DKY'nin hızına yetişilmiyor
Praktiker arazisini de alarak yoluna devam eden DKY İnşaat patronu Ali Dumankaya, 4 ve hatta daha fazla proje ile daha da büyüyerek yola devam ettiklerini söyledi
Lokum Evler projesiyle görücüye çıkmaya hazırlanan DKY İnşaat kentsel dönüşüme hızlı giriş yaptı. DKY İnşaat ve Gayrimenkul Yatırım Yönetim Kurulu Başkam Ali Dumankaya ile emlakeki.com olarak sektöre ve projelerine dair bir röportaj yaptık…
** Sektöre giriş sebebiniz biraz bahsedebilirmisiniz DKY olarak neler yapmak istiyorsunuz?
Tabi biraz geçmişe gitmek lazım. Biz 2013 senesi itibari ile sektöre daha farklı bir bakış kaliteli bir yaklaşım DKY’nin 3 harfide ordan geliyor oluşturacak şekilde bir yapılanmaya girdik kökleri 1960lara dayanan bir oluşum 53 yıldır faliyette olan bir grup olarak DKY Gayrimenkul ve Yatırım A.Ş., DKY otomotiv ve inşaat A.Ş., DKY sigorta ayrıca Dumankaya Yapı Malzemeleri bu çatı altında sektörde özellikle kentsel dönüşümün çok yoğun olacağı önümüzde 20 yıl var bu dönemde de öncü olma hedefiyle yola çıktık. İnşallah sahada da 1.5 senelik süre içerisinde de 12 bin kişiden fazla kişiyle temasta bulunarak kentsel dönüşüme yeni bakış açısıyla ve yeni bir yaklaşımla cevap verecek bir model oluşturduk.
Bunun bir parçası zaten birazdan sizin sorularınızda vardır diye düşnüyorum, yeni bir hedef oluşturduk. Kente değer katmak kentin değerini arttırmak sadece klasik yapılar yapmak yerine bazı bölgelerde master plan çerçevesinde olmak üzere bir yaklaşım geliştirdik. Buna da Yeniden İstanbul diye bir isim koyduk. Kentsel dönüşüm için oluşturmuş olduğumuz model Yeniden Yenisahra, Yeniden Maltepe, Yeniden Kartal isimlendiriyoruz. Bu yöndeki çalışmalarımız yoğun bir şekilde devam ediyor, inşaat ayağı zaten çalışmalardan sonra şekillenmeye başladı artık ete kemiğe bürünmeye başladı. Yavaş yavaş şeklini alıyor.
** Kentsel dönüşümde bir takım sıkıntılar yaşanıyor. Az önce de bahsettiniz en belirgin örneği de inatçımızın evini yıkarak geçiş süreci sağlandı, belediyeler müdahil oluyor bazen olmuyor bunlar nasıl çözülebilir?
Şimdi kentsel dönüşüm sadece ve sadece bir yere gidip bina dikmek olarak algılamak çok büyük yanlış olur. İşin bir de sosyolojik boyutu var. Oradaki insan yapısı, beklentileri ,saha çalışmaları, ev ziyaretleri fala, az önce bahsettiğim gibi bir çok insanla temasta bulunuyorsunuz ki mesela bir sahada çalışıyorsunuz. Aynı anda 300-500 insanla toplantılar yapıyorsunuz her birinin beklentisi farklı, düşüncesi farklı. Burada önemli olan doğru yönetim yaklaşımı. Eğer başladığınız çizgide devam edebiliyorsanız o çizgiyi bozmuyorsanız zaten günün sonunda firmanın geçmişte yaptığı işler, referanslar, bütün bunlar şu anki sunmuş olduğu imkanlar, projesi hepsi anlatıldığı zaman bu tarz olumsuzlukları yok ediyorsunuz. Sıfıra indirmek mümkün değil tabi, komşuluk ilişkilerinin devam etmeyeceğini düşünüyor. İnsanlar bazen haklı olarak tabi yepyeni bir yapılanma içerisinde, ama biz mahalle konseptini öne çıkardık. O eski komşuluk ilişkilerini yürütebilecekleri eskisi kadar olmasa bile o imkanı tanıyacak şekilde bir yapı düşündük. Aslında insanlar daha fazla ne alabilirim diye düşünüyor. Bu noktada doğru bir yönetim tarzi oluşursa çözümleride olabiliyor. Kendi içlerinde anlaştırabiliyorsunuz insanları, verasette bazı sorunlar olabiliyor, imzadan sonraki sürede bir çok insan ölebiliyor, bu kez çocuklarıyla anlaşmak gerekiyor böyle sıkıntılarda olabiliyor. Tabi tekrar anlatılıyor tekrar izah ediliyor aile arasındaki sorunlar halledilebiliyor. Çok uzun soluklu bir maraton yani sabır gerekiyor bizde bu sabrı hem saha elemanlarımızla hemde merkez kadromuzla göstermeye gayret ediyoruz.
