Kira vergisi nasıl hesaplanır?

Gelir Vergisi Kanunu’nda belirtilen mal ve hakların kiraya verilmesi karşılığında elde edilen gelirler “gayrimenkul sermaye iradı” olarak ifade edilmekte ve belli koşullarda gelir vergisine tabi tutulmaktadır.

KONUT KİRA VERGİSİ ALT SINIRI

Konut kira geliri elde eden kişilerin, yıllık olarak tespit edilen istisna tutarının (2014 yılı için istisna tutarı 3.300 TL) altında kira geliri elde etmeleri halinde vergi dairesinde mükellefiyet kaydı açtırmasına ve beyanname vermesine gerek bulunmadığı için kira vergisine tabii değildir.  Özet olarak, 2014 yılı için kira geliriniz 3.300 TL’nin altındaysa kira vergisi ödemiyorsunuz.

KONUT KİRA GELİRİNDE İSTİSNA UYGULAMASI

Konutun yıllık kira gelirlerinde her yıl belirlenen bir oranda yasal olarak bir istisna tutarı düşülmektedir. Bu oran her yıl Gelir İdaresi Başlığı tarafından açıklanmakta ve konut kira gelirleri için çeşitli istisnalara göre uygulanmaktadır. Öte yandan hangi yıl kira geliri elde edildi ise o yılın istisna tutarı düşülerek hesaplama işlemi yapılmaktadır.
İstisna tutarları yıllara göre aşağıdaki tabloda yer almaktadır.

Konut Kira Geliri İstisna Tutarları
Yıl    Tutar
2015                        3.600 TL
2014                        3.300 TL
2013                        3.200 TL
2012                        3.000 TL
2011                        2.800 TL
2010                        2.600 TL
2009                        2.600 TL
2008                        2.400 TL
2007                        2.300 TL
2006                        2.200 TL
2005                        2.000 TL

Bir mükellefin birden fazla konuttan kira geliri elde etmesi halinde, istisna kira gelirleri toplamına bir defa uygulanacaktır. Yani, sadece bir konut için istisna tutarı uygulanacaktır.
Bir konuta birden fazla kişinin ortak olması halinde, bu konuttan elde edilen kira gelirlerinin vergilendirilmesinde, her bir ortak için (2014 yılı için) 3.300 TL’lik istisna ayrı ayrı uygulanacaktır.

Ayrıca, 3.300 TL ve üzerinde konut kira geliri elde edenlerden, ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı2014 yılı için 97.000 TL’yi aşanlar, istisnadan yararlanamazlar.
Kira gelirinin yanında ticari, zirai veya mesleki kazancını beyan etmek zorunda olanlar 3.300 TL’lik istisnadan yararlanamazlar.

Mirasın paylaşılmamış olması halinde, her bir mirasçı istisnadan ayrı ayrı yararlanabilir

KİRANIN BANKAYA YATIRMASI GEREKENLER

Konutlarda, her bir konut için aylık 500 TL ve üzerinde kira geliri elde edenlerin, işyerini kiraya verenler ile kiracıların (tüm işyerlerinin), kira ödeme işlemleri banka veya posta idaresi aracılığı ile yapması gereklidir.

Kira ödeme işlemlerinin banka ve posta idaresi aracılığı ile yapılmaması durumunda kesilecek ceza, Vergi Usul Kanunu’nun 355. maddesinin o yıl için belirlenen özel usulsüzlük cezası miktarından az olmamak üzere her bir işlem için bu işleme konu tutarın % 5’idir.

KİRA VERGİSİ ÖDEYEMEYECEK DURUMLAR

Aşağıda belirtilen durumlar içerisinde olunması halinde herhangi bir kira vergisi ödemesi yapılmıyor.

*Boş kalan gayrimenkullerin korunması amacıyla bedelsiz olarak başkalarının ikametine bırakılması,
*Binaların mal sahiplerinin çocuklarının, anne ve babalarının veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi, (Ancak, bu kimselerin her birinin ikametine birden fazla konut tahsis edilmişse bu konutların yalnız birisi için emsal kira bedeli hesaplanmaz.)
*Mal sahibi ile birlikte akrabaların da aynı evde veya dairede ikamet etmesi,
*Genel bütçeye dâhil daireler ve katma bütçeli idareler, il özel idareleri ve belediyeler ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan kiralamalarda.

KİRA GELİRİNİN TESPİTİNDE KULLANILAN YÖNTEMLER

Kira gelirinin vergilendirilmesinde, elde edilen gelirin safi tutarı iki farklı şekilde tespit edilebilmektedir.

*Götürü Gider Yöntemi (Hakları kiraya verenler hariç)
*Gerçek Gider Yöntemi
*Mükellefler istedikleri usulü seçebilirler. Ancak, götürü gider yöntemini seçen mükellefler, iki yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemezler. Ayrıca götürü veya gerçek gider yönteminin seçimi, taşınmaz malların tümü için yapılır. Bunlardan bir kısmı için gerçek gider, diğer kısmı için götürü gider yöntemi seçilemez.
*Kira Vergisinde Götürü Gider Yönteminin Seçilmesi
*Mükellef tarafından götürü gider yönteminin seçilmesi durumunda kira gelirlerinden istisna tutarını düştükten sonra kalan tutarın % 25’i oranında gider düşünülmektedir.

KİRA VERGİSİ GÖTÜRÜ YÖNTEMİ HESAPLAMA

Götürü yönteminde hesaplama işlemi şu şekilde yapılmaktadır.

