Fikirtepe'de tünelin sonu göründü!

Yaklaşık 4 yıl önce Fikirtepe'de kentsel dönüşüm işine giren Baysaş İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Şemsettin Aydın emlakeki.com'a süreci anlattı...




İstanbul’da hatta Türkiye’de kentsel dönüşüm denince ilk akla gelen yer Fikirtepe… Bu bölgede yatırım öncesi bu kadar sıkıntıyla karşılaşacağını tahmin ediyor muydunuz?
Hayır. Hiç tahmin ettiğimiz bir öngörü değildi.

Ne kadar süredir firma olarak Fikirtepe’desiniz?
Ortalama olarak yani üç aşağı beş yukarı 4 yılı devirdik.

Fikirtepe’de başından bu yana neler yaşadınız?
Fikirtepe ile birlikte Türkiye’de ilk defa kentsel dönüşüm adı altında bir düzenleme yapıldı. Fakat sanırım hazırlık aşaması erken oldu. Çünkü çok yüksek emsal verildi. Bu yüksek emsalin karşılığında gösterilen silüetler, oranlar, ek donatı alanlarını planlama yani master planı çok iyi olmalıydı. Artık oturmaya başlasa da master planı olmayan tüm bölgeler sıkıntı yaşar. Bu şartlarda kentsel dönüşüm olmamalı. Şu an da Çevre ve Şehircilik Bakanlığı olsun, belediyeler olsun çok büyük titizlikle master planlama için danışmanlar alıyor. Mesela Fikirtepe için Hollandalı bir firma çağırdılar. Eğer plan uygulanırsa bana göre çok iyi iş çıkar.

Son durum ne peki?
Kendi yağı ile işi götüren firmalar sınırlı sayıdadır. Yani sıkıntıyı kendi içerisinde yüzde yüz revize eden firmalar bir yere gelebildi. Ruhsat alabilecek noktaya kadar ilerleyen 7 firmadan biriyiz. Diğerleri de yolda zaten. Fikirtepe zaten rantı çok ciddi bir şekilde yükseltilmiş, arsanın maliyetleri acayip yüksek, birde şu aşamada geri dönüşü de yok. Yani ciddi masraflar yapılmış. 3’te 2 yasası uygulanmadığı takdirde büyük sıkıntı olur.


Yeni yasaya göre ruhsat olmayınca değil satış ön talep bile yapılamıyor.
Fikirtepe’de zaten satış problemi yok. Ruhsat alan firma satışına aynen devam eder. Yasa ile bizim içinde alıcı için de risk ortadan kalktı.

Hak sahipleriyle paylaşımınız nedir?
Yüzde 55 kısmı hak sahiplerinin, yüzde 45’i bizim.

Devreden oluyor mu size?
Biz zaten birinci derece, öncelikli bize devretmek zorundalar. Yani satışları da biz yapmak zorundayız. Sözleşmemizde var. Birincil aracı kurum biziz.


Bu zorlu dönemi nasıl aşıyorsunuz?
Fikirtepe spekülasyonlara açık bir bölgedir. Tansiyon ilacı kullanmaya başladım mesela. Fakat giderek kendimi de beynimi de dinlendiriyorum. Fikirtepe zor bir yer. Çok firma dolaşamaz. Biz her türlü sorunları birebir giderdiğimiz için sıkıntı yaşamıyoruz. Sahiplenildik firma olarak. Bizimle anlaşmamış olup da pişman olan çok kişi vardır. Ama artık başka bir kentsel dönüşüme de girmem.

 Teklif var mı?
Bağdat Caddesi’nden, Suadiye’den var. Ama şuan için ilgilenmiyoruz. Çünkü burası çok büyük bir problem. Önce burayı çözmek gerekiyor.

Pişman oldunuz mu?
Pişmanlık demeyelim. Ama zor bir yer. Burayı 2-3 yılda bitirebileceğimizi ön görmüştük. Fakat biz sözleşmeleri çabuk bitiren bir firmayız. Ancak 3 yıldır plan notları değişmiyor. Bütün problem burada. İki defa daire paylaşımı yapmışız. Şimdi plan notları değişince biz ilk sözleşmemizde 28’inci katta daire vermiştik. Ama plan notları değişince bu şartlar da bedeller de değişiyor. Tekrar paylaşım yapılıyor. 320 kişiye hakim bir projeyiz. Bin 210 kişinin vekaleti var bende. Tapuda bu işlem bir ay sürüyor. Mesela o kadar kişiden birisi vefat etti. Bu sefer çocuklarına kalıyor. Veraset, tekrar intikal derken sürüyor.

Hiç bırakıp gideyim demek gelmedi mi içinizden?
Bir işe başlayınca bırakmak bizim firmamızın prensibi değil. Ama ‘bir daha alır mısın buradan’ derseniz o ayrı bir durum. Şu anda birinci etapta 20 milyon lira para harcadık. Bunun dönüşü olmuyor maalesef.