**Şu an saydıklarınıza gore 4 bölgede kentsel dönüşüm hedefiniz var. Özellikle kentsel dönüşüm yapmak istediğiniz bölgeler hangileri?
Şu anda Ataşehir ilçesinde yenisahra bölgesinde baya yoğun bir şekilde çalışıyoruz 140 bin metrekarelik bir alan üzerinde çalışıyoruz. İlk iki etabımızın ön çalışmaları bitti...
** Kaç bin metrekare şu anda?
70 bin metrekare seviyesinde hedefimiz büyük bir ilerleme sağlamak. Önümüzdeki yılda planların bitmesinden sonra inşallah nasipse ilk kazmayı vuran olmak istiyoruz...
** Biraz teknik olacak ama 140 bin metrekarelik alanda kaç konut yapmak istiyorsunuz?
Şimdi o çıkacak olan plana bağlı biz bunları biliyoruz.
** Mesela 3 bin’dir veya 3 bin 500, 4 bin arasıdır aşağı yukarı belli oluyor genellikle rakamlar...
3 bin seviyeleri 1 ve 2 etaplar için oluşabilecek rakamlar. Bu yaklaşık 10 bin konuta denk gelebilecek bir alandır... Bu alan milyon metrekarenin üzerinde bir alan. Yaklaşık olarak 1 buçuk milyon metrekarelik bir alandır. Bizim çalıştığımız alanda. Biz burayı 240 hedefledik ama 200’de bitirebiliriz belki gelişebilir bilemiyorum. Yapılan çalışmanın sonucunda Maltepe’de bir projemiz var. Yine kentsel dönüşüm üzerine burada da çoğunluk sağlandı. Riskli bina açısından başvurular yapıldı. Tespitler yapıldı. Önümüzdeki dönemde de Kağıthane, Haliç bölgesinde buna benzer çalışmalarımız başlayacak.
** Başlad ımı yoksa?
Tabi evet başladı...
** Br kaç firmayla daha görüştük. Onlarda Kağıthane, Haliç bölgesi diyorlar. O bölgede baya kentsel dönüşüm olacak galiba... Kağıthane'de farklı noktalarda projelerimiz var. Bunun dışında Bağdat Caddesi tarafında bir iki noktada yine çalışmalarımız devam ediyor. Bunlar tabi hepsi kademe kademe yavaş yavaş devreye girecek. Esas olarak bizim kentsel dönüşümün dışındada devam eden projelerimiz var. Bir tanesi Kartal Köprüsü üzerinde. 400 dairenin üzerinde Cash and Carry’de olacak içerisinde ofis binası da olacak içerisinde muhtemelen yılın bitimine kalmadan ekim veya kasım aylarında satışa başlayacağız hayırlısıyla. Şu an satış ofisinde hazırlıklar devam ediyor. Şu an Tuzla Aydınlı’da yıllardır proje yapmış olduğumuz Gizlibahçe Konakları'nın hemen karşı sırtında yer alan bir projemiz başlıyor. Bu projede bu senenin başlayan prjelerinden olacak sanırım. 722 tane. Ortağımız Metropolis Gayrimenkul iel birlikte işler geliştiriyoruz. Bizim daha Önce arsa sahibi olduğumuz, Metro bir projemizde de beraber olduk onlarla. Bu iş birliğimiz devam edecek. Ana hatlarıyla Göztepe'de bir projemiz var. Sultanbeyli'de bir projemiz var. Daha sonra devir alacağımız projeler de olacak...
