Evini satan ne kadar vergi ödemek zorunda?

Sözcü gazetesi yazarı Nedim Türkmen bugünkü yazısında Evini satan vergi ödeyecek mi sorusunun yanıtını kaleme aldı. İşte Türkmen'in o yazısı...

Satın alınan gayrimenkulün 5 yıl içinde satılmasından doğan kazançlar, değer artışı kazancı olarak dikkate alınarak vergilendiriliyor. 5 yıldan uzun sürelerde ise vergi alınmıyor.

Gayrimenkul alım satım işlemi  “ticari kazanç”   hükümleri kapsamında değil ise elde edilen kazanç “değer artış kazancı” hükümlerine göre tespit edilir. Buna göre, Gelir Vergisi Kanunu'nun 80/6'ncı maddesi uyarınca; ivazsız olarak iktisap edilenler hariç, iktisap şekli ne olursa olsun Gelir Vergisi Kanunu'nun 70'inci maddesinin birinci fıkrasının 1, 2, 4 ve 7 numaralı bentlerinde yazılı mal (gerçek usulde vergiye tabi çiftçilerin zirai üretimde kullandıkları gayrimenkuller dahil) ve hakların, iktisap tarihinden başlayarak 5 yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı kazancı olarak dikkate alınacaktır.

İKTİSAP TARİHİ NASIL BELİRLENECEK?

Söz konusu mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar, iktisap tarihinden başlayarak 5 tam yıl içinde elden çıkarıldıkları takdirde, değer artışı kazancı olarak vergilendirilecektir. Eğer elden çıkarma iktisap tarihinden başlayarak 5 yıldan daha fazla bir sürede gerçekleşmişse, elde edilen kazanç değer artışı kazancı olarak vergilendirilmeyecektir. Kooperatiflerin ortaklarına bu sıfatları dolayısıyla tahsis ettikleri gayrimenkuller, tahsis tarihinde ortak tarafından satın alınmış sayılır. Dolayısıyla elden çıkarmadan doğan kazancın vergilendirme sınırını çizen beş yıllık süre tahsis tarihinden itibaren başlayacaktır. Burada dikkat edilmesi gereken husus, yukarıda yazılı mal ve hakların ivazsız olarak iktisap edilmesi durumunda, bu mal ve hakların elden çıkarılmasından sağlanan kazancın değer artış kazancı olarak vergilendirilmeyeceğidir.

Örneğin; miras yoluyla kendisine yukarıdaki mal veya haklardan biri/birkaçı kalan kimsenin bu mal ve hakların elden çıkarılması nedeniyle elde edeceği kazanç, ivazsız bir iktisap olduğu için değer artış kazancı olarak değerlendirilmeyecektir. İvazsız iktisaplar dışında, iktisabın ne şekilde edildiği önemli değildir.

Uygulamada sıklıkla karşılaşılan diğer önemli bir husus ise cins tashihi yapılan gayrimenkuller ile kat karşılığı olarak müteahhit yahut konut yapı kooperatiflerinden alınan gayrimenkullerinde satılması durumunda iktisap tarihinin hangi tarih olacağıdır. Arazi vasfında iktisap edilen bir gayrimenkulün belediyelerce ifraz ve taksim işlemine tabi tutularak satılması durumunda, iktisap tarihi olarak arazinin iktisap edildiği tarih değil belediyenin ifraz işlemi sonucu arsa vasfını kazanarak cins tashihi yapıldığı tarihin esas alınması gerekmektedir. Buna ilave olarak, arsa sahibinin, arsa teslimi karşılığında almış olduğu kıymetlerin iktisap tarihi olarak tapuya tescil tarihinin (inşaatın bitmesi şartıyla) esas alınması gerekmektedir. Ancak, fiili teslim tarihinin tescil tarihinden daha önceki bir tarih olduğunun tespiti halinde, fiili teslim tarihi esas alınacaktır. Öte yandan, ivazsız olarak iktisap edilen gayrimenkulün üzerine, sahibi tarafından inşa edilen veya kat karşılığı olarak alınan gayrimenkullerin, daha sonra elden çıkarılması halinde elde edilen gelir, değer artışı kazancı kapsamında değerlendirilecektir.

