Konutta doğru yatırım nasıl yapılır?

Türkiye’de herkes başını sokacak bir evi olsun istiyor. Ancak ev sadece bir ihtiyaç değil aynı zamanda bir yatırım. Gayrimenkul, Türkiye’de altından sonra en çok tercih edilen yatırım aracı. Bu nedenle amacınız oturmak da olsa kiraya vermek de olsa evinizin ‘amortisman’ yani geri dönüş süresini iyi hesaplamanız gerekiyor. Ortalama 20 yıl olan amortisman süresi, yatırımcılar tarafından yüksek bulunuyor. Bu sürenin artması da azalması mümkün. TSKB Gayrimenkul Değerleme Özel Projeler Yöneticisi Esra Neşeli, bu sürenin yatırım kararındaki önemini anlattı.

NASIL HESAPLANIR?

Esra Neşeli’nin verdiği bilgilere göre, amortisman süresi, gayrimenkul için yapılan yatırımın gayrimenkulden sağlanan kira geliri ile kaç yılda karşılandığını ifade ediyor. Amortisman süresi, yatırım bedelinin yıllık kira gelirine bölünmesiyle hesaplanıyor. Örneğin, 500 bin liralık gayrimenkulün, aylık kira geliri 2 bin lira olursa bu süre 20.8 yıl olarak belirleniyor.

KİRASI NE KADAR?

Amortisman süresi, doğru bir yatırım yapılıp yapılmadığına ilişkin bilgi verir. Amortisman süresi ne kadar uzunsa yatırımın geri dönüş süresi de o kadar fazla; ne kadar kısaysa yatırımın geri dönüş süresi o kadar kısa demektir. Amortisman süresini etkileyen unsurların başında konut fiyatları ve aynı dönemdeki kira değerleri gelir. Örneğin, satış fiyatlarındaki artışın kira değerlerinde karşılığının tam olarak görülmemesi durumunda amortisman süresi artar. Bu durum yatırım amaçlı gayrimenkul alımlarında kararı etkiler. 

 SÜRE NASIL AZALTILIR?

Amortisman süresi hesaplanırken yıllara sari kira artışı ya da satış fiyatındaki artış oranının ne olacağı değil yatırımın yapıldığı dönemdeki kira gelirinin ne olacağına ve yatırım bedeline bakılmalıdır. Amorti süresi bölgesel olarak değişiklik göstermekle birlikte bölgedeki değişen dinamikler de amorti süresini etkileyebilir. Bu nedenle bölgeye yapılacak olan üst ölçek yatırımlar, arz-talep durumu, mevcut ve gelecek stok gibi dinamikler kira ve satış fiyatlarını etkiler. Örneğin, bölgedeki ulaşım imkanlarının çeşitlenmesi ile kira değerleri yükselip amorti süresi kısalabilir. Bölgedeki stokun artması ile kira fiyatlarında düşüş yaşanırsa da amorti süresi uzayabilir.