** DKY holding bir koltukta çok karpuz taşıyor
Gayrimenkul bizim ana işimiz. Bir taraftan iş geliştirme noktasında çok seri ve yoğun bir dönem yaşadık. Bunun sonucu meyvelerinide topladık.
** Yurt dışına açılmayı düşünüyormusunuz bu arada?
Yurt dışını şuan düşünmesek de teklifler geliyor doğal olarak. Biz bunları önümüzdeki yıllara sarkıtıyoruz. Bu daha çok hazır olup olmamakla alakalı. Bir organizasyon yapıyorsunuz, iç piyasa odaklı çalışıyorsunuz, bu sistemi alıp dışarda bir yatırım yapmak çok farklı bir şey. İstanbul’da çalışmakla Ankara’da, İizmir’de, Adana’da çalışmak ayrı şeyler. Her yerin kendine göre değerleri var. Her lokasyonun kendine has ihtiyaçları, çalışanlar ne talep ediyor, talebe uygun mu yapıyorsunuz, değişiyor. Bazen öncü olarak siz farklı bir konsepti oraya sunuyorsunuz ama yine de Türkiye ile yurt dışı birbirinden çok farklı kulvarlar. Ama yine de yurt dışı alım talebi artmaya devam ediyor.
** Satışlarınız nasıl?
Biz bu dönemde kampanya ve satışlarımıza başlayacağız. Eylül-ekim gibi faaliyetlerimizi ortaya koyacağız.
** İlgi nasıl peki?
Genel olarak yabancı yatırımcı ilgisi artmış durumda. Ama bu belli bir marka oluşturmuş projeler için geçerli bu da tabi. Körfez, Avrupa ve Rusya bölgesindeki ülkelerden geliyor.
** Vatandaşımızın konut tercihi genel anlamda nasıl?
Son dönemde küçük dairelere doğru bir algı oluştu. Ama ihtiyaca yönelik olarak klasik bildiğiniz 2+1, 3+1 dairelerden oluşuyor. Aile nufüsunun yaşayabileceği daireler bunlar. Dairenin kullanışlılığı bizim en önemli kriterlerimizden bir tanesi. Tabi son dönemde, stüdyo tipi daireler daha düşük bütçeyle daire sahibi olma imkanı sunduğu için tercih ediliyor. Biz projelerimizde bu tip daireleri pek tercih etmiyoruz, Tuzla Aydınlı'daki projemizde, genelde 2+1, 3+1 daireler çoğunlukta. 1+1 daireler çok az sayıda mevcut. O da ayrı bir blokta yer alıyor. Kartal'daki projemizde aynı şekilde olacak. İnsanlar artık oturacakları daireleri görmek istiyorlar. Biz de göstererek aradaki farkı kapatmak istiyoruz.
** Vatandaşımız dairelerde en çok neye dikkat ediyor. Mesela banyoya mı mutfağa mı bakıyor?
Tabi mutfak bayanlar için çok elzem önemli tabi hayatının önemli bir parçası olduğu için mutfağa dikkat ediyorlar. Bir de Türk insanı için vazgeçilmez birşey olan balkon. Mesela bizim kriterlerimiz hem daire içerisinde hem daire dışında tüm alanların kullanışlı olması, oda büyüklükleri açısından şu metrekarenin altında olmamalı, salon büyüklüğü açısından şu büyüklüğün altında olmamalı gibi topladığınız zaman belli bir büyüklüğe ulaşıyor. Tercihlere gore 2+1, 3+1. Bu tercihleri doğru yaptığı zaman kişilerde zaten dikkat ediyor. Özellikle kat planlarını falan hepsine alıcılar dikkat ediyor. Zaten bu konuda net bilgiler zaten yönetici kanunu gereği alıcıya aktarılıyor. Alıcının aldığı daireyi iyice araştırarak alması önemli burada da sosyal ihtiyaçların gereksiz fazlalıkta değil de insanı ihtiyacını karşıması önemli.
** Genel anlamda konutlarda net ve brut arasındaki fark sıkıntısı pek çözülebilmiş değil her halde?
Projemizde amacımız % 70’in altına düşmemek genelde de yakalıyoruz bu seviyeyi...
