Gereksiz yere çok fazla lüks konut yapıldı!

SON 1 yıldır durgun bir dönemden geçen gayrimenkul sektöründe canlılık başladı. Kamu bankalarının konut kredi faizini yüzde 0.99’a çekmesi ‘bekle-gör’ durumundaki alıcıları harekete geçirdi. Gayrimenkul sektöründe yaşanan gelişmeleri, geleceğe dönük beklentileri ve geçmişin analizini yapmak üzere Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği (KONUTDER) ve Sur Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Altan Elmas ile bir araya geldik. 1.5 yıldır konut kredi faizi nedeniyle satılması beklenen 500 bin konutun satılamadığını ve vatandaşların faiz fırsatını beklediklerini belirten Elmas, bekleyen talebin alıma döneceğini ifade etti. İnşaat sektörünün son yıllarda yaptığı hataları da eleştiren ve bugünden sonra yeni bir döneme girildiğine dikkat çeken Elmas, gerçek ihtiyaç sahibine göre ve daha mütevazi üretimin devreye gireceğini kaydetti. 

YAVAŞLADIK AMA DURMADIK

Son dönemde konut satışları geriliyor, sektörde bir durgunluk hakim. İnşaat sektörü bir krizden mi geçiyor?

Aslında son dönemde yaşananlar inşaat sektörünün değil ülke ekonomisinin sorunu. Nisan 2018’de döviz şoku yaşandı. Sonrasında seçimler ve Ağustos 2018 büyük kur şoku oldu. Ekonomi bir türbülansa girdi. Adına kriz mi denir, ekonomistlerin tarifi ne olur bilmem. Ben bir durgunluk, bekleme süreci diyorum. Dövizin oynaklığı, faizlerin yüzde 24’e çıkması, enflasyondaki patlama ve bunların etkisini gördük. Çok negatif unsur bir araya geldi. İnşaat sektörü pozitif ya da negatif ekonomik gelişmelerden en çok etkilenen sektör. Döviz, faiz artıyorsa insanlar duruyor ve bu da normal. Cebinde parası olan mevduata yatırdı ya da dolaraldı. Ev almaktan vazgeçti. Konut kredi faizinin yüzde 3’ü görmesi de bu süreçte etkili oldu. Geniş kitlenin konut alamayacağı bir zemin oldu. Biz, diğer sektörlerden daha çok etkiledik, şirketler zorlandı. Tablo düzeldikçe biz de yavaş yavaş rahatlayacağız.

Sizi rahatlatan en büyük hamle konut kredi faizinin 0.99’a düşmesi mi oldu?

Onun öncesinde şu da oldu; yabancıya satış arttı ve bu da bize nakit akışı sağladı. Yerli müşteride vade açıyoruz, düşük peşinat alıyoruz. Çünkü alım gücü bu. Yabancı dövizle geliyor ve nakit alıyor. Bu akış da sektöre katkı sağladı. Peki biz ne yaptık. Satış ve nakit akışı düşünce yavaşladık ama durmadık. Vitesi 4’ten 3’e, bazen 2’ye çektik. Hükümet KDV, harç indirimleriyle destek oldu. Bunlar da önemli adımlardı. Ama şu net; inşaat sektörü yavaşladı ama ayakta kaldı. Firmalar yıkılmış değil. İçinde sıkıntıya düşenler elbette oldu ama çok büyük kısmı faaliyetini sürdürüyor. Şimdi dip nokta geçildi. Dövizde stabilizasyon söz konusu. Faiz seviyesi doygunluğa geldi. Bankalar kredi mekanizmalarını çok sıkmıştı. Onlar da mevduat ve kredi dengesinde makul bir noktaya geldi. Bu dönemi sabır dönemi olarak geçirdik. Geldiğimiz noktada dünyada da paradigma değişti. Dünya ticaretindeki durum Türkiye’ye pozitif yansıyacak. Bizim gibi ülkelere kaynak akışı hızlanacak. Önümüzdeki dönemde inşaat sektörü kaybettiği zamanı telafi edecek. Hükümetimiz de toparlanma sürecini faizi 0.99’a çekerek hızlandırmış oldu. Faizin düşmesi yanında vadenin 10 yıldan 15 yıla çıkması da önemli. Bugüne kadar hiç ev alamayan kitle alır hale gelecek. Konut pazarında talep ve satış artacak.

FİYATLAR DAHA FAZLA DÜŞMEZ

Ne kadar bir artıştan bahsediyorsunuz?

