Türkiye’de artık herkes EV ALMAK İSTİYOR

108 yıldır dünyanın önemli gayrimenkul markası haline gelen  Coldwell Banker Türkiye Ülke Başkanı  Gökhan Taş, konut sektörüne ilişkin emlakeki.com özel açıklamalarda bulundu…

** Konut sektörüyle başlamak istiyorum. Son dönemlerde balon konusunda çok konuşulmaya başlandı. Türkiye’de balon var mı gerçekten ?

Şöyle söyleyeyim 2013 yılında Türkiye’de 2 milyonun üzerinde tapu işlemi oldu. Yani şu anlama geliyor insanların yüzde 2 buçuğu tapu yaptı çok büyük bir rakam birde 2013 yılında Türkiye Gezi olaylarını yaşadı, 17-25 Aralık olaylarını yaşadı. Bunlar çok etkisi olan olaylar 2014 ylında ise 2 tane seçim geçirdi ülkemiz 2014 yılının eylül ayında yüzde 13’lük bir artış oldu. 

Ama adetlere bakıldığında türkiyede balon vardır diyemeyiz, balon şudur amerika’da bir konutunuz var 250 bin dolar değerinde banka diyorki gel ben sana 400 bin dolar 500 bin dolar vereyim. Gelir rasyosuna bakmadan parayı dağıtma amerikada ve dünyada balonu doğurdu. 

Bizim mali sistemimiz çok çok sağlam bugün sizing 10 bin lira geliriniz varsa bunun en çok 6 bin lirasına kredi kullanabiliyorsunuz. Finansal anlamda bir balon yok ama piyasada çok ciddi anlamda bir riskle karşı karşıyayız, riskte şu metrekaresi 5 bin tl üzerindeki konutlarda çok ciddi bir arz var ama o talep artık bitti. Yani o konutları alabilecek insanlar artık bitti yeni projelerin çoğuna baktığımız zaman çoğunluğu üst segmentte dolayısıyla bu konuda bir risk söz konusu ve bu risk her geçen gün artıyor, Müteahhitlerde markalı inşaat firmaları bunu aşmak için artık konutları teslim ettikleri halde satamıyorlar.

Kendileri finansman yaparak çünkü finansal yapı güçlü olduğu için o kişinin zaten kredisi var kişi bankadan kredi alarak orayı alamıyor bu sefer kendi içerisinde kredilendirerek satmaya başladı. Metrekaresi 2 bin, 5 bin TL arasındaki konutlarda ise talep çok ama arz yok böyle bir dengesizlik var bunun nedeni ise merkezde arsa kalmaması merkezden uzaklaştıkça fiyatlar düşüyor. 

Merkezde metrekaresi 6 bin dolar olan bir evin aynısını tüm malzemeleri aynı olsun, merkezden uzaklaştıkça 5 bin tl’ye bulabiliyorsunuz. Dolayısıyla burada kentsel dönüşümün önemi ortaya çıkıyor, kentsel dönüşüm türkiye’de çok büyük umutlarla başlamasına ragmen, binalarda oturan insanlar daha fazlasını alayım diyor. Müteahhit daha fazla ben alayım diyor bundan dolayı sağlıklı bir şekilde hayata geçirilemedi,önümüzdeki dönemde büyük semtlerde kentsel dönüşümden çok binasal dönüşüm yapılıyor. Bunlar biraz daha artacak 5 bin tl üzeri konutlarda bir balon yok sadece finansal bir risk var diyebiliriz.



** Peki bu kentsel dönüşüme nasıl bir çözüm bulunabilir?

Şu anda kentsel dönüşüm yasasında belediyelerin lokasyonlarında bir bölgeyi seçip orayı komple dönüştürmek gibi planlar var. Ada bazlı yapılmalı. Bina bazlı yapıldığı zaman şöyle bir şeyle karşılaşıyoruz. Diyelim ki 30 yıl evvel imar uygun yapılmış. 150 metrekare daire yapılmış kişi şu anda orada oturuyor, yeni imarda bu 100 metrekareye düşüyor. Burada metrekare kaybı var. 6 katlı yapılmasına müsade edilmiş şu anki imarda 5 katlı yapılabiliyor. Şu anda kentsel dönüşümde en önemli şey binanın eskiden yapılmış olduğu metrekareye verilmesine müsade edilmesi gerekiyor,. Bu çok önemli bir şey  

İkincisi bununla ilgili devlet bir kısmını surbanse ediyor burada böyle bir talebi olan kişilerin devlet finansmanında bunu yapması gerekiyor. Faizsiz çözüm modelleriyle finanse edilmesi gerekiyor. Ada bazlı dönüşümlerde de alt yapısı olmayan kentsel dönüşüm aslında kentsel intihar anlamına geliyor. Mesela örnek vereyim esenler bölgesinde oradaki adada bir alt yapı mevcut değilse ve siz oraya bir proje inşa ediyorsanız ve oranın hali hazırdaki alt yapısına gore yapıyorsanız bu olmaz bu oradaki halkı belki daha güvenli bir yaşama götürüyor ama yaşam kalitesini arttırmıyor. Dolayısıyla bizim ülke olarak yapacağımız projelerde insanların yaşam kalitesini arttırabilecek şeyler yapmamız lazım.