** 2015’de konut sektörünü neler bekliyor size göre 2014 nasıl bitecek?
2014 seçimlerin yoğun olduğu bir yıl oldu. 2015 haziranda bir seçim daha olacak ama şu an ana seçim dönemi geçmiş durumda. Bunun gayrimenkul sektörüne yasıması geride kaldığı için pozitif olması yönünde beklentiler. 2015'te bir seçim daha var. 2015 hatta 2014’ün bu dönemi, yoğun bir şekilde geçecek diye düşünüyorum. Kısmen ilk yarısında biraz daha yavaşlama hissettik geçen sene 1 milyon 100 bin seviyesinde bir konut satışı vardı Türkiye genelinde. Bu sene de bu rakamın 1 milyonlar seviyesinin altında olmayacağına inanıyoruz, gidişat öyle gösteriyor. Bu rakamların altına düşmeyeceğine inanıyoruz. Çünkü çok yoğun bir nüfus artışından ziyade, evlenme boşanma, taşınma ve kentsel dönüşümde en önemli tetikleyicilerden birisi olmaya başlad. Belli bir miktarda konut yıkalacak, belli miktarda konut yenilenecek böylece. 20 milyon konut yenilenecek. Bu da ciddi bir akım başlatıyor. Bu da kiracı talebi doğuruyor. Mesela Fikirtepe boşaldı. Bu da Kadıköy'ün farklı bölgelerine dağılımaya neden oldu. Bu nedenle kira rakamlarında artış oldu. Ama ben hiç bir zaman bu rakamın 500 binin altına düşeceğine inanmıyorum. benim kanaatim bu tabi. Bu kadar yıllık tecrübele iyi yapılan konutun alıcısı her zaman oluyor yani krizde olsa iş patlasada batsada her zaman iş var ve kazandırır,
** Peki 2015’te stoklar bitecek ve yeni projeler başlıyor bunlarda da %18 KDV var bir çok inşaat firmasının dediği gibi dolara gelen zamlar inşaatlara henüz yansımadı sizce fiyatlar artarmı ?
Şöyle konut sayısının fazlalaşmasından dolayı fiyatlara yansıması çok olmadı. Bence enflasyonun üzerinde bir artış oldu ama maliyetlerde bugün baktığın zaman betondu demirdi... Maliyetler yeteri kadar yansımıyor. % 1 KDV’li konut stoğunun azılıyor olması bi taraftan da fiyatların KDV'li olması fiyatlarında KDV oranı kadar artacağının sinyalini veriyor. Ama bu biraz daha lokasyona bağlı değişir. KDV avantajı müşterinin avantajı ama satış fiyatımızı etkiliyor doğal olarak...
** Türkiye’de konut fiyatları yüksek mi?
Türkiye'de konut fiyatları yüksek değil. Ama şöyle bir şey var, A plus dediğimiz belli bir lokasyon var. Bu da %1’I geçmez. 10 bin dolar 10 bin euro telafüz eden projeler var ama genel olarak baktığımız zaman markalı konut dediğimiz konut dilimi 2 500 liradan 5 bin 5 bin 500 lira gibi. O fiyatlara yoğunlaşan bir fiyat aralığı var. Ataşehir'e gittiğiniz zaman 7-8 bin liralara çıkabiliyor, Bağdat Caddesi'nde 10-12 bin liralara kadar çıkabiliyor, Kartal bölgesinde 4-5 bin lira aralığını bulur.
** Fikirtepe'de bir proje toplam maliyetinin 350 milyon olduğunu ve satışının toplamda 550 milyon olduğunu söyledi. Çok büyük kar oranı gözüküyor...
200 milyon kar demek, Türkiye'nin ilk 100 listesine girer, biz de bakarız kendisini gördüğümüz zaman kendisine bir de plaket veririz. Böyle bir şey yok...
** Orta ve alt gelir grubuna dair genelde üst sekmente yapıldığına dair böyle bir iddia var sizc ede böyle mi?
Bugün inşaat maliyeti standart. Herkesin yaşabileceği tip, bir dairenin maliyeti niyaklaşık olarak bin lira kabul edelim; metrekaresi bin lira oldu. 100 metrekare yapıldığı zaman arsa hariç asgari konuşuyoruz şu anda 100 bin lira. Kenara koyduk arsa maliyeti de oran %40'sa 800 lira oradan geliyor. 1800, 2000 lira diyelim; KDV hariç tabi bunlar. 2000 liranın altında birşey üretebilmeniz için arsanın çok ucuz olması lazım veya bedava olması lazım. Oluyorsa o dediğiniz gerçekleşiyor. İşte burada sıkıntı bu. İlk ev alana avantaj tanıyarak ya da faizsiz kredi tanıyarak bunlarla yapılabilir. Bugün a orta direk dediğimiz kesimin de ev sahibi olması için çok ciddi imkanlar tanınması gerekmektedir. Bunu da özel sektörün yapma şansı yok.