İktisap bedeli nasıl tespit edilecek?

Gelir Vergisi Kanunu'nun mükerrer 81'inci maddesinin son fıkrasına göre; mal ve hakların elden çıkarılmasında iktisap bedelinin, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere, Devlet İstatistik Enstitüsünce (5429 sayılı Kanun ile Türkiye İstatistik Enstitüsü –TÜİK) belirlenen toptan eşya fiyat endeksindeki artış oranında artırılarak tespit edilecektir.

Uygulama Örneği;

Vatandaş Azmi Güzel, 01.05.2015 yılında 600.000 TL'ye aldığı bir konutu 01.03.2019 yılında 1.200.000 TL'ye satmıştır. Azmi Güzel'in değer artış kazancı olarak beyan edeceği matrahı ve ödeyeceği vergiyi aşağıdaki şekilde
hesaplayacağız:

Alış ve satış aylarından bir önceki ayın Yİ-ÜFE oranlarının (endeks değerlerinin) oranı ile alış fiyatı çarpılır ve bu sayede alış fiyatı enflasyona göre düzeltilerek bugünün (ya da satış günü) TL değerine getirilir.

600.000 TL X (425.26 / 245.42) = 1.039.670 TL

Daha sonra alış fiyatının bugünkü değeri satış fiyatından çıkartılarak, satıcının elde ettiği reel kâr hesaplanır. Bunun vergi uygulamasındaki ismi ise, istisna öncesi değer artış kazancıdır.

1.200.000 TL – 1.039.670 TL = 160.330 TL

Değer artış kazancı matrahından düşülebilecek olan istisna ve giderler mevuttur. Gelir Vergisi Kanunu'nun 81. maddesi “… elden çıkarılan mal ve hakların maliyet bedelleri ile elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının uhdesinde kalan giderlerin ve ödenen vergi ve harçların indirilmesi…” Yani; tapuda satıcının ödediği yüzde 2 (05.05.2018 – 31.03.2019 tarihleri arasında yüzde 1.5) masraf vb. giderler değer artışından düşülerek matrah
indirilebilir.

160.330 TL – 18.000 TL = 142.330 TL

2019 yılında yapılan satış ile ilgili 14.800 TL'lik istisna tutarı da düşülür. Bunun sonucunda; 142.330 TL – 14.800 TL = 127.530 TL vergiye tabi matrah olarak ortaya çıkar. İstisna tutarı düşüldükten sonra; Gelir Vergisi matrahı tutarı olan 127.530 TL'nin 2019 yılı vergi dilimlerine göre net vergisi; 33.095,50 TL olmaktadır. Vatandaş Azmi Güzel 2020 yılının Mart ayında Gelir Vergisi beyannamesi vermek, mart ve temmuz ayında 2 eşit taksitte ödemek zorundadır. Gayrimenkul satışları sıkı takipte Hazine ve Maliye Bakanlığı, gayrimenkul satışlarını ve satış bedellerini sürekli izlemektedir. Konutunu satan mükelleflerden alım yapan kişilerin, banka kredisi kullananların, bankalardan kullandığı kredi tutarı ve ekspertiz raporlarını isteyerek, incelemeler yapılmaktadır. Bu incelemelerde; mükellefe tapuda gösterilen değer ile kullanılan krediler arasındaki uyumsuzluk
nedeniyle  “izaha davet” müessesesi işletilmekte ve aradaki farkı izah edemeyen mükellefin matrahı artırılarak, cezalı gelir vergisi ve harç tarhiyatı yapılmaktadır.

Siz değerli okurlarımızın, 1 yıl içinde birden fazla konut alım satımı yapılması durumunda; faaliyetin “ticari faaliyet” olarak değerlendirilip, hem defter ve belge tutmamak hem de satışlara fatura düzenlememek fiili nedeniyle cezalı tarhiyat riskini göz ardı etmeden, beyannamelerini buna göre düzenlemesinde büyük fayda var.