Röportaj
21 Ağu 2014 16:43
Son Güncelleme: 10 Oca 2019 01:42
Lüksü seyrediyor 2+1 satın alıyoruz
Dünyanın ilk uluslararası bilgi şirketi REIDIN.com resmen açıkladı: Türkiye’de en çok orta gelir grubu 2+1 ev alıyor
Gelişmekte olan ülkelerin gayrimenkul piyasasına odaklanan, dünyanın ilk uluslararası bilgi şirketi REIDIN.com Kurucusu ve CEO’su Ahmet Kayhan, piyasaya dair herşeyi emlakeki.com’a özel değerlendirdi…
** Son dönemde Türkiye emlak sektöründe balon söylentisi var. Doğru mu bu sizce de?
Ben balon olduğuna inanmıyorum. Neden? Çünkü Türkiye’de balonu tanımlamak lazım öncelikle; arz balonu olabilir veya fiyat balonu olabilir. Fiyat balonu, 2008’deki ABD kriziyle birlikte patladı. Arz balonunu da tetikleyici bir balondu o. Fiyat balonu, Türkiye’de büyütüldüğü için reel getiri oranları gayrimenkul anlamında düşük. Talep anlamında bakıldığı zaman Türkiye’deki dinamik çok güçlü, gayrimenkul sahiplik oranı diğer ülkelere göre daha düşük ve en önemlisi de ipoteklerdeki borç ödeme oranımız çok yüksek temerrüte düşen ipotek oranı çok düşük yani. Bu yüzden balon yok bu ülkede. Rakamlar bize şunu gösteriyor ki bir fiyat balonu söz konusu değil ancak bölgesel anlamda ve konut tipine bağlı olarak bir arz balonundan bahsetmek mümkün.
** Borcuna en sadık ülke bizi galiba?
Evet. Dinamikleri çok sağlam bir sektörden bahsediyoruz. Metrekare fiyatlarında Dubai ile karşılaştırıldığında mesela Türkiye’nin neredeyse yarısı, Londra’nın neredeyse onda bir fiyatlarındayız. Biraz da gelir düzeyiyle ilgili. Türkiye’nin zenginiyle onların zengini arasındaki farka bakarsanız yaklaşık 3 katlık bir durum ortaya çıkar.
** Türk vatandaşı hangi konut tiplerini tercih ediyor? Ya da markalı ve lüks tercihi yoğun mu?
2+1 orta gelir grubunda daha çok satılıyor, satış rakamlarına baktığımız zaman. Reklamlardan dolayı biz en çok üst segment, lüks satılıyor ve en çok bu tip konutlar yapılıyor zannediyoruz. Ancak işin aslı öyle değil. 4 oda ve üzerine konutlarda ciddi bir açık var.
** Oda sıkıntısı biraz karışık galiba…
Şöyle ki, 2+1’leri birleştirip ya da 3+1 in yanına 1+1 koyup 4+1 yapılıyor. Çok sağlam olmasa da vergi avantajı diye böyle yapılıyor.
** Biraz da REIDIN’den bahsedelim…
Doğuş Grubu, ana merkezi Dubai’de bulunan ve uluslararası bir şirket olan REIDIN’e 2013 Aralık ayında ortak oldu. REIDIN gelişmekte olan ülkelerin gayrimenkul piyasasına odaklanan, dünyanın ilk uluslararası bilgi şirketi. Londra ve Hong Kong’da istihbarat ofislerimiz, İstanbul’da ise Teknoloji, Araştırma ve Ar-Ge merkezimiz bulunuyor. REIDIN, bugün 28 ülke gayrimenkul piyasası hakkında bilgi ve hizmet sunuyor.
** Firma olarak yeni yatırımlarınız olacak mı?
Evet. Yeni bir indeksleme yapacağız. Türkiye’nin her yerinde duyulacak. Amaç insanları gayrimenkul sektörüyle ilgili bilgilendirmek. Şöyle oluyor söylentiye göre değil de indekse gore konuşulacak. Mesela inşaatçılar, kendi dairesine bakıyor, ama paylaşmıyor. Ben saçımı böyle kaybettim.
Söylenti terimini ‘reidin’e göre’ diye değiştirmek istiyoruz.
Türkiye’de konut fiyatları değil faizler yüksek
Son dönemde söylentisi dünyaya yayılan ‘Türkiye’de konut fiyatları’ yüksek söylentisine gayrimenkul bilgi bankası REIDIN’den onay çıkmadı. Ahmet Kayhan, bu fikre kesinlikle katılmadığını dile getirerek şunları söyledi: “Brezilya’ya bakıyorsunuz, Türkiye daha ucuz, Bu konuyu şehir değilk ülke bazında konuşmalı. A Plus konutlarla olmaz. Mesela İzmir yukarı çıkarken İstanbul geriliyor. Faiz oranları yüksek bence. En büyük problemde bu. Belki Merkez Bankası stratejisi açısından doğru ancak Türkiye’nin oturduğu ekonomik sistem inşaat olduğu için ve tam 18 tane sektörü tetiklediği için faiz oranları mesela 1 oran düştüğü taktirde satışlarda da etkisini görüyorsunuz.”
