Binadaki çatı katı kime ait? Çatıdan kim sorumlu?

Marmara bölgesinde esen sert lodos ile birlikte binaların çatıları uçarken, gündeme yine aynı soru geldi. Bina çatı katı kime aittir? Çatıdan kim sorumludur? Bu soruların cevabı haberimizin içinde yer alıyor.

Marmara bölgesinde etkili olan lodos fırtınası sonrası bazı binaların çatıları uçarken, balkonları çökenler de oldu. Bu haberleri izleyen kat maliklerinin aklına elbette çatı katı ve bizzat çatının kendisi de geldi. Çatıdaki hasarların onarımından kim sorumlu olacak? Çatı katının kullanımı, tasarrufu kime ait? Çatının tamirini en üst katta oturan mı yaptıracak? Çatının kullanımı en üst katta oturana mı ait? Buna benzer sorular şu anda apartmanlarda, sitelerde sık sık gündeme geliyor.

Biz de merak edilen bu sorulara yönelik bir haber hazırladık. Haberimize kaynaklık eden ilk yazı Posta gazetesinde Tamer Heper'den... Bir okurundan gelen 'Kat mülkiyeti tesis edilmiş üç katlı binada kat malikiyim. Ancak projede olmayan ama üçüncü katın üstünde fiilen bulunan çatı çatı katı var. Çatı katından en üst katın malikinin, diğer iki malikin ‘olur’unu almadan tasarruf edebilme hakkı var mıdır?' sorusuna Tamer Heper detaylı bir cevap hazırlamıştı.

Yazar şu cevabı sayfasından paylaşmıştı:

Okuyucumun sorusu, ‘dilediği gibi tasarruf etme hakkı var mıdır?’ Bunu niye tekrar ettim? Şunun için; ilk sorulması gereken bu değil, önce bu ilaveyi yapma hakkı var mıdır, bunu sorgulamak lazım. Bir bina yapılacakken önce imar durumu alınır, sonra bu imar durumuna göre proje çizdirilir. Proje ilgili belediyeye sunulur ve tasdik istenir. Tasdik olduğu takdirde, projeye uymak kaydıyla bina inşa edilir.

Bu hali ile inşaat, hukuken henüz bitmemiştir. İnşaat tamamlandığında yine ilgili belediyeye başvurulup iskan izni talep edilir. Belediye tarafından yerinde incelenir ve yapılan bina projesine ve imar mevzuatına uygun ise malikine iskan izni verilir.

İşte iskan izninin verildiği tarih, binanın hukuken bittiği tarihtir. Binanın bu halinden sonra keyfi olarak yapılacak her ilave, yasa dışıdır. Yani okuyucumun anlattığı üçüncü katın üzerindeki daire gibi. Demek istediğim şu; üçüncü katın üstü zaten yasa dışı. Yasalar çerçevesinde kullanım hakkı zaten yoktur ki yasalar çerçevesinde kullanıp kullanılmadığını tartışalım.

Böyle bir oluşum karşısında, ya alt kattaki iki daire sahibi hiç ses çıkarmayacak, yaşadıklarını sineye çekecek veya dava açarak binanın projesine uygun hale getirilmesini talep edecek. Bu yeri kullananın, yasal hakkı yoktur. Bu nedenle de tasarruf etme haklarını saymak mümkün değildir.

ÇATI KATI KİMİNDİR

Bu yazının ardından ise merak edilen diğer soruya geçelim. "Çatı katı kimindir?"...

Apartman ve site bloklarında en üst kat olan çatı katının kullanım hakkının kime ait olduğu, çatı katına yapılan masrafları kimin ödemesi gerektiği, malikler arasında tartışılan konulardan biri olarak karşımıza çıkıyor.

Çatı katı kullanım esasları Kat Mülkiyeti Kanunu'nda açıklanıyor. Peki kanun gereğince çatı katı kimindir?

Kanun gereğince çatı katı, apartmanda bulunan tüm kat maliklerinin ortak kullanımında oluyor. Üst katta oturan kimselerin çatı katı kullanım hakkının yalnız kendisine verilmesi için diğer kat maliklerinden muvafakatname alması gerekiyor.

Ancak bu geçici çözüm oluyor. Muvafakatnameye rağmen çatı katının tek bir kat malikinin kullanımına verilmesine rağmen sorunlar yaşanabiliyor. Çatı katı kullanım hakkı hükümleri şu şekilde sıralanıyor:

IV - Ortak yerler:

Madde 4 – Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu Kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.

a) Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar,bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merpenler,asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık veçamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,

b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,

c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merpenleri.

Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer.

Çatı ile ilgili tadilat veya bir tasarruf işleminin yapılabilmesi ancak, kat maliklerinin oybirliği ile verecekleri karar ile söz konusu oluyor. Konu ile ilgili husus 45. maddede şu şekilde sıralanıyor:

Madde 45 – Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadiyle kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir.