İstanbul kirasına cadde dopingi
Son yıllarda İstanbul caddeleri kıymete bindi. Dünyaca ünlü markalar İstanbul caddelerinde yer kiralamaya başlayınca, Türk markalar da hareketlendi. Artan bu ilgi, pek çok caddenin fiyatını katladı...
Türkiye perakende sektörü, son 10 yılda ağırlıklı olarak alışveriş merkezleriyle birlikte büyüdü. Sektörün önemli markaları, bir yandan alışveriş merkezlerinde pazar paylarını ve iş hacimlerini büyütürken, diğer yanda da marka bilinirliğini artırmak için şehrin önemli alışveriş caddelerine yöneldi. Markalar, bu yüzden ses getiren kiralamalara imza atarken, dönüşümden faydalanarak satın alma yoluna bile gidebiliyor. Tüm bu hareket de, İstanbul’un popüler caddelerinde kira ve fiyatların katlanmasını beraberinde getirdi.
Cadde açılımı
Markaların son dönemde “cadde açılımı”na girişmesi, Bağdat Caddesi, İstiklal Caddesi, Nişantaşı Teşvikiye ve Abdi İpekçi Caddesi başta olmak üzere caddeleri de hareketlendirdi. Bu popüler caddelerde kiralar hızla artarken, Beşiktaş’taki Köyiçi ve Ortabahçe caddelerinin yanı sıra Kadıköy’deki Bahariye ve Mühürdar, Bakırköy İstasyon Caddesi, Ümraniye Alemdağ gibi yaya trafiği ve perakende alışveriş potansiyelinin yüksek olduğu caddeler de buna katıldı.
Kiralar patladı
Orta ve büyük ölçekli mağazalarda, özellikle son iki yılda döviz bazında yaklaşık yüzde 20’ye varan kira artışları yaşanırken, söz konusu kira artışlarının küçük ölçekli mağazalarda yüzde 30 seviyelerine ulaştığı belirtiliyor. Caddelere olan talebin hâlâ canlı olması ve perakendecilerin büyüme süreçlerine 2015 yılında da devam edecekleri beklentisi, kira rakamlarındaki artışın önümüzdeki dönemde de süreceği yönündeki beklentileri artırıyor.
75 ülkede faaliyet gösteren, ticari gayrimenkul üzerine finansal ve profesyonel hizmetler veren JLL Türkiye Perakende Danışmanlığı ve Cadde Mağazacılığı Direktör Yardımcısı Roni Saris’e göre kiralardaki artışın önemli nedenlerinden biri, “caddelerde perakende faaliyetlerine uygun gayrimenkul arzının sınırlı” olması. Saris, şunları söyledi:
Güçlü rekabet
“Önde gelen pazarlarda, uluslararası markalar veya markalaşma hedefi olan firmalar, farkındalık yaratmak, tüketici gözünde farklı bir yere konumlanabilmek adına ‘flagship’ (bayrak) mağazalar açıp, ciddi yatırımlar yapar. Hatta bu mağazalar, onlar için kâr amaçlı olmaktan, çok prestij mağazalarıdır. Yabancı markalarla birlikte eş zamanlı gelişme sürecine giren yerli markalar, birbirleriyle güçlü şekilde rekabet edebilmek ve kendilerini tüketiciye kabul ettirip pazardan yeterli payı kapmak adına söz konusu gayrimenkulleri kiralama yarışına girdiler. Bu rekabet de, doğrudan kira rakamlarına yansıdı.”
Yerli marka rağbeti
Son dönemde, yerli gayrimenkul geliştiricileri yabancı yatırımcılara nazaran pazarda daha hızlı hareket etmeye başladı.
Son 2-3 yıllık süreçte caddelerdeki geliştirme ve dönüşüm projelerinin yaklaşık yüzde 70’inin yerli yatırımcı ve geliştiriciler tarafından gerçekleştirildiğini belirten Saris, caddelerde, tıpkı AVM’lerde olduğu gibi organize perakendenin de gelişmeye başladığını dile getirdi. Saris, “Caddelerin nitelikli gayrimenkul arzıyla gelişerek dönüşmesi, tüketicilerin caddelere olan ilgisini de artırıyor. Tüketiciler sadece AVM’lerde değil, artık caddelerde de birçok markayı ve çok sayıda çeşitli ürünü bir arada bulabiliyor” diye konuştu.
Dönüşümle başlayan hareket
Özelikle Bağdat Caddesi’nin son dönemde öne çıkmasının temelinde “kentsel dönüşüm” yatıyor. Bina dönüşümü olarak nitelenen yenilenme konseptinde, bazı binalar, yenilenme sırasında perakende sektörüne uygun olarak inşa ediliyor. Bu nedenle ünlü markalar, sadece giriş katında hizmet vermek yerine 3 kattan 6 kata kadar yükselen binaları “komple” kiralama yoluna gidiyor.