Yıllık kira bedeli bedelinizden işlem yapılan yılın istisna tutar düşülür ve kalan tutarınız bulunur. (Yıllık Kira bedeli – İstisna Tutar = Kalan)
Bulunan kalan tutarın %25’i yine kalan tutardan çıkarılır ve vergiye tabi tutar bulunur. (Kalan-(Kalan*%25)= Vergiye Tabi Tutar)
“Varsa yasal olarak geçerli sayılan bağışlar, Vergiye Tabi Tutar’dan düşülecek.”
Bulunan vergiye tabi tutar, vergi dilimi tablosuna göre hesaplanır ve kira gelir vergisi bulunur.( Vergiye Tabi Tutar*Vergi Dilimi= Ödenecek Kira Vergisi)
“Varsa kaynakta kesinti yolu ile gayrimenkul ile alakalı ödenen vergiler, Ödenecek Kira Vergisi’nden düşülecek.”
Son olarak bulunan tutara da damga vergisi eklenir. (2015 yılı için 45,30 TL)

Örnek Hesaplama

2014 yılı içerisinde toplam konut kira 25.000 olan bir kişinin, Götürü Yöntemi’ne göre kira vergisi hesaplaması şu şekilde yapılır:
25.000 TL – 3.300 TL =21.700 TL (Kalan)
21.700 TL -5.425 TL =16.275 TL (Vergiye Tabi Tutar)
16.275 TL * %16,6 = 2.705 TL (Hesaplanan Kira Vergisi)
Son olarak bulunan tutara da damga vergisi eklenir. (2015 yılı için 45,30 TL)
(Kişinin gelir durumuna göre vergi dilimi oranı ve istisna tutarı uygulaması değişiklik gösterebilir.)

Gerçek Gider Yönteminde İndirilecek Giderler

*Kiraya veren tarafından kiraya verilen gayrimenkul için ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri,
*Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün önemi ile orantılı olan idare giderleri,
*Kiraya verilen mal ve haklara ait sigorta giderleri,
*Amortismanlar,
*Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara harcanan borçların faiz giderleri,
*Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya veren tarafından belediyelere ödenen harcamalara katılma payları,
*Kiraya veren tarafından kiraya verilen gayrimenkul için yapılan onarım giderleri ile bakım ve *idame giderleri,
*Konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin % 5’i, (İktisap bedelinin % 5’i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanacak, indirilmeyen kısım gider fazlalığı sayılmayacaktır.)
NOT: Gerçek gider yöntemini seçen mükelleflerin, yaptıkları giderlerle ilgili belgeleri ilgili bulundukları yılı takip eden yıldan başlayarak 5 yıl süresince saklamaları ve vergi dairesince istendiğinde ibraz etmeleri gerekmektedir

Kira Vergisinden Tamamı Düşülebilecek Bağışlar

Genel ve özel bütçeli kamu idarelerine, il özel idarelerine, belediyelere ve köylere bağışlanan okul, sağlık tesisi ve yüz yatak (kalkınmada öncelikli yörelerde elli yatak) kapasitesinden az olmamak üzere öğrenci yurdu ile çocuk yuvası, yetiştirme yurdu, huzurevi, bakım ve rehabilitasyon merkezi ile mülki idare amirlerinin izni ve denetimine tabi olarak yaptırılacak ibadethaneler ve Diyanet İşleri Başkanlığı denetiminde yaygın din eğitimi verilen tesislerin ve Gençlik ve Spor Bakanlığına ait gençlik merkezleri ile gençlik ve izcilik kamplarının inşası dolayısıyla yapılan harcamalar veya bu tesislerin inşası için bu kuruluşlara yapılan her türlü bağış ve yardımlar ile mevcut tesislerin faaliyetlerini devam ettirebilmeleri için yapılan her türlü nakdi ve ayni bağış ve yardımların tamamı beyan edilen gelirden indirilebilecektir.

Bağışlar ile alakalı daha detaylı bilgiye ve listenin tamamını Gelir İdaresi Kira Vergisi Rehberi’nin “bağış ve yardımlar” başlıklı kısmından ulaşabilirsiniz.)

GELİR VERGİSİ DİLİMLERİ

Kira vergisinde bulunan vergiye tabii gelir aşağıdaki vergi dilimi tablosuna göre hesaplanmaktadır.

Yıllık Toplam Gelir (2015)                                                                       Vergi Dilimi
12 000 TL’ye kadar                                                                                         15%
12.000 TL- 29.000 TL arası (12.000 TL’ye kadar %15 uygulanacak)                     20%
29.000 TL -66.000 TL arası (12.000 TL’ye kadar %15 / 12.000 TL-26.000 TL arası
%20 uygulanacak)                                                                                           27%       66.000 TL üzeri(12.000 TL’ye kadar %15 / 12.000 TL-29.000 TL arası %20 /29.000 TL-66.000 TL arası %27 uygulanacak)                                                                35%

KİRA VERGİSİNİN ÖDENMESİ

Beyanname üzerinden hesaplanan gelir vergisi Mart ve Temmuz aylarında olmak üzere iki eşit taksitte ödenir. Hesaplanan vergi; Mükellefin bağlı bulunduğu vergi dairesine, Bağlı olunan vergi dairesindeki hesabın bildirilmesi şartıyla diğer vergi dairelerine, Tahsile yetkili banka şubelerine ödenebilir,