ile konut alabileceğini söylüyor. Yalçın, özellikle villa projelerinde büyüklüğe garaj, sert zeminler, havuz ve pergolaların dahil edildiğini ve metrekare büyüklüğün %50-60 oranında abartıldığını kaydediyor ve ekspertizler bu değerlendirmeleri iyice

Diğer yandan, tamamlanmamış bir konut ile tamamlanmış bir konutun metrekare birim fiyatlarının aynı olamayacağını, iki katı fark olması gerektiğini dile getiren Yalçın, konut alıcıları değerlendirme yapamadıkları gibi eksperlerin bazılarının da bunu dikkate almadıklarını belirtiyor. Yalçın, eksperlerin tamamlanmış ve gerçek metrekarelerle satışı yapılan bir projenin ekspertizini yaparken, tamamlanmamış ve metrekareleri büyük beyan edilen villaları aynı şekilde emsal alarak beyanlara göre değerlendirdiklerini ve bundan büyük bir haksız rekabet doğduğunu ileri sürüyor.

Yabancılar tasarım ve çevreci proje istiyor

Yabancı yatırımcıların daha çok özel tasarımlı ve farklılıkları olan çevreci villa projelerine ilgi gösterdiğini kaydeden Yalçın, yerli villa alıcılarının ise bölgeye has alışılagelmiş bölge mimarisi tasarımlı villaları tercih ettiğini belirtiyor. Yabancılar açısından tercihte önemli olan faktörün metrekare büyüklük değil, yeterli büyüklük olduğuna değinen Yalçın, yerli müşterilerin ise metrekare büyüklüğe daha fazla önem verdiklerini söylüyor.

Yalçınlar Group'un hayata geçirdiği GölMahal ve Batı Mahal villa projelerinden GölMahal'in özel tasarımlı, özel donanımlı çevreci bir proje olduğunu ifade eden Yalçın, Batı Mahal projesinin ise kullanışlı ve bölge mimarisiyle yapılmış büyük metrekare alanlı bir proje olduğunu kaydediyor. Yalçın, buna bağlı olarak GölMahal projesinin %40'ının yabancılar ve %60’ının daha modern tarzdan hoşlalan yerli alıcılar tarafından tercih edildiğini, Batı Mahal projesindeki yabancı alıcı oranının %10, yerli alıcıların ise %90  olduğunu ifade ediyor. 

İyi proje, iyi fiyat talebi arttırıyor
Türkiye'de villa üretimine bakıldığında lüks yapı stokunda fazlalık görüleceğini belirten Yalçın, ancak talep edilen lüks villa stokuna bakıldığında fazlalık olmadığını ileri sürüyor. Burada dikkatlerden kaçan önemli bir unsur olduğunu söyleyen Yalçın, yanlış projelendirmeden ve yanlış fiyatlandırmadan dolayı ağır satılan villaların satılamamasının, genele bakıldığında stok fazlası olarak görülmesinden kaynaklandığını belirtiyor. Yalçın, stok olmaması için bir projenin üretimi tamamlanana kadar satışının bitirilmiş olması gerektiğinin altını çiziyor.

İyi projelendirilmiş ve iyi fiyatlandırılmış proje stoklarının inşaat bitimine kadar sonlandığını ifade eden Yalçın, yanlış projelendirilen villaların stoklarının ise inşaat tamamlansa da uzun yıllar satılamadığına dikkat çekiyor. Bu bağlamda Türkiye'de natamam villaların stoklarının oldukça fazla olduğunu dile getiren Yalçın, satılmayan projelere bakıldığında mutlaka bir eksiğin söz konusu olduğuna vurgu yapıyor. Yalçın, söz konusu eksiklerin fiyatların hedef kitlesinin beklentilerinin üstünde olması, metrekare büyüklüğün ihtiyaçtan büyük ya da küçük olması, kullanılmayan alanın çok olması,  natamam olarak satışa sunulması, satış finansman koşullarının ağır olması ve kötü konumda yer alması şeklinde sıralıyor.

GölMahal ve Batı Mahal projelerini hayata geçirirken bu konularda hiçbir bir problem yaşamadıklarını söyleyen Yalçın, bunun en önemli nedeninin proje aşamasına geçmeden önce hedef kitleye "nasıl bir villada yaşamak istersiniz" sorusunu sorarak, projeden, satış fiyatına ve finansmana kadar istisnasız tüm detayları önceden belirlemiş olduklarından kaynaklandığını belirtiyor.

Alıcılar yatırımlarının değer kazanmasını bekliyor

Projeyi pazarlayan firma satış fiyatlarını belirlerken düşük fiyattan çıkıp kademeli artışlarla ortalama satış fiyatını hedeflemesi gerekir. ‘’ Bu proje daha fazla eder, daha fazla fiyatla çıkalım’’ düşüncesi ile hareket edildiğinde projenin satılamama riski yüksektir. Bu yüzden biz Batı Mahal projemizde ilk fiyatlarımızı ekspertiz değerlerinin altında belirledik ve kademeli olarak artıyor . Bu artışlar Alıcılarında hoşuna gitmektedir. Çünkü yatırımları daha ödemeleri bitmeden değer kazanacaktır. Biz müşterilerimizi ortak gibi görüyor ve onlara kazandırmayı hedefliyoruz. Müşterilerimiz kazanırsa biz yeni projelerimizde daha hızlı satarız.  

Proje tasarlanırken kriterler belirlenerek gerçekçi fizibilite yapılmalı

Villa yaşamından beklenen tüm özellikleri müşteri beklentileri doğrultusunda hayata geçirdiklerini ve Batılı bir kavram olan 'villanın' tüm özelliklerine sahip olan GölMahal vilalarının ardından Batı Mahal villaları projesi için start verdiklerini söyleyen Yalçın, satışa sunulan 150 villadan geriye kısa zamanda 70 villa kaldığını, alım için 250 potansiyel müşterileri olduğunu kaydediyor. Batı Mahal'de villaların dolar bazında değer artışının proje başlangıcından sonuna kadar yüzde 30-50 dolayında olabileceğini  ifade eden Yalçın, örnek villanın Eylül ayında tamamlanacağını, proje kalitesiyle tanışanların fiyat politikasını olumlu bulacaklarını belirtiyor.

Önümüzdeki dönemde profesyonel firmaların hedef müşteri kitlesi ihtiyaçları doğrultusunda ve alım gücünü temel alan projeler geliştireceklerini ifade eden Yalçın, güçlü inşaat firmalarının sadece proje geliştiricisi ve yatırımcı olacaklarını, üretimi güçlü taşeronlarıyla, satışı pazarlama şirketleriyle  ve finansmanı bankalarla ortaklaşa gerçekleştireceklerini belirtiyor. Yalçın, böylelikle proje başlamadan önce çok daha iyi bir fizibilite yapılacağını ve projelerin çok daha risksiz olacağını da sözlerine ekliyor.