Bağdat Caddesi’nde süren hareketlilik, son dönemde yeni girişimlerle birlikte devam ediyor. H&M, bu caddede beklenen mağazasını hayata geçirirken, Beymen de mağazasını 2016’da yine Bağdat Caddesi’nde açacak.
Cadde açılımı
Markaların son dönemde “cadde açılımı”na girişmesi, Bağdat Caddesi, İstiklal Caddesi, Nişantaşı Teşvikiye ve Abdi İpekçi Caddesi başta olmak üzere caddeleri de hareketlendirdi. Bu popüler caddelerde kiralar hızla artarken, Beşiktaş’taki Köyiçi ve Ortabahçe caddelerinin yanı sıra Kadıköy’deki Bahariye ve Mühürdar, Bakırköy İstasyon Caddesi, Ümraniye Alemdağ gibi yaya trafiği ve perakende alışveriş potansiyelinin yüksek olduğu caddeler de buna katıldı.
Kiralar patladı
Orta ve büyük ölçekli mağazalarda, özellikle son iki yılda döviz bazında yaklaşık yüzde 20’ye varan kira artışları yaşanırken, söz konusu kira artışlarının küçük ölçekli mağazalarda yüzde 30 seviyelerine ulaştığı belirtiliyor. Caddelere olan talebin hâlâ canlı olması ve perakendecilerin büyüme süreçlerine 2015 yılında da devam edecekleri beklentisi, kira rakamlarındaki artışın önümüzdeki dönemde de süreceği yönündeki beklentileri artırıyor.
75 ülkede faaliyet gösteren, ticari gayrimenkul üzerine finansal ve profesyonel hizmetler veren JLL Türkiye Perakende Danışmanlığı ve Cadde Mağazacılığı Direktör Yardımcısı Roni Saris’e göre kiralardaki artışın önemli nedenlerinden biri, “caddelerde perakende faaliyetlerine uygun gayrimenkul arzının sınırlı” olması. Saris, şunları söyledi:
Güçlü rekabet
“Önde gelen pazarlarda, uluslararası markalar veya markalaşma hedefi olan firmalar, farkındalık yaratmak, tüketici gözünde farklı bir yere konumlanabilmek adına ‘flagship’ (bayrak) mağazalar açıp, ciddi yatırımlar yapar. Hatta bu mağazalar, onlar için kâr amaçlı olmaktan, çok prestij mağazalarıdır. Yabancı markalarla birlikte eş zamanlı gelişme sürecine giren yerli markalar, birbirleriyle güçlü şekilde rekabet edebilmek ve kendilerini tüketiciye kabul ettirip pazardan yeterli payı kapmak adına söz konusu gayrimenkulleri kiralama yarışına girdiler. Bu rekabet de, doğrudan kira rakamlarına yansıdı.”
Yerli marka rağbeti
Son dönemde, yerli gayrimenkul geliştiricileri yabancı yatırımcılara nazaran pazarda daha hızlı hareket etmeye başladı.
Son 2-3 yıllık süreçte caddelerdeki geliştirme ve dönüşüm projelerinin yaklaşık yüzde 70’inin yerli yatırımcı ve geliştiriciler tarafından gerçekleştirildiğini belirten Saris, caddelerde, tıpkı AVM’lerde olduğu gibi organize perakendenin de gelişmeye başladığını dile getirdi. Saris, “Caddelerin nitelikli gayrimenkul arzıyla gelişerek dönüşmesi, tüketicilerin caddelere olan ilgisini de artırıyor. Tüketiciler sadece AVM’lerde değil, artık caddelerde de birçok markayı ve çok sayıda çeşitli ürünü bir arada bulabiliyor” diye konuştu.
Dönüşümle başlayan hareket
Özelikle Bağdat Caddesi’nin son dönemde öne çıkmasının temelinde “kentsel dönüşüm” yatıyor. Bina dönüşümü olarak nitelenen yenilenme konseptinde, bazı binalar, yenilenme sırasında perakende sektörüne uygun olarak inşa ediliyor. Bu nedenle ünlü markalar, sadece giriş katında hizmet vermek yerine 3 kattan 6 kata kadar yükselen binaları “komple” kiralama yoluna gidiyor.
Bağdat Caddesi’nde süren hareketlilik, son dönemde yeni girişimlerle birlikte devam ediyor. H&M, bu caddede beklenen mağazasını hayata geçirirken, Beymen de mağazasını 2016’da yine Bağdat Caddesi’nde açacak.