Örnek vereyim bir mahalle düşünün mahallenin nüfusuna gore orada 5 okul olması gerekirken 1 tane okul varsa siz yerinde dönüşüm yaptığınız zaman hala 1 okul yapıyorsanız aslında oraya iyilik değil bir anlamda sadece duvarları değişmiş birşey yapıyorsunuz.

** Bir de bunun içine insan sayısı ve trafiği eklenince çok büyük bir problem halini alıyor.

Şöyle oluyor biz 5 bin tl ve üzerideki projelerde şunu yapmıyoruz, otoparkı var mı yok mu, havuzu var mı yok mu, spor alanları var mı yok mu, alışveriş yeri var mı yok mu, bunların hepsi var... Bunun üzerine bir şeyler yapan projeler artık dikkat çekebiliyor. Bugünün ihtiyacı bu iken biz kentsel dönüşümle ne yapıyoruz. Orada otopark sorununu çözebiliyor muyuz, orada güvenlik sorununu çözebiliyor muyuz, alışveriş ihtiyacını, kreş ihtiyacını çözebiliyor muyuz? Modern yaşamın gereklilikleri neyse onları vererek proje yapmak gerekir ama şu anki görünümde sadece bina yapıyoruz. Evin içi değişiyor belki ama yaşam alanlarının getirdiği şeyler olmuyor.
 
** Peki 2015 nasıl olacak?

2015’te seçim var ve ben 2015’in çok iyi geçeceğini düşünüyorum. Şöyle söyleyeyim Türkiye’de konut edinme yaşı 43’ten 35’e düştü. Herkes ev almak istiyor. İnsanlar daha erken ev sahibi olmak istiyor çok iyi eğitimli dolayısıyla çok iyi gelire sahip yeni bir yaş grubu var. Bunlar önceden 20-25 yaş arasında evleniyorlardı. Evlenme yaşı arttı 30’a çıktı. 

Dolayısıyla evden erken ayrılıp tek başlarına yaşamaya başladılar. Genç insanların konut ihtiyacı var. Evli bekar farketmiyor. İnsanlar eski döneme gore daha fazla boşanmaya başladılar. 3+1’de oturuyor çocuğu var; boşanınca 1+1- 2+1 evlere yerleşiyor. Bu da 2 ayrı ev talebini doğuruyor. Dolayısıyla Türkiye’de gelir elde edenler kredi olabildği sürece bu talep devam edecek. Buna dayalı arz’ın bununla beraber ulaşım yollarının yapılması gerekiyor. 

Metro altyapısı ve metrobüsün gittiği heryerde mesela beylikdüzünden örnek vereyim metrobüs gelmeden once bir sürü boş daire varken şimdi neredeyse boş daire bulamıyorsunuz. Şöyle düşünün Mecidiyeköy'den başladınız Beylikdüzü'ne kadar metrobüs var. Örnek verelim Mecidiyeköy'de yaşayamazsınız fiyatlar çok yüksek. Devam edelim Çağlayan, Okmeydanı konut kalitesi çok düşük. Aaköy'de fiyatlar çok yüksek. İşte alt yapıdan kastım aslında kentsel dönüşümdeki alt yapıdır. Altyapı dediğiniz sadece kanalizasyon sadece doğalgaz değil zaten artık bunlar lüks değil, bunlar zorunluluk oldu. Daha modern ulaşım araçlarıyla ulaşmak burada çok önemli birşey, ben 2015 yılının dünyada çok büyük bir faiz oranlarında dalgalanma olmazsa 2014’e gore çok daha iyi geçeceğini düşünüyorum.





** Türk vatandaşı ne tür konutlarda oturmak istiyor?

Genel anlamda kişi sayısı +1 tercih ediliyor. 1 kişi ise 1+1, 2 kişi ise 2+1, 3 kişi ise 3+1... Sayı daha fazla ise 4+1 tercih ediliyor.

** Ağırlıklı olarak hangisi şu anda?

3+1’in tahtını şuanda 2+1 almış durumda,

** Firmanızdan bahsedelim, ne yaparsınız, Coldwell Banker ne yapıyor?

1906’da kurulmuş, dünyanın ilk gayrimenkul bankası. Dünyada 6 kıtada, 51 ülkede, 3500 ofiste faaliyette. Yılda 250 milyar dolarlık gayrimenkul satıyor. Yani Türkiye’nin bütçesi kadar gayrimenkul satıyor. Yılda 6 milyar dolarlık bir komisyonu var, rakiplerinin yaklaşık 2 buçuk katı ile dünyanın şuanda bir numarası, çok köklü bir marka, televizyona ilk reklam veren marka, ilk internet kullanan marka, ilk sosyal medyayı kullanan marka, ilk ticari eğitimi veren marka, ilk konut satışı eğitimi veren marka, marka konumlanma itibariylede şunun üzerine lüks konutta çok çok iyi bir pozisyonda, ticari gayrimenkulde çok iyi bir pozisyonda genelde de bulunduğu bölgede olan kout fiyatlarının üzerinde fiyatlarda uzmanlaşmış bir marka yani alt segmentte yok. Biz de Türkiye stratejisini bunun üzerine kurmak istiyoruz. 

