Gayrimenkul yatırımı risk barındırıyor!

EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı'ya göre, proje halinde veya inşa halinde bir yatırım yapmanın en önemli avantajı bitmiş projelere göre parasal olarak daha uygun fiyatlı olmasıdır. Bu da proje hayata geçmeden sizin para kazanmanız anlamına gelebilmektedir. Tabi parayı hemen likidite etmeniz kolay değildir. Bu tür yatırımları seçenlerin 3-5 sene elde tutma süresini göze almaları gereklidir. Öte yandan bu tür yatırımları yaparken ucuz alırsınız ancak risklerini de yatırımla birlikte satın alırsınız. Bu tip yatırımda ekonominin temel kuralları geçerlidir: Yüksek risk, yüksek getiri.

 

Projeden mülk aldığınızda, projenin geliştirilememe, başarılı olamama ve inşaat riski ile birlikte müteahhidin işi bitirememe riskini de satın alırsınız.Özellikle ekonominin dar boğazda olduğu dönemlerde projeden ev almak çok risklidir. Üstelik projeden risk alırken artık ülkemizde saymamız gereken önemli bir risk türü var "ruhsat riski". Eğer inşaat halinde veya projeden bir mülkü almaya karar verdiyseniz aşağıdaki konulara özellikle dikkat etmelisiniz:

 

 

Projenin veya binanın inşaat ruhsatını henüz alıp almadığını kontrol etmelisiniz. Almak istediğiniz bağımsız bölüm numarasının ruhsat projesi ile maketinin aynı yer olup olmadığını kontrol etmeli, eğer siz edemiyorsanız bu işten anlayan birine kontrol ettirmelisiniz.

 

 

Almayı düşündüğünüz mülkün odalarının gerçekte kaç metrekare olduklarını incelemelisiniz. Çünkü satış metrekaresi ile kullanım metrekaresi arasında ciddi farklılıklar olabilmektedir. Gerekirse projeden tek tek alanları toplayın, broşürlerdeki toplama verileri ile yetinmeyin.

 

 

Projeden risk almanın bir diğer dezavantajı da bir sayfa sözleşmeyle mülk almaktır. Bu sözleşmelerin üstünde genelde "Satış Vaadi ve İnşaat Sözleşmesi" yazar. Ancak kanunlarımıza göre satan ve alan arasındaki sözleşme tapuda yapılmamışsa (resmi senetle), ve tapuya kayıt edilmemişse bu sözleşme "satış vaadi olarak" geçerli değildir. Bu sözleşmeler tapuya kayıt edilmediği sürece klasik bir sözleşmeden farkı yoktur. Kısacası projeden risk alındığında tapu verilmiyorsa, adı ne olursa olsun siz imzaladığınız sözleşme ile baş başasınızdır. Yine de almaya karar verdiniz bu durumda; sözleşme yapmalısınız. Sözleşmede mülkün bitirilme tarihi, geç teslim edilirse ne olacağı, herhangi bir cezai şart olup olmayacağı yazılmalıdır. Ayrıca projede kullanılacak malzemeler sözleşme eki teknik şartnamede yeterli detayda olmalıdır. Ayrıca bazı projelerde mülkler satılırken yapılan sözleşmelerde mülkü belli bir süre için satamayacağınız dile getirilir. Eğer aldıktan bir süre sonra satma planınız varsa bu madde size engel olacaktır.

 

 

Geliştiriciler çok güzel maketler hazırlar, sular, ışıklarla mülk çok cazip görülür. Ama her güzel şeyin bir maliyeti vardır. Bu nedenle projeden mülk alırken genel gider konusundaki yaklaşımlarını ve tahminlerini sormalısınız.

 

 

Geliştiricinin/müteahhidin iskan alma niyeti olup olmadığını inşaatın kullanım izni almaya uygun olup olmadığını öğrenmelisiniz. İskan almayı taahhüt eden projeleri tercih etmeli ve yapacağınız sözleşmede bunun olmasına dikkat etmelisiniz.

 

 

İnşa halinde bir konut satın alıyorsanız, satıcının güvenilirliği, mali durumu ve geçmişte sattığı konutlar konusunda bilgi edinmeye çalışmalısınız. Ancak tabiî ki bu ülkemizde hiç de kolay bir durum değildir. Daha önce başarılı bir şekilde birçok projeyi sorunsuz şekilde geliştirmeyi başarı ile yapmış ve tamamlamış müteahhitlere güven duymak daha kolaydır. Bunun temel sebebi geliştiricilerin rüştlerini ispatlamış olmalarından gelmektedir.