Normal şartlarda bizim aylık satışımız 100-110 bin adet. Bunun yüzde 40’ı kredili. Bu son 1.5 yılda yüzde 10’unun altına geldi. Aylık kayıp ortalama 30 bin. Yani yüksek faiz etkisiyle 1.5 yılda 500 bini aşkın konut satılacakken satılmadı. İşte bu kitle 0.99’u bekliyordu. Bir de reel olarak fiyatlar yüzde 30 düştü. Bu da alıcı için önemli bir fırsat. Sektörde 1 yılda yüzde 30, 1.5 yılda yüzde 50 maliyet artışı var. Ama bu artış satış fiyatlarına yansımadı. Bugün alıcı için hem faiz, hem vade hem de fiyat avantajı var.

Vatandaş tarafında hep fiyat daha da düşer mi beklentisi var. Siz ya da sektördeki firmalar fiyatları daha da düşürür mü?

Firmaların fiyatı daha da aşağıya çekmesine imkan yok. Faiz düşerken konut fiyatı düşmez. Dünyanın hiç bir yerinde bu olmaz. Faiz yükselirken düşerdi ve biz de düşürdük. Geçmişte nakit alıma yüzde 10 indirim yapardık, bunu yüzde 25-30’lara kadar çıkardık ve birileri gelip aldı. O dönem bitti. Ayrıca unutmamak gerek ki sektörde üretim de yok. Stoklar erimeye başladı ama yeni inşaat ruhsatı alınmıyor. Bu dengelenme süreci makul bir yere geliyor. Dip göründü, bugünden sonra düşüş değil belli bir süre sonra maliyet artışı kaynaklı zam olur.

GAYRİMENKULDE STOK 1.8 MİLYON

Peki erimesi gereken stok miktarı nedir?

1 milyon inşaatı bitmiş, 800 bin ise inşası süren konut var. Bu aslında yılda 650 bin 1. el konut satan bir ülke için büyük bir stok. İşte bu nedenle de yeni projelere odaklanmamalıyız. Biriken bir stok varsa tahhütlerimize odaklanıp onları yerine getirmeli, yenilerini almamalıyız. Türkiye’yi büyütmek için yeni gayrimenkul projesi değil olan yatırımda vites büyütmek gerek. Tabi bu inşaat için, farklı sektörlerde yatırımlar durmamalı. Yeni projelerin 2020’inin ikinci yarısından önce beklememek gerek.

SAVURGANLIK DÖNEMİ GERİDE KALDI

Yeni dönem vurgusu yaptınız. Neler olacak inşaat sektörünün yeni döneminde?

Herkes ince eleyip sık dokuyacak ve ihtiyaca göre üretecek. Çünkü ihtiyaca dönük konutun her dönemde satıldığı görüldü. Bir şey daha gördü herkes; bir savurganlık dönemi oldu. Mimarlar, mühendisler, firmalar ve alıcı beklentileri her şeyin en iyisini, fazlası istendi. Bunları da derlemek toparlamak lazım. Maliyetlere dikkat edeceğiz. Ürettiğimiz her şey satılacak bir dönem yok önümüzde. Üretirken dikkatli üreteceğiz. Mesela artık eline geçen her malzeme cepheye yapıştırılmayacak. En gösterişli benim binam olsun yarışı olmayacak. Tasarımdan da vazgeçmeyeceğiz ama daha kontrollü olacak. Sosyal tesislerde de ihtiyaç fazlaları oldu. Bu alanlar yapılırken firmaya, sonrasında yaşayanlara masraf. Bir de sermaye yapısı güçlenecek. Daha çok sermaye daha az borç şeklinde yeni yatırımlar olacak.

İHTİYAÇ FAZLASI LÜKS KONUT YAPILDI

Sektör bugün geldiği yere bakınca kendini nasıl eleştirmeli? Yaşanan sorunlarda firmaların nasıl hataları oldu ve bunlar nasıl telafi edilir?

Bu sektörü herkesin fırsat sektörü olarak görüp gelmesi doğru olmadı. Mahalledeki bakkal kasabın iş yapmasından tutun da büyük bir sanayi grubuna kadar hepsini söylüyorum. Bu işe kısa vadeli bakanlar pişman ve elindeki işi bitirip çoğu da gidecek. Ama bu süreçte bizim de kontrolümüz dışında bir stok oluştu. Bir de bizler hatalı ürün yaptık. Çok lüks ürün üretildi. İhtiyaç var ama o kesimden çok lüks üretim var. Oysa insanların alım gücüne göre üretim olmalıydı. Üretilen konutla talep örtüşmedi. Ofis konusunda da bir arz fazlası oldu. Yaşananlardan alınan dersle sektör yoluna devam edecek. Yeni dönem farklı olacak.