Yabancıların bakış açıları nasıl? Yabancı yatırımcılarınız var mı?
Yabancılara tanıdık vasıtası ile satıyoruz. Ön talep olarak bir Belçikalı var, Ortadoğu’dan bir kaç kişi var.

Metrekare olarak fiyatlarınızda ilk girdiğiniz günden bugüne değişiklik yaptınız mı?
Biz buraya 4 bin liradan başladık şu anda 6 bin 200 lira. Ama bu rantla 10 bin lirayı bulur. Mimar olduğum için burayı da projeleri de çok iyi okuyorum. Bu projeler biterse burası enfes bir bölge olacak. Bağdat Caddesi’nin dahi sınırlarını aşacak. Burada en az 10-15 tane Bağdat gibi cadde olacak.

Peki  beklentiniz nedir? Yüzde kaç prim yaparsınız?
Yüzde 60-70 arasında kesin prim yapacak.

Hak sahipleri ile sıkıntılarınız, direnen oldu mu?
Biz biraz daha uzlaşmayla yaklaştık. Mesela 77 metrekare arsa sahibine birden fazla 2+1 daire vermek durumunda kalındı. Aslında ederi 1 buçuk dairedir. Ama şimdi o arsa sahibi ile kimse görüşmüyor. Anlaşmak için bizzat ben görüştüm. Şahıs kendi savcılığa ihbar etmiş, ‘tehdit alıyorum’ diye.   Beni bu arsa sahipleri öldürecek diye. Tıkanma pozisyonları var. Biz kendi açımızdan bakıyoruz tabi. Diğer taraflarını bilmiyoruz. Bütün dünya basınına da çıktı. Bir iki kişi yüzünden 600 kişiye 24 aydır bir aylığı 600 bin lira olmak suretiyle kira veriyor. Bir müteahhit ben kira vermiyorum dediği zaman ne olacak? işte o zaman patlama olur.  Şu anda Fikirtepe riskli alan ilan edilmiş. Bu 1 yıldır ilan edilen yer riskli alanı uygulamaları lazım.

Peki Türkiye’de, İstanbulda yapılaşmayı nasıl değerlendiriyorsunuz?
İstanbul kendi içinde ciddi bir değişim yaşıyor. İstanbul dünyanın en eski antik kenti. Dünyada 2 bin yıllık bir şehir bile yok ancak İstanbul 10 bin yıllık bir şehir. ‘Bu değerin de her noktasına girmek doğru mu’ derseniz bunu değerlendiririm. Çünkü bizim torunlarımız bizden hesap sorar. Fikirtepe’nin dışında İstanbul’un merkezleriyle oynamak risklidir. Birçok bölgede görsel anlamda sıkıntıları yaşıyoruz. Başbakanımız da aynı şeyi söylüyor.

Peki İstanbul’da başka yerlerde kentsel dönüşüm projelerine girer misiniz?
Şu anda Fikirtepe’nin dışında hiçbir yere girmem. Spesifik girerim. Biraz daha kontrollü girerim.

Adanalı bir firmasınız diye biliyorum. İstanbul’da mı yoksa Adana’da mı başladınız?
Adana’da 93 yılından beri yap-sat yapıyoruz. Adana’da da çok spesifik binalar yaptık. Mesela ciddi bir estetik yapısı olan daha görselliği yüksek olan binalar bizde. İstanbul Ataşehir’de Gold Tower’ı 15 ayda bitirdik. Projelerimi bizzat ben çiziyorum diyebilirim. Sınıf arkadaşım Deniz Çağlar Duman ile birlikte yapıyoruz işin mutfağını.

Bu Fikirtepe’nin sıkıntılı sürecinde sakinleşmek için ne yaparsınız?
Adana’ya gidiyoruz. Bol bol kebap yiyoruz. Mersin’e balık yemeğe gider rahatlarız.

Emlakta balon var mı?
Balonun Türkiye’de olma ihtimali çok düşük. Şöyle ki; Türkiye’nin kendi geçmişinden gelen çok ciddi bir gecekondulaşma var. Genç nüfus fazla olduğu için evlenen birinci derecede ‘evin var mı’ felsefesiyle gidiyor.  Herkes borçlanarak ev almaya çalışıyor. O yüzden balon anlamında ben gelecek 5 yıl içerisinde göremiyorum ama Avrupa’nın belli yerlerinde bunu dillendiriyorlar. Bu da  bana göre Türkiye’nin önünü tıkamaktır.

Son günlerde çok sık okuduğumuz bir şey bu, genelde üst gelir gruplarına lüks evler yapılıyor. Orta gelir grupları ve alt gelir gruplarında çok ciddi bir talep var. Fakat arz yok şeklinde bir söylem var…
Konut açığı bitmez. Konut açığı nüfus oranı ile hesaplaştırdığın zaman, konut açığı bitecek gibi görünmüyor.