Ofis yatırımında büyük tehlike
4.5 milyon metrekare A sınıfı ofis arzına sahip İstanbul’da boşluk oranı yüzde 43 ile en yüksek Kağıthane’de çıkıyor.
Ofis pazarı bir yandan gelişip büyürken, bir yandan da tehlike sinyali veriyor. Yılın ilk yarısında ilçesine göre değişmekle birlikte ofislerin boşluk oranı yüzde 6 ile 43 arasında değişiyor. Gayrimenkul danışmanlığı şirketi Cushman & Wakefield Yönetici Ortağı Tuğra Gönden’e göre ofis pazarı 2 farklı kola ayrılıyor. Birincisi geleneksel, konut gibi yap-sat modeli. Diğeri ise kurumsal yatırımcılar tarafından hayata geçen ve kiralama yöntemi ile portföyde tutulan ya da toplu satılan ofisler. Geleneksel ofis pazarının riskleri de beraberinde getirdiğin belirten Gönden, “İstanbul’daki ofislerin yüzde 25’i böyle, inşaat halindekilerin ise yüzde 40’ı. Risk şu; kurumsal bir şirket geniş ofis alanı ister. Parça parça satılan bir yerde onlarca kişi ile ayrı ayrı anlaşma yapmak istemez. Ayrıca binada yapılacak her türlü iyileştirmede çoklu mülkiyet yapısı sorun yaratır” diyor. Gönden, bu tip ofislerin olduğu ilçelerde boşlukların arttığına da dikkat çekiyor.
İstanbul’da en fazla boşluk oranının yüzde 43 ile Kağıthane’de olduğunu belirten Gönden, ilçenin zamana ihtiyacı olduğunu belirtiyor. Yaklaşık 4 yıl içinde bölgede 150 bin metrekareden fazla ofis tamamlandığını söyleyen Gönden, “Kısa sürede gelen yoğun arz bölgede arz-talep dengesini bozdu. Lokasyon olarak avantajı var. Ama maalesef burada da ofislerin çoğu yap-sat modeliyle hayata geçiyor ve bu risk yaratıyor” diye konuşuyor. Maslak’ta boşluk oranı yüzde 20, Levent’te ise 14. Ancak Gönden’e göre bu alanlarda riskten söz etmek doğru olmaz. Yılın ilk yarısında yeni biten ofisler olduğu için boşluk oluştuğunu, ancak bu durumun kısa sürede düzeleceğini belirten Gönden, Levent’te proje yapacak yer olmadığını için mevcutların talep gördüğünü dile getirdi. Güneşli Basın Ekspres’te ise boşluk oranlarının, yüzde 20’lerden yüzde 8’e kadar gerilediğini söyleyen Gönden, bunda fiyat avantajının etkili olduğunu belirtiyor.
Gönden’e göre Anadolu yakasının cazibe merkezi Kozyatağı ve Ataşehir olacak. Kurumsal firmaların Kozyatağı’na yoğun talep gösterdiğini belirten Gönden, Ataşehir’in de İstanbul Finans Merkezi ile gelişeceğini dile getiriyor. Üst üste gelen projelerin Ataşehir’de boşluk oranını arttırdığını belirten Gönden’e göre yıllar içinde kademeli olarak bu oran düşecek. İstanbul ortalama boşluk oranının yüzde 15.6 olduğunu belirten Gönden, merkezi iş bölgelerinden uzaklaştıkça her 2 yakada riskin arttığına dikkat çekiyor.
İstanbul’da çoğu ofis kullanıcısının Mecidiyeköy, Şişli ve Beşiktaş gibi bölgelerde apartman dairelerinde olduğunu belirten Tuğra Gönden, “Pazardaki gizli talep apartman dairesinde. 3-5 kişi çalışan ve kurumsal olmayanlar bunu tercih ediyor. İş yeri için gerekli olan ruhsat bu dairelerde yok. Konuta ofis açmak yasal değil ama yaygın” dedi.