Yabancı köşedeki bakkala da yatırım yapıyor
REIDIN CEO’su Kayhan, yabancı yatırımcıların Türkiye’de kalmaya devam edeceğini söyledi. Büyük hatalar yapılmadıkça, gayrimenkulle ilgili güvenin temsil edildiği bir ortamda yabancı yatırımcının buradan bir yere gitmeyeceğini söyleyen Kayhan şöyle devam etti: “Ben yabancıya gayrimenkul satışının çok önemli ve gerekli olduğunu düşünüyorum. Çünkü Türkiye’nin içinde olmayan bir paranın bu sayede pazar büyümüş oluyor. Çünkü buraya gelen yatırımcı köşedeki bakkala da yatırım yapıyor. Türk Hava Yolları’nın istatiklerine bakıyorsunuz, gayrimenkul alan yabancı yatırımcı 8 kez geliyor. THY’ye katkısını düşünün."
Ana merkezi Dubai’de olan REIDIN’in kurucusu olmak da kolay değil. Günde 12 saat çalışan Kayhan, “2 çocuk, 2 ofis olunca durum biraz uzuyor aslında. Cumartesi pazar da çalışırım” dedi.
2015’de ne olacağını ALLAH BİLİR!
2015 yılında gayrimenkul sektörünü neler beklediğine dair “Allah bilir” diyen Ahmet Kayhan, “Seçimler önemli faktör” şeklinde konuştu: “Cari açık gayrimenkul sektörünü de etkiler çünkü direk faizi, faizler de gayrimenkul sektörünü etkiliyor” dedi ve ekledi: “Gayrimenkul stok hızlarına baktığın zaman sağlıklı ilerliyor. Negatif bir resim gözükmüyor 2014 sonunda da 2015 ortasında da.”
Yeniden Doğuş’umuz olacak
Doğuş ile ortaklıklarına da değinen Kayhan, “Doğuş Grubu ile öncelikli amacımız, gayrimenkul analiz işini uluslararası platforma dönüştürmek. Öyle işler olmalıki dünyada bir muadili daha olmasın. Ki öyle de yapacağız. Yenileniyoruz mesela. Buna logomuz da dahil” dedi ve ekledi: “Doğuş hem burada hem Dubai’de çok destek oluyor. Bu şekilde de devam edecek. Başka yatırımlarımız da olacak. Şuanda gayrimenkul ve bilgi şirketiyiz. Ama Tüketici tarafında da ciddi bir açık var. Tüketiciyi gayrimenkul alım-satımında destekleyecek bir kaç tane ürün çıkacak. IMF, Dünya Bankası dahi bizim müşterimiz. Data verilerini artıracağız, Şehir, semt hatta mahalle bazında yapacağız. Uzun vadede halka da açılacağız.“
** Son dönemde Türkiye emlak sektöründe balon söylentisi var. Doğru mu bu sizce de?
Ben balon olduğuna inanmıyorum. Neden? Çünkü Türkiye’de balonu tanımlamak lazım öncelikle; arz balonu olabilir veya fiyat balonu olabilir. Fiyat balonu, 2008’deki ABD kriziyle birlikte patladı. Arz balonunu da tetikleyici bir balondu o. Fiyat balonu, Türkiye’de büyütüldüğü için reel getiri oranları gayrimenkul anlamında düşük. Talep anlamında bakıldığı zaman Türkiye’deki dinamik çok güçlü, gayrimenkul sahiplik oranı diğer ülkelere göre daha düşük ve en önemlisi de ipoteklerdeki borç ödeme oranımız çok yüksek temerrüte düşen ipotek oranı çok düşük yani. Bu yüzden balon yok bu ülkede. Rakamlar bize şunu gösteriyor ki bir fiyat balonu söz konusu değil ancak bölgesel anlamda ve konut tipine bağlı olarak bir arz balonundan bahsetmek mümkün.
** Borcuna en sadık ülke bizi galiba?
Evet. Dinamikleri çok sağlam bir sektörden bahsediyoruz. Metrekare fiyatlarında Dubai ile karşılaştırıldığında mesela Türkiye’nin neredeyse yarısı, Londra’nın neredeyse onda bir fiyatlarındayız. Biraz da gelir düzeyiyle ilgili. Türkiye’nin zenginiyle onların zengini arasındaki farka bakarsanız yaklaşık 3 katlık bir durum ortaya çıkar.
** Türk vatandaşı hangi konut tiplerini tercih ediyor? Ya da markalı ve lüks tercihi yoğun mu?
2+1 orta gelir grubunda daha çok satılıyor, satış rakamlarına baktığımız zaman. Reklamlardan dolayı biz en çok üst segment, lüks satılıyor ve en çok bu tip konutlar yapılıyor zannediyoruz. Ancak işin aslı öyle değil. 4 oda ve üzerine konutlarda ciddi bir açık var.