** Peki konut ve ofisin dışında inşaat düşünüyormusunuz AVM gibi
AVM şu anda gündemimizde yok. Ama farklı dönemlerde, farklı fırsatlar gelebiliyor. O zaman değerlendirebiliriz ama şuan için öyle bir projemiz yok.
** Sektöre giriş sebebiniz biraz bahsedebilirmisiniz DKY olarak neler yapmak istiyorsunuz?
Tabi biraz geçmişe gitmek lazım. Biz 2013 senesi itibari ile sektöre daha farklı bir bakış kaliteli bir yaklaşım DKY’nin 3 harfide ordan geliyor oluşturacak şekilde bir yapılanmaya girdik kökleri 1960lara dayanan bir oluşum 53 yıldır faliyette olan bir grup olarak DKY Gayrimenkul ve Yatırım A.Ş., DKY otomotiv ve inşaat A.Ş., DKY sigorta ayrıca Dumankaya Yapı Malzemeleri bu çatı altında sektörde özellikle kentsel dönüşümün çok yoğun olacağı önümüzde 20 yıl var bu dönemde de öncü olma hedefiyle yola çıktık. İnşallah sahada da 1.5 senelik süre içerisinde de 12 bin kişiden fazla kişiyle temasta bulunarak kentsel dönüşüme yeni bakış açısıyla ve yeni bir yaklaşımla cevap verecek bir model oluşturduk.
Bunun bir parçası zaten birazdan sizin sorularınızda vardır diye düşnüyorum, yeni bir hedef oluşturduk. Kente değer katmak kentin değerini arttırmak sadece klasik yapılar yapmak yerine bazı bölgelerde master plan çerçevesinde olmak üzere bir yaklaşım geliştirdik. Buna da Yeniden İstanbul diye bir isim koyduk. Kentsel dönüşüm için oluşturmuş olduğumuz model Yeniden Yenisahra, Yeniden Maltepe, Yeniden Kartal isimlendiriyoruz. Bu yöndeki çalışmalarımız yoğun bir şekilde devam ediyor, inşaat ayağı zaten çalışmalardan sonra şekillenmeye başladı artık ete kemiğe bürünmeye başladı. Yavaş yavaş şeklini alıyor.
** Kentsel dönüşümde bir takım sıkıntılar yaşanıyor. Az önce de bahsettiniz en belirgin örneği de inatçımızın evini yıkarak geçiş süreci sağlandı, belediyeler müdahil oluyor bazen olmuyor bunlar nasıl çözülebilir?
Şimdi kentsel dönüşüm sadece ve sadece bir yere gidip bina dikmek olarak algılamak çok büyük yanlış olur. İşin bir de sosyolojik boyutu var. Oradaki insan yapısı, beklentileri ,saha çalışmaları, ev ziyaretleri fala, az önce bahsettiğim gibi bir çok insanla temasta bulunuyorsunuz ki mesela bir sahada çalışıyorsunuz. Aynı anda 300-500 insanla toplantılar yapıyorsunuz her birinin beklentisi farklı, düşüncesi farklı. Burada önemli olan doğru yönetim yaklaşımı. Eğer başladığınız çizgide devam edebiliyorsanız o çizgiyi bozmuyorsanız zaten günün sonunda firmanın geçmişte yaptığı işler, referanslar, bütün bunlar şu anki sunmuş olduğu imkanlar, projesi hepsi anlatıldığı zaman bu tarz olumsuzlukları yok ediyorsunuz. Sıfıra indirmek mümkün değil tabi, komşuluk ilişkilerinin devam etmeyeceğini düşünüyor. İnsanlar bazen haklı olarak tabi yepyeni bir yapılanma içerisinde, ama biz mahalle konseptini öne çıkardık. O eski komşuluk ilişkilerini yürütebilecekleri eskisi kadar olmasa bile o imkanı tanıyacak şekilde bir yapı düşündük. Aslında insanlar daha fazla ne alabilirim diye düşünüyor. Bu noktada doğru bir yönetim tarzi oluşursa çözümleride olabiliyor. Kendi içlerinde anlaştırabiliyorsunuz insanları, verasette bazı sorunlar olabiliyor, imzadan sonraki sürede bir çok insan ölebiliyor, bu kez çocuklarıyla anlaşmak gerekiyor böyle sıkıntılarda olabiliyor. Tabi tekrar anlatılıyor tekrar izah ediliyor aile arasındaki sorunlar halledilebiliyor. Çok uzun soluklu bir maraton yani sabır gerekiyor bizde bu sabrı hem saha elemanlarımızla hemde merkez kadromuzla göstermeye gayret ediyoruz.