‘Bireysel yatırımcı ev yerine ofisi seçmeli mi?’ sorusuna Gönden şöyle yanıt veriyor: “80-100 metrekare bir ofis düşünün. Yeni ofis binasında böyle bir yerin aylık bedeli 2 bin doları bulur. 500 dolar gibi de aidat olur. Ama kişi apartman dairesine gitse 2 bin lira öder, aidat da yok. Siz ofis alıp kira geliri bekleyen biriyseniz bunu değerlendirin. Kullanıcı sizin 2 bin 500 dolarlık ofise mi gelir, apartmana mı gider. Ofisiniz boş kalırsa aidat yükü de omzunuza biner. Kira geliri bekleyen biri ofis seçerken 2 kere düşünmeli. Ama kullanıcı ise sorun yok.”
İstanbul’da en fazla boşluk oranının yüzde 43 ile Kağıthane’de olduğunu belirten Gönden, ilçenin zamana ihtiyacı olduğunu belirtiyor. Yaklaşık 4 yıl içinde bölgede 150 bin metrekareden fazla ofis tamamlandığını söyleyen Gönden, “Kısa sürede gelen yoğun arz bölgede arz-talep dengesini bozdu. Lokasyon olarak avantajı var. Ama maalesef burada da ofislerin çoğu yap-sat modeliyle hayata geçiyor ve bu risk yaratıyor” diye konuşuyor. Maslak’ta boşluk oranı yüzde 20, Levent’te ise 14. Ancak Gönden’e göre bu alanlarda riskten söz etmek doğru olmaz. Yılın ilk yarısında yeni biten ofisler olduğu için boşluk oluştuğunu, ancak bu durumun kısa sürede düzeleceğini belirten Gönden, Levent’te proje yapacak yer olmadığını için mevcutların talep gördüğünü dile getirdi. Güneşli Basın Ekspres’te ise boşluk oranlarının, yüzde 20’lerden yüzde 8’e kadar gerilediğini söyleyen Gönden, bunda fiyat avantajının etkili olduğunu belirtiyor.
Gönden’e göre Anadolu yakasının cazibe merkezi Kozyatağı ve Ataşehir olacak. Kurumsal firmaların Kozyatağı’na yoğun talep gösterdiğini belirten Gönden, Ataşehir’in de İstanbul Finans Merkezi ile gelişeceğini dile getiriyor. Üst üste gelen projelerin Ataşehir’de boşluk oranını arttırdığını belirten Gönden’e göre yıllar içinde kademeli olarak bu oran düşecek. İstanbul ortalama boşluk oranının yüzde 15.6 olduğunu belirten Gönden, merkezi iş bölgelerinden uzaklaştıkça her 2 yakada riskin arttığına dikkat çekiyor.
İstanbul’da çoğu ofis kullanıcısının Mecidiyeköy, Şişli ve Beşiktaş gibi bölgelerde apartman dairelerinde olduğunu belirten Tuğra Gönden, “Pazardaki gizli talep apartman dairesinde. 3-5 kişi çalışan ve kurumsal olmayanlar bunu tercih ediyor. İş yeri için gerekli olan ruhsat bu dairelerde yok. Konuta ofis açmak yasal değil ama yaygın” dedi.
‘Bireysel yatırımcı ev yerine ofisi seçmeli mi?’ sorusuna Gönden şöyle yanıt veriyor: “80-100 metrekare bir ofis düşünün. Yeni ofis binasında böyle bir yerin aylık bedeli 2 bin doları bulur. 500 dolar gibi de aidat olur. Ama kişi apartman dairesine gitse 2 bin lira öder, aidat da yok. Siz ofis alıp kira geliri bekleyen biriyseniz bunu değerlendirin. Kullanıcı sizin 2 bin 500 dolarlık ofise mi gelir, apartmana mı gider. Ofisiniz boş kalırsa aidat yükü de omzunuza biner. Kira geliri bekleyen biri ofis seçerken 2 kere düşünmeli. Ama kullanıcı ise sorun yok.”