Emlak fiyatlarında balon şüphesi

Gayrimenkul sektöründe metrekare fiyatları giderek artıyor. Emlak fiyatlarındaki bu artış herkesi korkutuyor. Konut sektöründe balon olup olmadığı tartışılıyor. Peki fiyatlardaki bu artışın sırrı ne?

Habertürk ekonomi yazarı Abdurrahman Yıldırım, konut piyasasında balon olup olmadığını ve fiyatlardaki artışın nedenini yazdı. İşte Yıldırım'ın piyasa analizi:

Türkiye’de konut fiyatları yeni yılla birlikte hız kesti. Ocak ayında Türkiye Konut Fiyat Endeksi sadece yüzde 0.52 arttı. Artış son bir yılın en düşüğü. Yıllık artış da aralık ayında yüzde 18.41 iken ocak ayında yüzde 17.50’ye indi.

Yeni konut fiyatları ise ocak ayında yüzde 0.68 geriledi. Bu da geçen yılın ocak ayından beri görülen ikinci fiyat düşüşü. Fiyatlar ocaktaki düşüşle son bir yılda yüzde 15.21’e indi.
2010 yılı başından beri hesaplanıp yayımlanan Konut Fiyat Endeksi’nde Merkez Bankası yeni bir ekleme daha yaptı. O da konut fiyatlarının saf (hedonik) artışını yayınlaması. Nihai veya toplam konut fiyat artışını zaten yayımlıyordu. Saf konut fiyatı ile nihai fiyat arasındaki fark da konutun kalitesinden kaynaklanan artış oluyor. Dolayısıyla Merkez Bankası bu veriyi de ilk kez yayımladı. Biz de 26 istatistiki bölgede son 5 yılın konut fiyat artışı ile hedonik (saf) fiyat artışını karşılaştırdık. Merkez Bankası’nın önceki hafta açıkladığı gibi, konut fiyatlarındaki nominal artışın yaklaşık dörtte biri, reel artışın yaklaşık yarısı kalite artışından kaynaklanıyor. Bu durum konut piyasasında balon var mı yok mu tartışmalarına da yeni bir boyut veya değerlendirme getiriyor. En azından balon hesabı yapılırken dörtte bir oranında indirim de yapılabilir.

Bu durumda konut fiyatlarında balonun da bir tanımını yapmak gerekiyor. Nobel ödüllü Prof. Robert Schiller’in tanımına göre, son 5 yılda fiyatı reel yüzde 100’den fazla artış balon oluşturabilir.
- Son verilere göre Ocak 2011-Ocak 2016 arasındaki 5 yılda TÜFE artışı yüzde 50.3, Türkiye Konut Fiyat Endeksi’ndeki artış da yüzde 98.0 oldu. Buna göre reel artış yüzde 31.7 ile balon bölgesinden oldukça uzakta.
- Yeni açıklanmaya başlanan Hedonik (saf) Konut Fiyat Endeksi 103.72’den 176.83’e çıktı ve son 5 yılda yüzde 70.5 arttı. Yüzde 50.3’lük TÜFE’den arındırdığımızda hedonik fiyatlardaki reel artış yüzde 13.4’te kalıyor.
- İstanbul’daki konut fiyatları son 5 yılda yüzde 141.6 arttı. Enflasyondan arındırılmış artışı yüzde 60.7’yi buluyor. Bu haliyle balonlaşma yönünde yarı yol geçilmiş. Ancak hedonik saf fiyatlar yüzde 118.9 arttı ve bunun reel artışı da yüzde 45.6’da kalıyor. Hedonik açıdan bakıldığında henüz yarı yol yarılanmamış bile. Arada böyle bir fark oluşuyor.

Asıl sorun finansmanda

- Konut fiyat artışında yüzde 114.7 ile Gaziantep, İstanbul’dan sonra ikinci sırada yer alıyor. Bunun reel artışı yüzde 42.8 oluyor. Hedonik fiyatlara göre 5 yıllık artış yüzde 93.8’de kalıyor. Bunun artışı da reel yüzde 28.9’da kalıyor.
- Hedonik Endeks ile Merkez Bankası konut fiyat artışlarına iyi bir ince ayar çekti. Bu hesaba göre Türkiye çapında konut fiyatlarında son 5 yılda yaşanan reel artış yüzde 13.4. Kalite artışını dikkate almayan nihai ve gerçekleşen fiyatlar ise yüzde 31.7’lik artış kaydetti. Yani toplam artışın yaklaşık yarısı kalite artışından kaynaklanmış.
- Toplam ve hedonik (saf) fiyat artışı karşılaştırmaları daha çok Anadolu’nun gelişmemiş illerinde önemli farklar ortaya koyuyor. Mesela Van’da konut fiyatlarının son 5 yılda saf artışı yüzde 40.5 olurken, kaliteden kaynaklı artışla bu nihai olarak yüzde 68.2’ye çıkmış. Sonuçta kalite artışının saf fiyat artışına oranı da yüzde 68.4 olmuş. En yüksek kalite artışının Van’da ortaya çıkması deprem nedeniyle yeni konut yapımından kaynaklı olabilir.
- Kalite artışının yol açtığı fiyat artışının en çok olduğu ikinci il Muğla. Muğla tatil beldesi ve konut kalitesinde artış olasılığı yüksek.
- Nihai fiyat artışları bize diyor ki, konutta fiyat balonu sorunu henüz yok. Asıl sorun yapılan konutların satılamamasında yani talebin azlığında. Açıkçası alım iştahı da yüksek ama finansman imkânları kısıtlı.