Evini satan ne kadar vergi ödemek zorunda?

Sözcü Gazetesi yazarı Nedim Türkmen, bugünkü köşe yazısında ev satışında değer artışından kaynaklı doğan vergi ile ilgili merak edilenleri yazdı.

İşte o yazı: 

Gelir Vergisi Kanunu'nun 80/6'ncı maddesi uyarınca; ivazsız olarak iktisap edilenler hariç, iktisap şekli ne olursa olsun Gelir Vergisi Kanunu'nun 70'inci maddesinin birinci fıkrasının 1, 2, 4 ve 7 numaralı bentlerinde yazılı mal (gerçek usulde vergiye tabi çiftçilerin zirai üretimde kullandıkları gayrimenkuller dahil) ve hakların, iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı kazancı olarak dikkate alınacaktır.

Söz konusu mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar, iktisap tarihinden başlayarak beş tam yıl içinde elden çıkarıldıkları takdirde, değer artışı kazancı olarak vergilendirilecektir. Eğer elden çıkarma iktisap tarihinden başlayarak beş yıldan daha fazla bir sürede gerçekleşmişse, elde edilen kazanç değer artışı kazancı olarak vergilendirilmeyecektir.

Gayrimenkuller, tahsis tarihinde ortak tarafından satın alınmış sayılır. Dolayısıyla elden çıkarmadan doğan kazancın vergilendirme sınırını çizen beş yıllık süre tahsis tarihinden itibaren başlayacaktır. Burada dikkat edilmesi gereken husus, yukarıda yazılı mal ve hakların ivazsız olarak iktisap edilmesi durumunda, bu mal ve hakların elden çıkarılmasından sağlanan kazancın değer artış kazancı olarak vergilendirilmeyeceğidir.

Örneğin; miras yoluyla kendisine yukarıdaki mal veya haklardan biri/birkaçı kalan kimsenin bu mal ve hakların elden çıkarılması nedeniyle elde edeceği kazanç, ivazsız bir iktisap olduğu için değer artış kazancı olarak değerlendirilmeyecektir. İvazsız iktisaplar dışında, iktisabın ne şekilde edildiği önemli değildir.

Uygulamada sıklıkla karşılaşılan diğer önemli bir husus ise, cins tashihi yapılan gayrimenkuller ile kat karşılığı olarak müteahhit yahut konut yapı kooperatiflerinden alınan gayrimenkullerinde satılması durumunda iktisap tarihinin hangi tarih olacağıdır. Arazi vasfında iktisap edilen bir gayrimenkulün belediyelerce ifraz ve taksim işlemine tabi tutularak satılması durumunda, iktisap tarihi olarak arazinin iktisap edildiği tarih değil, belediyenin ifraz işlemi sonucu arsa vasfını kazanarak cins tashihi yapıldığı tarihin esas alınması gerekmektedir. Buna ilave olarak, arsa sahibinin, arsa teslimi karşılığında almış olduğu kıymetlerin iktisap tarihi olarak tapuya tescil tarihinin (inşaatın bitmesi şartıyla) esas alınması gerekmektedir. Ancak, fiili teslim tarihinin tescil tarihinden daha önceki bir tarih olduğunun tespiti halinde, fiili teslim tarihi esas alınacaktır. Öte yandan, ivazsız olarak iktisap edilen gayrimenkulün üzerine, sahibi tarafından inşa edilen veya kat karşılığı olarak alınan gayrimenkullerin, daha sonra elden çıkarılması halinde elde edilen gelir, değer artışı kazancı kapsamında değerlendirilecektir.

İktisap bedeli nasıl tespit edilir?

Gelir Vergisi Kanunu'nun mükerrer 81'inci maddesinin son fıkrasına göre; mal ve hakların elden çıkarılmasında iktisap bedelinin, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere, Devlet İstatistik Enstitüsü'nce ( 5429 sayılı Kanun ile Türkiye İstatistik Enstitüsü – TÜİK ) belirlenen toptan eşya fiyat endeksindeki artış oranında artırılarak tespit edilecektir.

Uygulama Örneği:

Vatandaş Can Yıldız, 01.05.2014 yılında 500.000 TL'ye aldığı bir konutu 01.03.2018 yılında 900.000 TL'ye satmıştır. Can Yıldız'ın değer artış kazancı olarak beyan edeceği matrahı ve ödeyeceği vergiyi aşağıdaki şekilde hesaplayacağız: Alış ve satış aylarından bir önceki ayın Yİ-ÜFE oranlarının (endeks değerlerinin) oranı ile alış fiyatı çarpılır ve bu sayede alış fiyatı enflasyona göre düzeltilerek bugünün (ya da satış günü) TL değerine getirilir.

500.000 TL* (328,17 / 234,18) = 700.679 TL

Daha sonra alış fiyatının bugünkü değeri satış fiyatından çıkartılarak, satıcının elde ettiği reel kâr hesaplanır. Bunun vergi uygulamasındaki ismi ise, istisna öncesi değer artış kazancıdır.

900.000 TL – 700.679 TL = 199.321 TL

Değer artış kazancı matrahından düşülebilecek olan istisna ve giderler mevuttur. Gelir Vergisi Kanunu'nun 81. maddesi “… elden çıkarılan mal ve hakların maliyet bedelleri ile elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının uhdesinde kalan giderlerin ve harçların indirilmesi...'' Yani tapuda satıcının ödediği %2 (05.05.2018-21.02.2019 tarihleri arasında %1.5) masraf v.b giderler değer artışından düşürülerek matrah indirilebilir.

199.321 TL – 18.000 TL = 181.321 TL

2018 yılında yapılan satış ile ilgili 12.000 TL' lik istisna tutarı da düşülür. Bunun sonucunda; 181.321 TL – 12.000 TL = 169.321 TL vergiye tabi matrah olarak ortaya çıkar. İstisna tutarı düşüldükten sonra; Gelir Vergisi matrahı tutarı olan 169.321 TL'nin 2018 yılı vergi dilimlerine göre net vergisi; 49.742,35 TL olmaktadır. Vatandaş Can Yıldız 2018 yılının Mart ayında Gelir Vergisi beyannamesi vermek, Mart ve Temmuz ayında 2 eşit taksitte ödemek zorundadır.

Satışlar Maliye'nin radarında

Maliye Bakanlığı, gayrimenkul satışlarını ve satış bedellerini sürekli izlemektedir. 2018 yılı içinde konutunu satan mükelleflerden, alım yapan kişilerin banka kredisi kullananların, bankalardan kullandığı kredi tutarı ve ekspertiz raporlarını isteyerek, incelemeler yapıldı. Bu incelemelerde; 4.421 mükellefe tapuda gösterilen değer ile kullanılan krediler arasındaki uyumsuzluk nedeniyle '' izaha davet'' müessesesi işletildi. Aradaki farkı izah edemeyen 2.719 mükellefin matrahı 43.4 milyon TL artırılarak, cezalı Gelir Vergisi ve harç tarhiyatı yapıldı. Siz değerli okurlarımızın,1 yıl içinde birden fazla konut alım satımı yapılması durumunda; faaliyetin ‘'ticari faaliyet'' olarak değerlendirilip, hem defter ve belge tutmamak hem de işlemlere fatura düzenlememek fiili nedeniyle cezalı tarhiyat riskini göz ardı etmeden, beyannameleri buna göre düzenlemesinde büyük fayda var.