Yeni arazi kanununda bunlar değişti
Yeni değişikliğe göre tarımsal araziler nasıl paylaşılacak neye göre satın alınacak?
5403 sayılı kanunda değişiklik yapan 6537 sayılı kanun, 15 Mayıs’tan beri yürürlükte. Yeni kanun bazı yaptırımları ve uygulamada değişiklikleri öngörüyor. Değişen arazi kanununa göre artık ikinci bir arazi alımı ve satımı için tüketici Tarım İl Müdürlüğü’nden izin almak zorunda.
Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’na toprağın korunması, geliştirilmesi, tarım arazilerinin sınıflandırılması, asgari tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerinin belirlenmesi ve bölünmelerinin önlenmesi, tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazilerin çevre öncelikli sürdürülebilir kalkınma ilkesine uygun olarak planlı kullanımını sağlayacak usul ve esasları belirlemek için başvuruluyor.
Kanunda gerçekleşen değişiklikler konusunda YTT Uluslararası Hukuk Bürosu’ndan Av. Kortan Toygar ve Av. Mert Karayol’dan bilgi aldık.
Arazinin Değeri Korunacak
Tarım arazilerinin mevcut ölçülerinin korunmaması, miras yoluyla misalen kardeş sayısına göre önce dörde sonra ona bölünmesi tarımsal üretimi zedeliyor. Bu bölünmelerin ardından tarım arazileri işlevlerini yitirebiliyor. Kanunda yapılan değişikliğin amacı, esasen bu bölünmelerin ardından gerçekleşebilecek değer kaybının önüne geçmek.
8. Maddeye göre, asgari tarımsal arazi büyüklüğü, bölge ve yörelerin toplumsal, ekonomik, ekolojik ve teknik özellikleri gözetilerek Bakanlık tarafından belirlenecek. Belirlenen asgari büyüklüğe erişmiş tarımsal araziler, bölünemez eşya niteliği kazanmış olacak. Bu şekilde de tarımsal arazilerin değeri korunmuş olacak.
Kanunda asgari büyüklük mutlak tarım arazileri, marjinal tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar, örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektardan küçük olamayacak şekilde düzenlenmiş durumda. Günün koşullarına göre artırma seçeneği de kanun da belirtiliyor. Ancak belirlenen büyüklüğün altına inilemiyor, pay ve paydaş adedi artırılamıyor.
Tarım Dışı Kullanım İzni Verilen Alanlar
İstisnai olarak tarım dışı kullanım izni verilen alanlar veya çay, fındık, zeytin gibi özel iklim ve toprak ihtiyaçları olan bitkilerin yetiştiği alanlarda arazi özellikleri nedeniyle belirlenen asgari tarımsal arazi büyüklüğünden daha küçük parsellerin oluşması gerekli olduğu takdirde, Bakanlığın uygun görüşü ile daha küçük parseller oluşturulabiliyor.
Yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerinin hesaplanmasında, aynı kişiye ait ve bakanlıkça aralarında ekonomik bütünlük bulunduğu tespit edilen tarım arazileri birlikte değerlendirilecek. Yeter gelirli tarımsal arazilerin ekonomik bütünlüğe sahip olmayan kısımları bakanlığın izni ile satılabilecek.
Kanun, mümkün oldukça arazinin tek kişide toplanmasını amaçlıyor.Bu kapsamda miras kalan tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazilerde mülkiyetin devri esas alınıyor. Tek bir mirasçıya mülkiyetin devri öngörülüyor.
Sulh Mahkemesinde Devir Davası Açılabilir
Mirasçılar arasında anlaşma sağlanması hâlinde, mülkiyeti devir işlemleri mirasın açılmasından itibaren bir yıl içinde tamamlanabiliyor. Tamamlanmadığı takdirde her bir mirasçı dava açıp devir isteme hakkına sahip.
Davanın açılmaması hâlinde, Yeter gelirli tarımsal arazi mülkiyetinin bir yıllık sürede devredilmediğinin kamu kurum veya kuruluşları ile finans kurumları tarafından öğrenilmesi hâlinde, durum, bu kurum veya kuruluşlar tarafından derhâl Bakanlığa bildirebilir. Bakanlık bu Kanun hükümlerinin uygulanması için mirasçılara üç ay süre veriyor. Verilen süre sonunda devir olmaması hâlinde, Bakanlık resen veya bildirim üzerine bu yerlerin istemde bulunan ehil mirasçıya, ehil mirasçı olmaması durumunda en fazla teklifi veren istekli mirasçıya devri, aksi hâlde üçüncü kişilere satılması için ilgili sulh hukuk mahkemesi nezdinde dava açabilir.
Taraflar arasında anlaşma sağlanamamış ve mülkiyetin devri dava kapsamında gerçekleşmişse, sulh hukuk hâkimi, mülkiyetin devrini uygun bulduğu mirasçıya, diğer mirasçıların miras paylarının bedelini mahkeme veznesine depo etmek üzere süre veriyor.
Belirlenen süreler içinde bedelin depo edilmemesi ve devir hususunda istekli başka mirasçı bulunmaması durumunda sulh hukuk hâkimi, tarımsal arazinin veya yeter gelirli tarımsal arazinin açık artırmayla satılmasına karar verir. Burada dikkat edilmesi gereken husus mülkiyeti kendisine devredilen mirasçıya faiz desteği sağlanmasıdır. Kendisine yeter gelirli tarımsal arazi mülkiyeti devredilen mirasçılardan, diğer mirasçıların paylarının karşılığını öz kaynakları ile ödeyemeyecek durumda olanların bu ödemeleri gerçekleştirmek için bankalardan kullanacakları kredilere Bakanlığın ilgili yıl bütçesine bu amaçla konulacak ödenekten karşılanmak üzere faiz desteği verilebilir. Verilecek kredi miktarı diğer mirasçıların payları karşılığı tutarın toplamından fazla olamaz.
Kanunun 8/E maddesi taşınırların devri konusunda arazi mülkiyeti kendisine devredilen kişiye çok önemli bir hak tanımaktadır.Yeter gelirli tarımsal arazi mülkiyeti kendisine devredilen kişi, bu araziler için zorunlu olan araç, gereç ve hayvanların mülkiyetinin gerçek değerleri üzerinden kendisine devredilmesini isteyebilir.
Mirasçılar arasında limited şirket kurulması hâlinde yeter gelirli tarımsal araziler için gerekli olan taşınırlar da şirket malvarlığına dâhil ediliyor.
Yeter gelirli tarımsal arazi mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyen ve buna ehil tek mirasçı olduğu anlaşılan mirasçının bu konudaki istem hakkı, ölüme bağlı tasarrufla ortadan kaldırılamıyor.
Komşuya Öncelik Tanınıyor
Kanun sınırdaş tarımsal arazi sahiplerine yasal önalım hakkı tanıyor. Tarımsal arazilerin satılması hâlinde sınırdaş tarımsal arazi malikleri önalım hakkına sahip oluyor. Birden fazla sınırdaş olması durumunda hâkim, tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş arazi malikine mülkiyetin devrini uygun görüyor.
Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’na toprağın korunması, geliştirilmesi, tarım arazilerinin sınıflandırılması, asgari tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerinin belirlenmesi ve bölünmelerinin önlenmesi, tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazilerin çevre öncelikli sürdürülebilir kalkınma ilkesine uygun olarak planlı kullanımını sağlayacak usul ve esasları belirlemek için başvuruluyor.
Kanunda gerçekleşen değişiklikler konusunda YTT Uluslararası Hukuk Bürosu’ndan Av. Kortan Toygar ve Av. Mert Karayol’dan bilgi aldık.
Arazinin Değeri Korunacak
Tarım arazilerinin mevcut ölçülerinin korunmaması, miras yoluyla misalen kardeş sayısına göre önce dörde sonra ona bölünmesi tarımsal üretimi zedeliyor. Bu bölünmelerin ardından tarım arazileri işlevlerini yitirebiliyor. Kanunda yapılan değişikliğin amacı, esasen bu bölünmelerin ardından gerçekleşebilecek değer kaybının önüne geçmek.
8. Maddeye göre, asgari tarımsal arazi büyüklüğü, bölge ve yörelerin toplumsal, ekonomik, ekolojik ve teknik özellikleri gözetilerek Bakanlık tarafından belirlenecek. Belirlenen asgari büyüklüğe erişmiş tarımsal araziler, bölünemez eşya niteliği kazanmış olacak. Bu şekilde de tarımsal arazilerin değeri korunmuş olacak.
Kanunda asgari büyüklük mutlak tarım arazileri, marjinal tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar, örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektardan küçük olamayacak şekilde düzenlenmiş durumda. Günün koşullarına göre artırma seçeneği de kanun da belirtiliyor. Ancak belirlenen büyüklüğün altına inilemiyor, pay ve paydaş adedi artırılamıyor.
Tarım Dışı Kullanım İzni Verilen Alanlar
İstisnai olarak tarım dışı kullanım izni verilen alanlar veya çay, fındık, zeytin gibi özel iklim ve toprak ihtiyaçları olan bitkilerin yetiştiği alanlarda arazi özellikleri nedeniyle belirlenen asgari tarımsal arazi büyüklüğünden daha küçük parsellerin oluşması gerekli olduğu takdirde, Bakanlığın uygun görüşü ile daha küçük parseller oluşturulabiliyor.
Yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerinin hesaplanmasında, aynı kişiye ait ve bakanlıkça aralarında ekonomik bütünlük bulunduğu tespit edilen tarım arazileri birlikte değerlendirilecek. Yeter gelirli tarımsal arazilerin ekonomik bütünlüğe sahip olmayan kısımları bakanlığın izni ile satılabilecek.
Kanun, mümkün oldukça arazinin tek kişide toplanmasını amaçlıyor.Bu kapsamda miras kalan tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazilerde mülkiyetin devri esas alınıyor. Tek bir mirasçıya mülkiyetin devri öngörülüyor.
Sulh Mahkemesinde Devir Davası Açılabilir
Mirasçılar arasında anlaşma sağlanması hâlinde, mülkiyeti devir işlemleri mirasın açılmasından itibaren bir yıl içinde tamamlanabiliyor. Tamamlanmadığı takdirde her bir mirasçı dava açıp devir isteme hakkına sahip.
Davanın açılmaması hâlinde, Yeter gelirli tarımsal arazi mülkiyetinin bir yıllık sürede devredilmediğinin kamu kurum veya kuruluşları ile finans kurumları tarafından öğrenilmesi hâlinde, durum, bu kurum veya kuruluşlar tarafından derhâl Bakanlığa bildirebilir. Bakanlık bu Kanun hükümlerinin uygulanması için mirasçılara üç ay süre veriyor. Verilen süre sonunda devir olmaması hâlinde, Bakanlık resen veya bildirim üzerine bu yerlerin istemde bulunan ehil mirasçıya, ehil mirasçı olmaması durumunda en fazla teklifi veren istekli mirasçıya devri, aksi hâlde üçüncü kişilere satılması için ilgili sulh hukuk mahkemesi nezdinde dava açabilir.
Taraflar arasında anlaşma sağlanamamış ve mülkiyetin devri dava kapsamında gerçekleşmişse, sulh hukuk hâkimi, mülkiyetin devrini uygun bulduğu mirasçıya, diğer mirasçıların miras paylarının bedelini mahkeme veznesine depo etmek üzere süre veriyor.
Belirlenen süreler içinde bedelin depo edilmemesi ve devir hususunda istekli başka mirasçı bulunmaması durumunda sulh hukuk hâkimi, tarımsal arazinin veya yeter gelirli tarımsal arazinin açık artırmayla satılmasına karar verir. Burada dikkat edilmesi gereken husus mülkiyeti kendisine devredilen mirasçıya faiz desteği sağlanmasıdır. Kendisine yeter gelirli tarımsal arazi mülkiyeti devredilen mirasçılardan, diğer mirasçıların paylarının karşılığını öz kaynakları ile ödeyemeyecek durumda olanların bu ödemeleri gerçekleştirmek için bankalardan kullanacakları kredilere Bakanlığın ilgili yıl bütçesine bu amaçla konulacak ödenekten karşılanmak üzere faiz desteği verilebilir. Verilecek kredi miktarı diğer mirasçıların payları karşılığı tutarın toplamından fazla olamaz.
Kanunun 8/E maddesi taşınırların devri konusunda arazi mülkiyeti kendisine devredilen kişiye çok önemli bir hak tanımaktadır.Yeter gelirli tarımsal arazi mülkiyeti kendisine devredilen kişi, bu araziler için zorunlu olan araç, gereç ve hayvanların mülkiyetinin gerçek değerleri üzerinden kendisine devredilmesini isteyebilir.
Mirasçılar arasında limited şirket kurulması hâlinde yeter gelirli tarımsal araziler için gerekli olan taşınırlar da şirket malvarlığına dâhil ediliyor.
Yeter gelirli tarımsal arazi mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyen ve buna ehil tek mirasçı olduğu anlaşılan mirasçının bu konudaki istem hakkı, ölüme bağlı tasarrufla ortadan kaldırılamıyor.
Komşuya Öncelik Tanınıyor
Kanun sınırdaş tarımsal arazi sahiplerine yasal önalım hakkı tanıyor. Tarımsal arazilerin satılması hâlinde sınırdaş tarımsal arazi malikleri önalım hakkına sahip oluyor. Birden fazla sınırdaş olması durumunda hâkim, tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş arazi malikine mülkiyetin devrini uygun görüyor.