Azalan konut satışı fiyatlara yansır mı?

Geçtiğimiz günlerde konut satışları ile ilgili iki ayrı önemli rapor açıklandı. Bunlardan ilki İngiltere merkezli Knight Frank Küresel Şehir Endeksi’ydi. Endekse göre, İstanbul’da konut fiyatları 2015 yılının ilk çeyreğinden 2016 yılının ilk çeyreğine yaklaşık %20 artış göstererek dünya genelinde konut satışında 3. Sıraya yerleşti. Toplam 150 şehrin konut fiyatlarını incelenen endekste İzmir %16,7 artış ile 9. Sırada yer alırken Ankara ise 13. Sıradan 27.sıraya geriledi.

Konut satışları ile ilgili bir diğer önemli datayı ise TÜİK geçtiğimiz Cuma açıkladı. TÜİK’in Konut Satış İstatistiklerine göre, İstanbul’da bu yılın Haziran ayında konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre %4 azalarak 106 bin 187 olarak gerçekleşti.

Yani, İstanbul’da 2016’nın ilk çeyreğinde sürekli artış gösteren konut satışlarının, Haziran ayına gelindiğinde artışın yerini düşüşe bıraktığını görmüş olduk. Peki, piyasanın azalan talebi fiyatlara etki etti mi? Bundan sonra edecek mi? Bunu analiz edebilmek için öncelikle İstanbul’da konut fiyatlarının neden artış gösterdiğine bakmak gerekiyor.

İstanbul’da ilk çeyrekte fiyatlar Sidney ve Barselona’dan hızlı arttı
Knight Frank Küresel Şehir Endeksine göre, Çin’deki Shenzen şehri %62’lik artış ile endeksin ilk sırasında yer aldı. Şangay ise %30 artış ile 2. sıraya yerleşti. İlginç olan bir diğer husus da Londra, Sidney ve Barselona gibi göz alıcı şehirlerin konut fiyatlarının İstanbul’dan daha az artmış olması. Hatta Amsterdam, San Francisco ve Budapeşte gibi dikkat çeken şehirlerde konut fiyatlarında bir gerileme bile söz konusu olmuş.

İstanbul’daki bu denli büyük yükselişin ise çeşitli sebepleri var. Hatta bunu Türkiye’deki gayrimenkule bakış açısına bağlamak da mümkün Türkiye’de gayrimenkul sadece yaşam alanı değil bir yatırım aracı olarak algılanıyor. Hatta en çok getiri sağlayan yatırım araçlarından biri olduğu bile söylenebilir. Konutların yaşamak için mi yoksa yatırım amaçlı mı olarak satın alındığı konut fiyatlarında önemli bir etkiye sahip.

Şehrin cazibesini artıracak, ulaşımı kolaylaştıran ve kentsel bütünlüğü sağlayan projeler de pek çok bölgede fiyat artışlarını tetikliyor. Bölgenin “ulaşılamaz”dan “kolay ulaşılabilir” hale gelmesi hiç şüphesiz fiyat artışında etkili oluyor. İstanbul’da da 3. Köprü ve 3. Havalimanı projeleri, devam eden metro çalışmalarının mevcut talebi arttırıcı nitelikte etken yarattığı görülüyor.

Piyasadaki bazı analistlere göre, İstanbul’un Londra, Paris ve New York gibi şehirlerle denk olduğunu ve bu şehirle kıyasla da fiyatların hala düşük olduğunu ve daha da yükselmesi gerektiğinin vurguladığını görüyoruz. Fakat bahsedilen ülkeleri satın alma gücü olarak ve kişi başına düşen milli gelir olarak kıyasladığımızda ortaya büyük farklar çıkıyor. TÜİK tarafından açıklanan verilerde yaklaşık olarak konut satışlarının 3’te 1’nin kredi yöntemiyle gerçekleşmiş olması, halkın satın alma gücünün bu fiyat artış hızını yakalamakta zorlandığının bir göstergesi olabilir.

Haziran’da talep neden düştü?
Haziran ayındaki konut satışının düşmüş olmasının, talep kaynaklı gerçekleştiğini söyleyebiliriz. Konut talebinde en önemli etkenlerden birini ülkenin değişen sosyo-ekonomik koşulları oluşturuyor. Örneğin, Taksimde yaşanan terör olaylarından sonra bu çevredeki metrekare fiyatlarının düştüğünü görüyoruz. Aynı zamanda yabancılara yapılan konut satışının da bir önceki yılın aynı ayına göre yaklaşık %32 azaldığı bilgisi de karşımıza çıkıyor.

Talep azalsa da artış sürer mi?
Konut piyasasında, tüketicinin eksik bilgiler ile konut satın alımı yaptığını söylemek yanlış olmaz. Fiyatların durmadan artacağı bekleyişi nedeniyle alıcılar bölge ve fiyat konusunda fazla araştırma yapmadan, satıcının taleplerine göre hareket ediyor. Bu da satıcıların yüksek kar elde etmesi ve fiyatların giderek şişmesini beraberinde getiriyor. Bunun da dengesizliği arttırdığını ve rekabetçi ortamdan uzaklaşmaya neden olduğunu görüyoruz. Bu nedenle her ne kadar talep düşse de bunun fiyatlar üzerinde çok da etkili olmayacağını söyleyebiliriz.