İstanbul'da evin varsa zenginsin

Merkezi verilere göre artan konut fiyatları bölgesel değerlendirildiğinde servet niteliğine varıyor. “İstanbul’un taşı toprağı altın” sözü son beş yıl içinde doğrulanmış durumda. Evet, İstanbul’un taşı toprağı yani emlak sektörüne yatırımı altını da geçti, doları da. Sadece İstanbul değil, Türkiye çapında yapılan emlak yatırımlarının değer artışı da tüm finansal yatırım araçlarını ve bu arada altın ve doları geride bıraktı. Hem 2015 yılında hem de son 5 yılda. Konut fiyatlarının 5 yıllık artışını tüketici enflasyonuyla da hesaplasak, dolarla da hesaplasak böyle bir sonuç çıkıyor.

TCMB cuma günü aralık ayı Konut Fiyat Endeksi’ni açıkladı. 2015’te konut fiyatları Türkiye çapında yüzde 18.4, İstanbul’da yüzde 25 arttı. Dolasıyla 2015 yılının konut fiyat artışı ve yatırım araçlarının getirileri bakımından kesin bilançosu da ortaya çıktı. Beş yılın bilançosu getiri sıralamasına göre şöyle:
İstanbul’da konut fiyatları 5 yıl üst üste artıyor. 5 yıllık toplam artış yüzde 141.8. Bu artışın aynı dönemdeki yüzde 48.2’lik tüketici enflasyonundan arındırıldığında yüzde 63, doların yüzde 89’luk artışına göre yüzde 28 ve Cumhuriyet altınının yüzde 43.9’luk yükselişine göre de yüzde 68 reel getirisi oluyor. İstanbul’da konut yatırımı enflasyona göre de, dolara göre de, altına göre de finansal araçlardan çok daha fazla kazandırmış. Bu nedenle İstanbul’un taşı toprağı altından da dolardan da daha değerli.

Türkiye çapında da 5 yıllık konut fiyatları artışı ortalama yüzde 93.4 oldu. Bu da altını yüzde 34, enflasyonu yüzde 31, doları yüzde 2.7 oranında geçti. Konuta İstanbul’da da, Türkiye’nin çeşitli illerinde de yatırım yapanlar, az veya çok finansal araçlardan daha fazla bir getiri elde ettiler. Tabii ki bu getiri realize edilmemiş, henüz kâğıt üstünde olabilir. Ancak değer artışı böyle bir sonucu veriyor.
Üstelik konut yatırımlarının sadece değer artışı yok. Bir de kira getirisi var.


TÜİK verilerinden bunu da çıkardık. Türkiye’de kiralar yıllık yüzde 6-7 civarında artıyor. Son 5 yılda kira artış oranı toplam olarak yüzde 35.9’a vardı. Bu artış konutun değerinin yüzde 36’sı kadar kira getirisi elde edildiği anlamına gelmiyor. Ama konut kiralarının konut fiyatlarını karşılama oranından yola çıkarsak İstanbul’da 5 yılda bir konutun ortalama yüzde 20’si kadar kira geliri elde edilebiliyor. Yüzde 142’lik değer artışı üzerine tahmini 20 puan daha ilave edilebilir. Diyeceğimiz konutta değer artışı yanında kira gibi yan bir getiriyi de dikkate alırsak, emlak yatırımlarının daha yüksek getiriye ulaştığı görülür.
Türkiye’de son 5 yılda konut yatırımından sonra en yüksek getiriyi ABD doları sağladı. Dolar 2010 sonunda 1.5450’den 2015 sonunda 2.9233’e çıkarak yüzde 89.2 arttı. Bu artış aynı dönemdeki enflasyonun yüzde 27.7 üzerine çıktı.

Dolarla birlikte Euro da reel getiri sağladı. Euro’nun yüzde 58.5 nominal getirisi reel yüzde 7 getiriye denk düşüyor. Dolar ve Euro’yu bankaya yatırıp yıllık yüzde 2-3 arasında faiz geliri elde etmek mümkün. 5 yılda bu faiz getirileri birikimli olarak çift haneli rakamları bulur. Kurun artışına bunlar da eklendiğinde dövizin reel getirisi daha yükseliyor.
Hazine faizinin son 5 yıllık reel getirisinin yüzde 3, mevduat faizinin ise sıfır düzeyinde olduğunu belirtelim.
Dikkat çekmemiz gereken bir araç ise bireysel emeklilik fonlarının son 5 yılda reel olarak yüzde 9.6 kaybettirdiği, dolar bazlı hesaplamada ise kaybın yüzde 29’a vardığıdır. Böyle bir vadede bile emeklilik fonlarının ortalama getirisinin pozitife geçememiş olması düşündürücüdür. Yapıda bir bozukluk vardır ancak burada faizin getirisinin sıfır düzeyinde olması, hisse senetlerinin 5 yılda reel yüzde 26 kayıp yaşaması da etkilidir. İki önemli enstrümanın anası bir şey getirmemiş ki.

Borsada 5 yıllık vadede bile reel bir kazancın olmaması ise BES’ten de daha düşündürücüdür. Borsanın performans düşüklüğünde birden çok neden var ve bu ayrı bir yazı konusudur.
Ama 5 yıl gibi uzun vadeli bir dönemde hisse senetleri ile arsa ve emlak yatırımlarının birbirine yakın getiriler sağlaması gerekirken, birinin tepede diğerinin dipte olması bir hayli çarpıtılmış bir yapının sonucu olsa gerek.

Son dönemde piyasaları yönlendiren ana unsurlardan biri haline gelen petrol fiyatlarında yukarı yönlü hareket devam ediyor. 26 Şubat Cuma gün içinde en yüksek 37 doları gören Brent petrol fiyatı 2016’nın son günkü düzeyine yani son iki ayın en yükseğine ulaştı. 20 Ocak tarihindeki 27.10 dolarlık son 12 yılın dip seviyesine göre de petrol fiyatları yüzde 36.5 yükseldi. 5 haftada oran olarak gayet iyi bir artış. Ama yükselişin çok tedirgin, zikzaklı ve kararsız olduğunu belirtelim. Düşüş ne kadar kararlı ve sert idiyse çıkış tam tersine kararsız ve isteksiz. Bu nedenle de yılın ilk üç haftasındaki kayıplarını geri kazanmak 5 haftayı buldu.

Cuma gün içinde 37 doları görmesine karşılık petrol günlük kapanışını 35.10 dolardan yaptı. Çünkü fiyat düşüşüne yol açan nedenlerde çok fazla bir değişme yok. Dünya ekonomisinde zayıflama ve durgunluk beklentileri değişmedi. En son IMF G-20 toplantısı nedeniyle büyümeye yönelik tahminlerini açıkladı ve revizyonlar yine aşağı yönlü oldu. Yani küresel ekonominin canlanmasından dolayı ekstra petrol talebi oluşmayacak.

Ancak son iki haftadır dünya navlun fiyatlarında düşüşler durdu, hatta belirli bir yükseliş de başladı. Bu durum dünya ekonomisi için çok önemli. Dünya navlun piyasasının barometresi sayılan Baltic Dry Endeksi 11 Şubat’a kadar düşüş eğilimindeydi. Hatta aralık başında başlayan eğilim hiç ara vermeden devam etti. Endeks 290’a kadar indi ve burada iki gün geçirdikten sonra tırmanma başladı.11 Şubat’ta 290 olan endeks 26 Şubat’ta 327’ye yükseldi. Artış oranı yüzde 12.7. Böylesi bir düşüşe karşılık sert bir yükseliş değil, tıpkı petroldeki gibi ama her gün devam eden istikrarlı bir çıkış eğilimi.
Petrol ve navlun fiyatlarındaki yukarı yönlü hareketler başladığına göre küresel ekonomide ve ticarette acaba kıpırdanmalar mı var, bir şeyler mi oluyor diye sorgulamak gerekir.
Abdurrahman YILDIRIM / GAZETE HABERTÜRK