Manisa'da konut talebi var, arz yok!

Değerleme sektörünün önde gelen kuruluşları arasında yer alan EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık A.Ş. yetkililerinin gerçekleştirdiği çalışmaya göre, Manisa Belediyesi tarafından en son yapılan 1989 tarihli imar planında gösterilen yerleşim alanları son yıllarda yetersiz kalmaya başladı. Artan talebi karşılamak için genelde küçük konsepte yapılan yeni konut projelerinin sayısı her geçen gün artmaktadır.

 

Kent merkezinde eski yapıların yenilenmesi ile yapılan yeni yapılar fiyatları arttırıyor

Eva Gayrimenkul Danışmanlık yetkilileri, Manisa'da kent merkezindeki yapılaşmanın eski kemikleşmiş doku ile bu doku içinde yeni inşa edilmiş olan yapı adalarından oluştuğunu belirtiyor. Yapılan çalışmada kent merkezinde kemikleşmiş doku içinde eski yapıların yenilenmesi ile oluşturulan yapılar dışında, yeni projeler için alan bulunmadığı göze çarpıyor.  Yetkililer bu şekilde yapılan yeni yapıların kent merkezindeki ezberi bozduğunu ve konut birim fiyatlarını 2.500 TL/m2'ye kadar çıkardığını belirtiyor.
 

Yapılan çalışmada kent merkezinin genel olarak doğu-batı aksında uzanan 2 ana cadde olan İzmir ve Doğu Caddeleri ile kuzey-güney aksında uzanan İbrahim Gökçen,  Kenzi,  Atatürk, Tevkiye ve Cumhuriyet Caddeleri üzerinde gelişim gösterdiği göze çarpıyor. Çalışmada Doğu Caddesi'nde özellikle bankaların olduğu doğu istikameti üzerinde yer alan dükkanların 15.000-20.000 TL/m2 fiyat aralığına sahip olduğu görülüyor. Caddede batı istikametine doğru ilerledikçe ise değerler 6000-7000 TL/m2'ye kadar düşüyor. Aynı cadde üzerinde meskenlerde fiyat aralıkları ise; yeni binalarda 2000-2500 TL/m2 iken eski yapılarda 1500-2000 TL/m2 arasında değişiyor. Yine aynı cadde üzerinde batı istikametine doğru ilerledikçe mesken birim fiyatları eski ve yeni yapılar ile birlikte 1400-1800 TL/m2 arasında seyrediyor.
 

Yapılan çalışma doğrultusunda yetkililer, kentin tarihi turizm çeken noktaları haricinde yoğun bir turistik talep olmadığından dolayı otellerin yeterli olduğunu belirtiyor.

Manisa, yapılaşması ve coğrafi konumundan ötürü kuzeye doğru büyüyor

Kent merkezinde kemikleşmiş doku olmasından dolayı yeni yerleşimler için alan arzı yapılamadığını belirten Eva Gayrimenkul Değerleme yetkilileri, güney aksında da doğal sınırların bulunmasından ötürü şehrin kuzeye doğru büyüdüğünü belirtiyor.

Yetkililer, kentin doğu aksında konut dışı kentsel çalışma alanları, açık çöp depolama alanı ve sosyal dokusu kötü gecekondu mahalleleri olmasından dolayı konut yatırımı için tercih edilmediğini söylüyor. Yetkililere göre, kentin kuzey aksında yeni açılan çevre yoluna kadar olan bölgenin yakın zamanda konut gelişimine açılacağı ön görülüyor. Çevre yolundan daha kuzeyde kalan bölgenin ise, değerli tarım arazileri ve Gediz Havzası olmasından dolayı imara açılması beklenmiyor. Yapılan çalışmada yetkililer, kentin kuzey aksının konut gelişimi için, batı aksının sanayi için, doğu aksının ise konut dışı kentsel çalışma alanları için ayrıştırılmış olduğunun altını çiziyor.

