Kiracılar Mağdur Olmayacak!

Konuyla ilgili kanunun uygulama yönetmeliği dün Resmi Gazete’de yayımlandı. Yönetmelikte riskli yapıların tespiti, lisanslı kuruluşlar, itirazlar, kat maliklerine konut verilmesi gibi konular ele alınıyor. İkinci yönetmelikte mali boyutlar olacak. Çevre ve Şehircilik Bakanı Erdoğan Bayraktar dönüşümün kritik detaylarını Milliyet’e yorumladı.

Kentsel dönüşüm nasıl yapılacak?

“Riskli yapı” ve “riskli alan” olmak üzere kentsel dönüşümün iki ekseni var. Riskli yapısını belirlemek isteyen kişi “Ben binamdan emin değilim” diyerek, bakanlık tarafından lisanslandırılan kuruluşlara başvuracak. Bu kurum ve kuruluşlar Deprem Yönetmeliği uyarınca binayı tespit edecek. Riskli bulunursa rapor, Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’ne verilecek. Oradan tapuya bildirilip 60 günlük tahliye süreci başlayacak.

Lisanslı kuruluşlar nasıl belirlenecek, bunlar hangi kuruluşlar olacak?

İnşaat, jeoloji ve jeofizik mühendisleri odaları, yapı denetim kuruluşları, mühendislik hizmeti veren şirketler, üniversiteler (Örneğin Sakarya Üniversitesi için onay çıktı), meslek odaları, deprem zararlarının azaltılması konusunda çalışan sivil toplum kuruluşları lisans için başvurabilir.

Bina raporuna itiraz eden olursa...

Riskli binaya itiraz eden kat malikleri olması durumunda lisanslı kuruluşun verdiği karar teknik heyete sunulacak. Bu heyetten çıkan karar kesin olacak. Teknik heyette 4 üniversite hocası, 3 bakanlık görevlisi var.

Binaları kim yıkacak, kim yapacak?

Riskli olduğu belirlenen binalar yıkılacak. Binalar yıkıldıktan sonra yapılacak uygulamaya maliklerin 3’te 2 çoğunluğuyla karar verilecek. Binasına risk raporu verilen kat malikleri aralarında toplanıp anlaşma sürecine gidecek. Alınacak karara katılmayanlar olursa, itiraz edenlerin arsa payları ve değerleri belirlenip açık artırma yoluyla satışa çıkarılacak. Bu satış sadece anlaşma sağlayan paydaşlara (diğer kat malikleri) yapılabilecek. Eğer talip çıkmazsa o hisseyi Bakanlık rayiç bedel üzerinden satın alacak.

Yıkılacak binada kiracı olarak oturanların durumu ne olacak?

Bu durum yeni imar planları dahilinde fazla konut çıkması durumunda söz konusu olabilecek. Kat maliklerine konut verildikten sonra fazla konutlar kiracıya sunulacak.

Yıkılan tüm binaların imarı artacak mı?

Bazı binalara imar artırımı verilmesi mümkün olacak. Özellikle parseller birleşirse ve kamuya yer terk ederse (bahçe, park, yol, otopark, yeşil alan) imar artırımı söz konusu olabilir.

Yıkım aşamasında tahliye sonrası kira yardımı yapılacak mı?

Binası yıkılacak olan kat maliklerine kira yardımı yapılabilecek. Ancak bunun için kat sahibinin kira yardımı talebinde bulunması gerekecek. İncelenecek. Biz bakanlık olarak kredi desteği, faiz desteği, tahliye yardımı da sağlıyoruz. Kira yardımı da bir seçenek olacak.

Riskli alanlarda ne olacak. Belirlenen bölgedeki tüm binalar yıkılacak mı?

Riskli alan üzerinde çarpık yapılaşma olan ya da zemin sorunu olan alanlar. Bu alanlar belirlenirken, Başbakanlık Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığı’na (AFAD) sorulacak. Daha sonra Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın teklifi ve Bakanlar Kurulu’nun kararıyla riskli alan olarak belirlenecek ve Resmi Gazete’de ilan edilecek.  Bu kararın ardından tüm riskli binalar yıkılacak.

İstanbul’da Zeytinburnu, Fatih, Avcılar gibi yerlerin riskli alan olduğu yönünde bilgiler var. Buralardaki tüm binalar yıkılacak mı?

Henüz Bakanlık tarafından belirlenmiş bir riskli alan yok.

Yıkım süreci nasıl işleyecek?

Yerleşim için riskli olduğu belirlenen bütün bir alan temizlenecek. Önce mülkiyet sahipleri belirlenecek. Sonra gayrimenkul değerlemesi yapılacak. Zemin açısından yapılaşma olması uygun görülürse, yeni bir şehir planı oluşturulması gündeme gelecek. Sonrasında hak sahipleriyle anlaşma süreci başlayacak. Örneğin riskli bir alanda 200 bina varsa, önce malikler sonra gayrimenkul bedeli ve arsa bedeli belirlenecek. Sonrasında örnek kent proje ve maketi çıkarılıp, bunun değeri belirlenecek. Bu süreç sonunda vatandaşla anlaşma aşaması başlayacak. Yeni konut istemesi, konutunu dışarıdan birine satmak istemesi veya başka bir yerden konut istemesi ihtimallerine göre anlaşılarak sözleşme imzalanacak.

400 milyar dolarlık dönüşüm

Işık Gökkaya Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği Başkanı
Değer tespiti tarafında rant oluşturulmaması gerekir. Şehrin neresi yerleşim, neresi ticari alan olacak buna önem verilmeli. Rezerv alanların tespitinde sivil toplum kuruluşları da yer almalıydı. Bu dönüşümle birlikte İstanbul’da 2 milyon konutun değişmesi söz konusu. Projenin 400 milyar dolarlık bir maliyeti olacağını düşünüyoruz. Büyük firmaların bu projede yer alması için imar haklarının çok net bir şekilde belirlenmesi gerekir.

‘Öncelik sıralaması olmalı’

Faruk Göksu Kentsel Strateji Kurucu Ortağı-Şehir Planlamacısı
Yönetmelik hangi yapıların ve alanların öncelikli olarak dönüşeceğine ilişkin bir planlama ortaya koymuyor. Deprem riski olan bölgelere dikkat edilmeli. Fakat hangi ilçe ve mahallelere öncelik verileceği belli değil. Riskli yapıların ya da alanların dönüşümü sürecinde sistematik bir kurgu önerilmiyor. Parsel bazında ya da ada bazında dönüşümlerin bir sistematik içinde ayrışma değil bütünleşme sağlaması için yeni strateji ve senaryolar geliştirilmeli.

‘İkinci yönetmelik gelecek’

Nazmi Durbakayım İstanbul İnşaatçılar Derneği Başkanı

İlçe belediyeleri yönetmelik olmadan başlamak istemediği için bunu bekliyordu. Fakat bu yönetmelik yeterli değil, arkasından ikincisi gelir. Bir yerin önce afet riski altında olup olmadığı sonra da değeri tespit edilecek. Fakat yapılan değer tespiti göreceli olacaktır. Karar veren mercilere itirazlar olabilir.