Konut sektörü için tehlike çanları çalıyor mu?

Dünya Gazetesi yazarı Alaattin Aktaş, inşaat sektöründe oluşan stok fazlası ve konut satışlarını köşesine taşıdı. Sektör için son dönemde işlerin pek de yolunda olmadığını belirten Aktaş'ın bugünkü yazısı şu şekilde: 

TÜİK dün inşaat ruhsatları ve yapı kullanma izin belgelerine ilişkin 2017 yılı verilerini açıkladı. Belediyeler geçen yıl 1.3 milyon daire için inşaat ruhsatı, 821 bin daire için de yapı kullanma izin belgesi vermişler. Daha önce yapılan açıklamaya göre geçen yıl gerçekleşen ilk el daire satışı ise 660 bin olmuştu.

Konut için alınan ruhsatları, aynı yılın yapı kullanma izin belgesiyle karşılaştırmak elma ile armudu karşılaştırmak gibi bir durum. Geçen yıl alınan 1.3 milyon konutu kapsayan ruhsatların çok azı için inşaata başlanmıştır. Ruhsat, alındıktan sonra iki yıl geçerli çünkü. Geçen yılki ruhsatlarla başlanan inşaatlar da tabii ki aynı yıl içinde bitmemiştir.

Dolayısıyla geçen yıl verilen inşaat ruhsatlarıyla yapı kullanma izin belgelerine konu daire sayısını karşılaştırmak temelden yanlış olur.

Bu karşılaştırma daha geniş zaman dilimleri için daha doğru ya da daha az yanlış sonuçlar verebilir. Biz de öyle yaptık ve ruhsat ve izin belgesine konu daire sayısını beşer yıllık dilimler halinde topladık. Altını bir kez daha çizelim; bu sayıları karşılaştırmak da bire bir doğru değil; ama yıl bazında olana göre daha az hatalı bir gösterge sayılır.

Daha geniş bir zaman dilimi olarak son 15 yılı da aldık. 2003- 2017 döneminde 10.7 milyon daire için inşaat ruhsatı, 7.4 milyon daire için de yapı kullanma izin belgesi verilmiş. Ruhsat ve izin belgesi arasında 3.3 milyon fark var. Bu da ruhsat alınan ve henüz başlanmamış ya da devam etmekte olan inşaatlar olarak yorumlanabilir. Yapılan satılabiliyor mu?

İnşaat sektörünün sorunu zaten ruhsatlar ve izin belgeleri arasındaki denge ya da dengesizlik değil. Önemli olan yapı kullanma izni verilen konutların ne ölçüde ve ne hızda alıcı bulduğu.

Bunu ölçmenin bir yolu kullanma izni verilen konut sayısı ile ilk el konut satışını karşılaştırmak. Yıl bazında bire bir karşılaştırma yapmak çok doğru değilse de en azından bir fikir veriyor.

İlk el konut satışı 2013 yılında izin belgesi verilen konutların yüzde 73’ü düzeyindeydi. Oran 2014’te yüzde 70’e indi. 2015 ve 2016’daki ilk el satışlar kullanım izni verilen konutların yüzde 82 ve 84’ü kadar oldu. Geçen yılki oran da yüzde 80 olarak gerçekleşti. Başlangıcı 2013’ten itibaren alabiliyoruz, çünkü Türkiye genelindeki konut satışına dönük istatistikler söz konusu yıldan bu yana var.

Şimdi, örneğin geçen yılki yüzde 80’lik orana bakarak, “Kullanım izni verilen her 5 konuttan 4’ü satılıyor” sonucu çıkarabilir miyiz? Böyle bir yaklaşım, 5 konuttan 1’inin de satılamadığı anlamını taşır.

Şu durumda biz her yıl kullanıma hazır hale gelen her 100 konutun 20’sini stoka mı ekliyoruz?

Kentsel dönüşüm kafa karıştırıyor

İlk el konut satışı ile yapı kullanma izni verilenler arasındaki fark, tümüyle konut stokuna eklenenleri göstermiyor. Bunun nedeni de kentsel dönüşüm.

Kentsel dönüşüme konu inşaat yapımında hem ruhsat alınıyor, hem de yapı kullanma izin belgesi. Ancak, hak sahipleri ile müteahhitler arasında yapılan anlaşmanın niteliğine göre hak sahipleri yeni evlerine kavuşurken bu durum satış sayılabildiği gibi, duruma göre satış tanımı söz konusu olmayabiliyor da...

Geçen yıl 660 bin düzeyinde gerçekleşen ilk el konut satışının ne kadarının kentsel dönüşümden oluştuğuna ilişkin sağlıklı bir veri de bulunmuyor.

Piyasayı gözlemek yeterli

Ne var ki piyasayı gözleyince, satılık ilanlarının, reklamlarının hiç eksilmediğini dikkate alınca ve müteahhitlik firmalarının vergi avantajı konusundaki isteklerinin daha sık duyulur olduğunu göz önünde bulundurunca insan ister istemez konut sektöründe işlerin pek de iyi gitmediğini düşünüyor.