Fabrikaların parası gayrimenkulden gelecek

Tartışılan ‘inşaat mı sanayi mi’ sorusuna çok ilginç bir yanıt ortaya çıkıyor. İki sektör arasında yeni bir kader birliği doğuyor. Sermaye Piyasası Kurulu’nun (SPK), ‘gayrimenkul yatırım fonları’ kurulmasını sağlayan yönetmelikleri ile sayıları hızla artan ‘gayrimenkul portföy yönetim şirketleri’ sanayi için ülke genelinde yeni fabrika yatırımlarına önemli kaynak sağlayacak. 24 Gayrimenkul Yönetim Kurulu Başkanı Aziz Yeniay, inşaat ve gayrimenkul sektörünün, kısa süre içinde Türkiye’deki sanayi yatırımlarını hızlandıracak en önemli finans kaynağı haline geleceğini söylüyor. Yeniay finans kaynağının ayrıntıları şöyle anlattı:

“Yasa eski ama 2014’ten itibaren detay tebliğler yayınladı ve resmen gayrimenkul yatırım fonlarının kuruluşunun öne açıldı. Gayrimenkul için portföy yönetim şirketlerinin kurulması ve fonu yönetecek şirketlerin vasıfları çık sıkı kurallarla belirlendi. Bu şirketler, fonları nasıl kuracak, nasıl işletecek ve nasıl denetlenecek gibi sorular yanıtlandı. Biz de tebliğden sonra müracaat ettik ve fon kurduk. Bizimle birlikte Ak Portföy ve sonra da 7 tane kadar fon kuruldu. Bu fonlar bir sermaye piyasası aracı ve yaptığı her işlem SPK kuralları çerçevesinde ve denetiminde. Her şirketin bir yatırım komitesi var ve fona alınacak gayrimenkulu onlar belirliyor. Her gayrimenkul SPK uzmanlarınca değerlemeye tabi tutuluyor ve uygun görülürse fon bünyesine girebiliyor. Bir varlığın fona alınabilmesi için bir de saklama bankasına ihtiyaç var ki bizim saklama bankamız İş Bankası oldu. Burada fon bir tapudur, mülktür. Piyasadaki diğer sermaye piyasası araçları genellikle hisse senedidir ama gayrimenkul fonu bir katılım payı sağlar. Katılım payı o varlığın bir parçasıdır. Burada amaç gayrimenkulleri menkulleştirmek. Fon, arsa, tarla da alabilir illa bitmiş gayrimenkul olması da gerekmiyor ama fon inşaat yapamaz.”Fonun yatırımda nasıl devreye gireceğini Yeniay şöyle açıkladı: 

Sanayici yatırım yaparken arsa alır, inşaat yapar. Ya da gider bir binayı satın alır, makinelerini sipariş verir ve binaya kurar.  Bir de işletme sermayesi bulur ve üretime başlar. İşler büyüyünce böyle bir yatırım sürecine tekrar girer. Zora girince de ne yazık ki tesisini satmak zorunda kalır. Çoğu zaman satamaz ve iflasa kadar gider.  Biz gayrimenkul yatırım fonu olarak şu anda 4 büyük tesisi aldık. Biz fon olarak sanayicimize ‘sen fabrikanı satmak için 50 milyon dolar istiyorsun, biz 45 veriyoruz, alıyoruz.  10 yıllık kira kontratı yapalım, dolar bazında yüzde 8 getiri sağla ve sen üretimine devam et. Sonra gücün olursa bu fabrikayı alma önceliği de sende olsun’ diyoruz.  Sanayici bir anda bizim ödediğimiz toplu nakitle rahat bir nefes alıyor. Sonra yeni yatırım ihtiyacı mı doğdu? Bir müteahhit gelsin, yapsın, onu da biz alalım ve sana kiralayalım.  Sanayici olarak sen arsayla, binayla, gayrimenkulle uğraşma. İşine, üretimine, ihracatına bak. Bu sistem çalışmaya başladı bile. Muhtemelen önümüzdeki birkaç yıl içinde Türkiye’de sanayi yatırımlarının en büyük finansmanı bu yöntemle sağlanır hale gelecek.

AZİZ Yeniay, sanayi için geliştirdikleri gayrimenkul yatırım fonu sistemini ‘öğrenci yurtları’ için de uygulamaya başladıklarını söylüyor. Yeniay, “Şimdi sen iyi bir yurt işletmecisisin ve kredi yurtlar kurumu ile de sözleşmen var. Binanın yatırımını sen yapma, bunun için kredi de kullanma. Söyle biz binayı alalım sana kiralayalım. Sen işlet, işine bak. Burada da öğrenci yurdunun yapılmasını üstlenerek, işletmeci firmanın çok düşük maliyetle işini geliştirmesini sağlamış oluyoruz” diyor.

PİYASADA büyük inşaat şirketlerinin çok sayıda projeye devam ettiğini belirten Aziz Yeniay, şöyle konuşuyor: “Ellerinde bitmiş gayrimenkul stokları oluştu. Satamayınca zora girenler olabiliyor. Biz ona da ‘ver bitmiş gayrimenkullerini, biz şu fiyata alırız’ diyoruz. Karma projesi var mesela yüzde 70’ini satmış, yüzde 30’u kalmış. Onu piyasaya daha ucuza satamaz ama fona gelir ve toptan hepsini yüzde 20 düşük fiyata satarsa kimse bir şey diyemez. Fon, stokun tamamını alır, orta vadede satar ya da kiraya verir.”

Gayrimenkul fonlarının Türkiye’ye yabancı finans girişi noktasında da çok uygun bir araç olacağını anlatan Aziz Yeniay, “Türkiye bu enstrüman ile yeni tanışıyor ama dünyada bu çok biliniyor. İngiltere, Almanya Fransa ABD çok iyi kullanıyor. Londra’nın 2015’te sadece gayrimenkul yatırım fonlarına aldığı yatırım 24 milyar Euro’ydu. Biz 20-25 milyar dolarlık yıllık potansiyele sahibiz” diyor.
Sadi Özdemir/Hürriyet