Yeni ofis bölgeleri gelişiyor 350 bin metrekare ekleniyor

İstanbul’daki 12 ofis bölgesinin Kağıthane, Ataşehir ve Kartal’ın katılımıyla 15’e çıkması beklenirken, bu yıl yaklaşık 350 bin metrekare ofis alanı yapılacak. Ofis kiraları ise metrekarede ortalama 30 dolar seviyesinde seyrediyor.

FİNANS merkezi olma yolunda ilerleyen İstanbul’da nitelikli ofis ihtiyacı her geçen gün artarken, ofis pazarı da büyümesini sürdürüyor. Türkiye’nin uluslararası yatırımları çekmesi, şirket evlilikleri ve satışlarla birlikte daha büyük ofis alanlarına ihtiyaç duyulması ofis pazarını da geliştiriyor. Yakın zamanda İstanbul’daki 12 ofis bölgesinin Kağıthane, Ataşehir ve Kartal’ın katılımıyla 15’e çıkması beklenirken, yaklaşık 2.6 milyon metrekare olan A sınıfı ofis stokunun da 4 milyon metrekareye ulaşacağı görülüyor. Bu yıl ise piyasaya yaklaşık 350 bin metrekare ofis miktarı katılacak.

Stokun yüzde 41’i MİA
Ofis kiralama-satışı konusunda, aracılık ve danışmanlık hizmeti veren Propin Property Investment Consultancy’nin İ·stanbul Ofis Pazarı raporuna göre, 2014 yılı sonunda pazara katılacak A sınıfı ofis stokunun yüzde 41’i MİA’da (Merkezi İş Alanı) yer alıyor. Bu durum, özellikle Büyükdere Caddesi’nde rekabetin artacağının göstergesi olarak değerlendiriliyor. Stoka yeni katılacak A sınıfı ofis binalarının yüzde 24’ü ise yeni gelişen Kartal, Ataşehir ve Kağıthane’de yer alacak. Yeni gelişen bu bölgelerin, diğer bölgelerle rekabetçi şartlar sunacağı tahmin ediliyor.

Boşluk oranı yüzde 11.1
İstanbul’daki ofis pazarının boşluk oranları incelendiğinde, MİA’daki A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı, yüzde 11.1 seviyesinde seyrederken, B sınıfı ofis binalarında boşluk oranı yüzde 6.4 seviyesinde kalıyor. MİA Dışı-Avrupa’da A sınıfı ofis binalarının genel boşluk oranı yüzde 7.7, B sınıfı ofis binalarında boşluk oranı yüzde 25.6 seviyesinde belirlenirken, MİA Dışı-Asya’da da A sınıfı ofis binalarının genel boşluk oranı yüzde 15.4 olarak gözlendi. B sınıfı ofis binalarında boşluk oranı ise yüzde 9.2 seviyesine indi.

Kiralar 30 dolara indi
MİA’daki A sınıfı ofis binalarının kira ortalaması metrekarede 30 dolara inerken, MİA Dışı - Avrupa’da da gerilemesini sürdürerek 16.7 dolara indi. MİA Dışı - Asya’da ise kiralar 19.4 dolar oldu. B sınıfı ofisler incelendiğinde ise aylık kiralar metrekare başıan MİA’da 14.3 dolar, MİA Dışı - Avrupa’da 10.9 dolar, MİA Dışı - Asya’da ise 13 dolarda kaldı.


Levent’te kiralar 42 dolara kadar çıkıyor
RAPORA göre, Taksim - Nişantaşı Bölgesi’nde A sınıfı binalarda kira ortalaması önceki çeyreğe göre 8.2 dolar artarak, 34.5 dolara çıktığı gözlendi. Etiler Bölgesi’nde B sınıfı binaların kira ortalamasının da 23 dolara çıktığı görüldü. Levent Bölgesi’nde B sınıfı ofis binalarının kira ortalamasında değişiklik olmazken, A sınıfında düşüş gözlendi ve gerçekleşen kiralamalardan dolayı ortalama 31.4 dolar seviyesinde kaldı. Talep edilen en yüksek kira ise Levent Bölgesi’nde 42 dolar olarak dikkat çekti.


Gösterişten uzak fonksiyonel  ofisler üretin
PROPİN’in 2012 ikinci çeyrek raporuna göre, şehir merkezinden uzak olmasına rağmen, ana bağlantı yollarına yakın lokasyonlarda projelendirilen büyük ölçekli projelerin çoğunda ofis fonksiyonuna da yer veriliyor. Ayrıca MiA’da ve çevresinde 2013-2015 yılları aralığında pazara girecek tüm ofis projelerinin sadece A, A+ özellikler taşıması da dikkat çekiyor. Bu duruma arz ve talep dengesi açısından yaklaşıldığında arzın talepten yüksek olduğunu da vurgulanıyor. Propin, yatırımcılar ve geliştiricilere ilk yatırım maaliyeti düşük, gösterişten uzak, fonksiyonel, düşük kira bütçesine sahip kullanıcıları gözeten, yeni ofis binaları geliştirmelerini öneriyor. Aksi durumda A sınıfı projelerin fazlalığı sebebiyle kiralama süreçlerinde güçlük yaşanacağı ifade ediliyor.


Yabancılardan ‘yüksek fiyat’ istiyoruz
RAPORDA, yabancılara gayrimenkul satışına yönelik mütekabiliyet yasasının çıkmasıyla, yabancı sermayeli yatırımcının halihazırda kiracılı olan ticari mülkleri satın almasına yönelik bir talep oluştu. Ancak satışta olan kiracılı ticari mülklerin malsahiplerinin 16-18 yılda geri dönebilecek rakamlar talep etmeleri nedeniyle birçok işlem gerçekleşmedi.


6 bin 500 metrekarelik ofis boşluğu azalttı

İSTANBUL Ofis Piyasası 2012 İkinci Çeyrek Dönemi’nde bölgelere göre boşluk oranları kıyaslandığında, Ümraniye Bölgesi’nde dikkat çekici bir değişiklik oldu. Ümraniye Bölgesi’ndeki B sınıfı ofis binalarından yaklaşık 6 bin 500 metrekare büyüklüğündeki binanın kiralanmasıyla, B sınıfı ofis binalarının genel boşluk oranı yüzde 5.9 seviyesine geriledi. Etiler Bölgesi’nde ise inşası tamamlanan müstakil ofis binalarının stoğa katılması sonucu A sınıfı ofis binalarında boşluk oranı yüzde 17.7’ye ulaştı.


İstanbul’un 12 ofis bölgesi

MİA: Levent, Etiler, Maslak, Zincirlikuyu-Esentepe-Gayrettepe ve Beşiktaş-Balmumcu bölgelerini kapsar.
MİA Dışı-Avrupa; Taksim, Nişantaşı, Şişli, Fulya, Otim ve Havaalanı bölgelerini kapsar.
MİA Dışı-Asya ise; Kozyatağı, Altunizade, Kavacık ve Ümraniye bölgelerini kapsar.


Yeni ofis alanları geliyor

* İstanbul’daki ofis stokunun yüzde 41’i MİA’da, yüzde 34’ü MİA Dışı Asya’da, yüzde 25’i ise MİA Dışı Avrupa’da yer alıyor.
* Bu yıl piyasaya yaklaşık 350 bin metrekare ofis miktarı katılacak.
* 2013 yılında piyasaya katılacak ofis miktarı ise yaklaşık 400 bin metrekare olacak.
* 2014 yılında da 650 bin metrekare ofis alanı stoklara eklenecek.


Bölgelere göre kiralar (m2/dolar)

Bölge Ortalama En Yüksek
-------------------------------------------
Levent 19.7 42
Etiler 23 40
Maslak 26.3 35
Zincirlikuyu 28.8 32
Beşiktaş 37.7 40
Taksim-Nişantaşı 34.5 40
Şişli 19 35
Havaalanı 13.2 16
Kozyatağı 19.6 31
Altunizade 21.2 25
Kavacık 18.1 35
Ümraniye 19.4 25