Kentin lüks konut bölgelerinde fiyat aralıkları

Eva Gayrimenkul Değerleme yetkilileri yaptıkları çalışmada, kentin lüks konut bölgeleri olarak Güzelyurt, Keçiliköy, Uncubozköy ve Muradiye'nin (Yapınet arkası) sayılabileceğini belirtiyor.

Orta ve üst gelir grubu tarafından iskan edilen Uncubozköy Mahallesi'nde genellikle 3-5 katlı lüks yapılar yoğun olarak yer alıyor. Ayrıca bölge üniversiteye olan yakınlığı nedeni ile öğrenciler tarafından da tercih ediliyor. Yetkililer, bölge genelinde 1500-2400 TL/m2 civarında değişen değerlerde birim fiyatlar bulunduğunu belirtiyor.

Kentin üst gelir grubu tarafından iskan edilen Keçiliköy Mahallesi'nde daha çok dubleks, tripleks lüks konutların yoğun olduğu görülüyor. Bölge genelinde bulunan yapılarda birim fiyatları 2000-3000 TL/m civarında değişiyor. Genelde 2-3 kata imarlı olan arsalarda değerler ise 700-1200 TL/m2 civarında seyrediyor.
 

Yapılan çalışmada kentin yeni gelişen lüks konut bölgesi konumunda olan Güzelyurt Mahallesi'nin site içine yapılaşmaların yoğun olduğu bir bölge olduğu dikkat çekiyor. Mahalle sınırları içinde site içinde dubleks, tripleks, çok katlı konut projeleri yoğun olarak yer alıyor. Dubleks ve tripleks siteler genel olarak 15-20 yaşlarında iken, çok katlı yapıları barındıran yeni siteler göze çarpıyor.  Dubleks ve tripleks sitelerde birim fiyatların 1500-2000 TL/m2 civarında olduğunu belirten yetkililer; çok katlı sitelerde ise fiyatların 1700-3000 TL/m2 civarında değiştiğini vurguluyor. Bölgede 2 adet TOKİ konutlarının da yer aldığını söyleyen yetkililer, burada ise birim değerlerin 1300-1500 TL/M2 civarında değiştiğini belirtiyor.
 

Son dönemde Muradiye Mahallesi'nde de çok sayıda dubleks ve tripleks meskenden oluşan site tarzı yapılaşmanın yapıldığını belirten Eva Gayrimenkul Danışmanlık yetkilileri, bölgede yer alan site içindeki yapıların 1800-2500 TL/m2 arasında değişen değerler üzerinden satıldığını söylüyor.

Kentin kuzey doğusunda yeni yeni gelişen mahaller olan Kuşlubahçe ve Barbaros'da ise, yeni yapılardaki birim fiyatları 1000 - 1200 TL/m2 arasında değişiyor. Çalışmada Barbaros ve Kuşlubahçe dışında kalan mahallelerde satış kabiliyetinin düşük olduğu das özellikle belirtiliyor.

Kentin büyümesinde en önemli faktör olan Manisa OSB, pek çok özelliği ile yatırımcı tarafından büyük rağbet görüyor

Yapılan çalışmada kentin batı aksında 1970'li yıllarda yaklaşık 80 dönüm arazi üzerine kurulan ve günümüzde 1000 dönüm ve 5 kısımdan oluşan bir sanayi bölgesi haline gelen Manisa OSB'nin hızlı bir gelişme yaşadığı vurgulanıyor. OSB'de her açılan bölge hızlı bir şekilde doluyor ve alan sıkıntısı yaşanıyor. Yetkililer, Manisa OSB'nin İzmir'e yakın olması, İzmir'deki OSB'lerdeki arsa değerlerine göre daha uygun olması, İzmir limanı, havaalanı, demir yolları, otoban gibi ulaşım imkanlarına yakın olması, devlet teşvik sisteminden daha fazla yararlanıyor konumda olması nedeniyle yatırımcı tarafından büyük rağbet gören bir sanayi bölgesi olduğunun altını çiziyor. Muradiye OSB'ye doğru kuzey aksı boyunca genişleyen Manisa OSB'de, batı aksında açılan yeni etaplarda sanayi parsellerinin birim fiyatlar 150 TL/m2'ye kadar yükseliyor.