Biz nisan 2013 gbi operasyona aldık 1 buçuk yıl gibi bir sure oldu biz sektörün içinden gelen insanlarız bu sektörü açısından büyük bir avantaj yani genelde bu tip markaları holdingler isim haklarını alır ve yürütür,  coolverbanker markasını diğer gayrimenkul markalarından ayıran bir diğer özelliğide 1906’da colver ve artur banker burayı kuruyor birisi 65’te birisi 67de ölüyor.1980’e kadar kendileri 700’den fazla ofis açıyorlar fren cahsien vermiyorlar. Ama o 1906’da kurulan ofisler hala devam ediyor. Dolayısıyla colverbanker hala devam ediyor günlük anlık piyasada ne oluyorsa ondan para kazanıyor. Işin içinde olan tek marka colver banker.

** Her hangi bir değişiklik ortaklık göstermeksizin?

Coldwell Banker, şöyle bir şirket kültürü var danışmanlık yapmayan hiç kimse üst yönetime gelemiyor. Danışman olarak giriyor şirkete oradan yükselerek tepeye kadar gelebiliyor. Gayrimenkul işine çok fazla hakimler diğer markalar sadece fren chasing üzerine kurulu, diğerlerinin bu konuda önündeyiz. Şimdi mesela dünyada video ile portföy tanıtımı yapan ilk marka Coldwell Banker, şu anda bizim youtube’de videoonlicashion diye bir video kanalımız var, tüketici olarak buraya girdiğinizde harita direk sizin yerinizi tespit ediyor. Bölgenizde hangi portföyü seyretmek istiyorsanız o portföye size yönlendiriyor ve o portföy üzerinden videonuzu seyrediyorsunuz. Oradaki gayrimenkul danışmanınıza görüntülü olarak  ulaşabiliyorsunuz. Çok ciddi anlamda teknolojik bir alt yapı var, biz başladığımızdan beri biz zaten sektörü içerisinde tanınan bilinen insanlarız, daha once ki çalıştığımız markadan dolayı, hem alt yapıyı kuruyoruz,  hemde internet ortamını geliştiriyoruz. Pazarlama faaliyetleriyle sektörüde baya bir ses getirdik, türkiye’de 1 buçuk yıl gibi kısa bir sürede 58 ofise geldik, 18 ilde faaliyet gösteriyoruz. 400’e yakın gayrimenkul danışmanımız var çok hızlı bir büyüme var bu yıl sonunu tahmin ediyorum 75 ofisle kapatırız.  Şuanda mesela 4 tane onayını verdiğimiz var. 2015 sonunda 125 ofise gelmeyi hedefliyoruz, 2016 sonunda ise 250 ofise gelmeyi hedefliyoruz.

** Yüzde 100 artış söz konusu yani...

Bizim ofisler olarak bazı hedeflerimiz var. Ofis başı yılda 100 daire gibi bir hedefimiz var yani haftada 2 daire, ayda 8 daire, gibi bir hedefimiz var. Konut ortalama fiyatı 250 bin dolar yani yıllık 25 milyon dolarlık bir konut satışı ortalama olarak da 1 milyon dolarda kazanç hedefliyoruz. Bunun alt yapısı olarakda eğitimden tutun marketing, organizasyonlara baya bir o alt yapıyı doldurmaya çalışıyoruz.

** Bu durumda en başında konuştuğumuz ben kazanayım herkes kazansın staretajisine dönüyoruz.

Değişik bir planlama var bizde düzenli kazanç düzenli harcama ve düzenli yatırımla olur, yatırmadan günümüz koşullarında kazanma şansınız yok, biz Coldwell Banker Türkiye olarak bu işe Türkiye’nin geleceğine ofislerimize inanarak çok ciddi bir yatırım yapıyoruz. Diğer markaları ben biliyorum hepsinin toplamının 5 yılda yaptığının fazlasını biz 1 yılda yaptık. Bu iş hem çok zevkli hem çok karlı hemde markalı kurumsal gayrimenkul danışmanlığına ihtiyaç ülkede dediğim o nüfusun artıyor olması insanların zamanının kıymetlenmesi eğitimli insan sayısının artması bizim gibi bu işi profesyonel yapanlara ihtiyacı arttıyor. Onu bildiğimiz içinde bizde bu işe yatırım yapıyoruz ofislerin hareketlerine bakıyoruz. Şuan gayet iyi gidiyoruz yani...