'Emlak fiyatı kirayı, kira enflasyonu ateşliyor'

Abdurrahman Yıldırım, "Emlak fiyatı kirayı, kira enflasyonu ateşliyor" başlığıyla yayımlanan yazısında"Gayrimenkul ve genelde varlık fiyat artışlarıyla enflasyon arasında belli bir paralellik vardır. Emlak ve finansal varlık fiyatları hızla arttığında, gelir ve servet artışı yoluyla talebi artırıyor ve sonuçta enflasyon yaratıyor. Merkez bankaları bu nedenle bütün varlık fiyatlarını izlerler ve zaman zaman da müdahalede bulunurlar" ifadesini kullandı.

"Fiyatların aşırı artmasını istemezler, hatta balon yaratmasını hiç istemezler. Çünkü balon oluşurken veya varlık fiyatları hızla artarken, enflasyonu artırır. Hele ki bir de balon patladığında bilirler ki finansal istikrar da tehlikeye girer" diyen Yıldırım, şöyle devam etti:

— Bizde emlak fiyatları balon aşamasına gelmedi. Ama en gözde emlak coğrafyası olan İstanbul'da 5 yıllık fiyat artışları yüzde 70'e kadar çıktı. Buradan da geri dönüş başladı. Emlak balonu son 5 yılda yüzde 100'ü aşan fiyat artışlarına deniyor. 

— Ancak yüzde 50'yi, yüzde 70'i bulan emlak fiyat artışlarının hiçbir etkisi olmayacak demek değil. Yukarıda TCMB'nin konut fiyat endekslerini açıklamaya başladığı 2010 ve sonrasındaki değerler yer alıyor. Biz kalite artışını dışlayan hedonik konut fiyat endeksini baz aldık.

'NE KADAR EMLAK FİYATI O KADAR KİRA'

— 2010 yılı başından Kasım 2018'e kadar 9 yılda Türkiye ortalaması olarak konut değer artışı yüzde 134.5'e vardı. Aynı dönemde kira artışları da yüzde 85'i buldu. Her yıl çift haneli artış kaydeden konut fiyatlarının son yıllarda kiraları da yükseltici etki yaptığını yukarıdaki rakamlardan net bir şekilde görüyoruz.

- 2012'den başlayarak 2016 yılına kadar çift haneli konut fiyat artışlarını gördük. Konuttaki bu fiyat artışı yüzde 3-5 bandında hareket eden kiraları 2014 sonrası yüzde 7-10 bandına çıkardı. Yani konut fiyat artışları yaklaşık 2 yıllık gecikmeyle kira fiyatlarını sıçrattı.

— 2018 itibariyle kiraların çift hane eşiğinden dönmekte olduğu görülüyor. Bunda da konut arzının bollaşması ve fiyatlarının reel olarak gerilemesi yanında, kişi başına gelirin reel anlamda düşmesinin, faiz ile dövizin sıçramasının payı var.

'KİRADAN FİYATLARA SİRAYET'

— Kira artışlarının 4-5 bandından 7-9 bandına çıkmasıyla taze sebze ve meyve ile gıda fiyatlarında sıçrama yaşanıyor. Öyle ki bu iki ana kalemde 2016 yılı hariç, son 5 yılın dördünde enflasyon çift haneli gerçekleşti. Özellikle taze meyve sebze fiyatları iki yıl arka arkaya yüzde 30 civarında arttı. Bu iki yılın aynı zamanda iklim koşullarından dolayı üretimin çok iyi gitmediğini de belirtelim.

'FİYAT ARTIŞI TİCARET TARAFINDA'

— Ancak dün ve önceki günkü TÜİK rakamları da tarım üretici fiyatlarında artışın sınırlı kaldığını gösteriyor. Yani fiyatları asıl artıran gelişmeler üretim dışında, işin ticaret kısmında yaşandı. Ticaret de daha değerli binalarda yapılmaya başlandı. Kira ya da binanın amortismanın, maliyetler içinde elbette hatırı sayılır bir yeri var.

- Özellikle de son aşama olan perakende noktasında. Yaz kış fark etmiyor artık her ürün bulunur hale geldi. Çeşit sayısı arttı. Tüketiciye sonsuz seçme hakkı tanındı. Otomobil parkından havalandırmaya, ısıtmadan soğutmaya, her şeyi yüzde 100 kayıtlı satmaya, çalışanları sigortalı yapmaya kadar çeşitli maliyet kalemleri de temel gıda maddelerinin üzerine biniyor.

'YANLIŞI BAŞTAN YAPTIK'

— Zorunlu ihtiyaç maddelerini lüks bir ortamdan, gayrimenkul değeri en yüksek alanlardan almanın elbette bedeli var. Nüfusun şehirlere yığılmasının, şehirlerin etrafında tarım alanı bırakılmamasının, uzak yakın diye bakılmadan, pahalı ve ucuz denilmeden, her türlü yolla en uzaktaki meyve ve sebzenin büyük kentlere getirilip iyi vitrinlerde sergilenmesi, seçime tabi tutulması bedava olamazdı.

— Yiyecek ve zorunlu gıda ticaretini, gayrimenkul değeri en yüksek binalara sokarak zaten en büyük yanlışı yaptık. Bu yanlışın üzerine en pahalı taşıma sistemini kullanmaya başladık. En uzak yerden de olsa her türlü ürünü vitrine koyduk. Her şeyi de yüzde 100 kayıtlı ve vergili yaptık. Sonra da pahalı veya semt pazarlarından daha yüksek fiyatlı diye yakınmaya başladık.