** Oda sıkıntısı biraz karışık galiba…
Şöyle ki, 2+1’leri birleştirip ya da 3+1 in yanına 1+1 koyup 4+1 yapılıyor. Çok sağlam olmasa da vergi avantajı diye böyle yapılıyor.
** Biraz da REIDIN’den bahsedelim…
Doğuş Grubu, ana merkezi Dubai’de bulunan ve uluslararası bir şirket olan REIDIN’e 2013 Aralık ayında ortak oldu. REIDIN gelişmekte olan ülkelerin gayrimenkul piyasasına odaklanan, dünyanın ilk uluslararası bilgi şirketi. Londra ve Hong Kong’da istihbarat ofislerimiz, İstanbul’da ise Teknoloji, Araştırma ve Ar-Ge merkezimiz bulunuyor. REIDIN, bugün 28 ülke gayrimenkul piyasası hakkında bilgi ve hizmet sunuyor.
** Firma olarak yeni yatırımlarınız olacak mı?
Evet. Yeni bir indeksleme yapacağız. Türkiye’nin her yerinde duyulacak. Amaç insanları gayrimenkul sektörüyle ilgili bilgilendirmek. Şöyle oluyor söylentiye göre değil de indekse gore konuşulacak. Mesela inşaatçılar, kendi dairesine bakıyor, ama paylaşmıyor. Ben saçımı böyle kaybettim.
Söylenti terimini ‘reidin’e göre’ diye değiştirmek istiyoruz.
Türkiye’de konut fiyatları değil faizler yüksek
Son dönemde söylentisi dünyaya yayılan ‘Türkiye’de konut fiyatları’ yüksek söylentisine gayrimenkul bilgi bankası REIDIN’den onay çıkmadı. Ahmet Kayhan, bu fikre kesinlikle katılmadığını dile getirerek şunları söyledi: “Brezilya’ya bakıyorsunuz, Türkiye daha ucuz, Bu konuyu şehir değilk ülke bazında konuşmalı. A Plus konutlarla olmaz. Mesela İzmir yukarı çıkarken İstanbul geriliyor. Faiz oranları yüksek bence. En büyük problemde bu. Belki Merkez Bankası stratejisi açısından doğru ancak Türkiye’nin oturduğu ekonomik sistem inşaat olduğu için ve tam 18 tane sektörü tetiklediği için faiz oranları mesela 1 oran düştüğü taktirde satışlarda da etkisini görüyorsunuz.”
Yabancı köşedeki bakkala da yatırım yapıyor
REIDIN CEO’su Kayhan, yabancı yatırımcıların Türkiye’de kalmaya devam edeceğini söyledi. Büyük hatalar yapılmadıkça, gayrimenkulle ilgili güvenin temsil edildiği bir ortamda yabancı yatırımcının buradan bir yere gitmeyeceğini söyleyen Kayhan şöyle devam etti: “Ben yabancıya gayrimenkul satışının çok önemli ve gerekli olduğunu düşünüyorum. Çünkü Türkiye’nin içinde olmayan bir paranın bu sayede pazar büyümüş oluyor. Çünkü buraya gelen yatırımcı köşedeki bakkala da yatırım yapıyor. Türk Hava Yolları’nın istatiklerine bakıyorsunuz, gayrimenkul alan yabancı yatırımcı 8 kez geliyor. THY’ye katkısını düşünün."
Ana merkezi Dubai’de olan REIDIN’in kurucusu olmak da kolay değil. Günde 12 saat çalışan Kayhan, “2 çocuk, 2 ofis olunca durum biraz uzuyor aslında. Cumartesi pazar da çalışırım” dedi.
2015’de ne olacağını ALLAH BİLİR!
2015 yılında gayrimenkul sektörünü neler beklediğine dair “Allah bilir” diyen Ahmet Kayhan, “Seçimler önemli faktör” şeklinde konuştu: “Cari açık gayrimenkul sektörünü de etkiler çünkü direk faizi, faizler de gayrimenkul sektörünü etkiliyor” dedi ve ekledi: “Gayrimenkul stok hızlarına baktığın zaman sağlıklı ilerliyor. Negatif bir resim gözükmüyor 2014 sonunda da 2015 ortasında da.”
Yeniden Doğuş’umuz olacak
Doğuş ile ortaklıklarına da değinen Kayhan, “Doğuş Grubu ile öncelikli amacımız, gayrimenkul analiz işini uluslararası platforma dönüştürmek. Öyle işler olmalıki dünyada bir muadili daha olmasın. Ki öyle de yapacağız. Yenileniyoruz mesela. Buna logomuz da dahil” dedi ve ekledi: “Doğuş hem burada hem Dubai’de çok destek oluyor. Bu şekilde de devam edecek. Başka yatırımlarımız da olacak. Şuanda gayrimenkul ve bilgi şirketiyiz. Ama Tüketici tarafında da ciddi bir açık var. Tüketiciyi gayrimenkul alım-satımında destekleyecek bir kaç tane ürün çıkacak. IMF, Dünya Bankası dahi bizim müşterimiz. Data verilerini artıracağız, Şehir, semt hatta mahalle bazında yapacağız. Uzun vadede halka da açılacağız.“