**Şu an saydıklarınıza gore 4 bölgede kentsel dönüşüm hedefiniz var. Özellikle kentsel dönüşüm yapmak istediğiniz bölgeler hangileri?
Şu anda Ataşehir ilçesinde yenisahra bölgesinde baya yoğun bir şekilde çalışıyoruz 140 bin metrekarelik bir alan üzerinde çalışıyoruz. İlk iki etabımızın ön çalışmaları bitti...
** Kaç bin metrekare şu anda?
70 bin metrekare seviyesinde hedefimiz büyük bir ilerleme sağlamak. Önümüzdeki yılda planların bitmesinden sonra inşallah nasipse ilk kazmayı vuran olmak istiyoruz...
** Biraz teknik olacak ama 140 bin metrekarelik alanda kaç konut yapmak istiyorsunuz?
Şimdi o çıkacak olan plana bağlı biz bunları biliyoruz.
** Mesela 3 bin’dir veya 3 bin 500, 4 bin arasıdır aşağı yukarı belli oluyor genellikle rakamlar...
3 bin seviyeleri 1 ve 2 etaplar için oluşabilecek rakamlar. Bu yaklaşık 10 bin konuta denk gelebilecek bir alandır... Bu alan milyon metrekarenin üzerinde bir alan. Yaklaşık olarak 1 buçuk milyon metrekarelik bir alandır. Bizim çalıştığımız alanda. Biz burayı 240 hedefledik ama 200’de bitirebiliriz belki gelişebilir bilemiyorum. Yapılan çalışmanın sonucunda Maltepe’de bir projemiz var. Yine kentsel dönüşüm üzerine burada da çoğunluk sağlandı. Riskli bina açısından başvurular yapıldı. Tespitler yapıldı. Önümüzdeki dönemde de Kağıthane, Haliç bölgesinde buna benzer çalışmalarımız başlayacak.
** Başlad ımı yoksa?
Tabi evet başladı...
** Br kaç firmayla daha görüştük. Onlarda Kağıthane, Haliç bölgesi diyorlar. O bölgede baya kentsel dönüşüm olacak galiba... Kağıthane'de farklı noktalarda projelerimiz var. Bunun dışında Bağdat Caddesi tarafında bir iki noktada yine çalışmalarımız devam ediyor. Bunlar tabi hepsi kademe kademe yavaş yavaş devreye girecek. Esas olarak bizim kentsel dönüşümün dışındada devam eden projelerimiz var. Bir tanesi Kartal Köprüsü üzerinde. 400 dairenin üzerinde Cash and Carry’de olacak içerisinde ofis binası da olacak içerisinde muhtemelen yılın bitimine kalmadan ekim veya kasım aylarında satışa başlayacağız hayırlısıyla. Şu an satış ofisinde hazırlıklar devam ediyor. Şu an Tuzla Aydınlı’da yıllardır proje yapmış olduğumuz Gizlibahçe Konakları'nın hemen karşı sırtında yer alan bir projemiz başlıyor. Bu projede bu senenin başlayan prjelerinden olacak sanırım. 722 tane. Ortağımız Metropolis Gayrimenkul iel birlikte işler geliştiriyoruz. Bizim daha Önce arsa sahibi olduğumuz, Metro bir projemizde de beraber olduk onlarla. Bu iş birliğimiz devam edecek. Ana hatlarıyla Göztepe'de bir projemiz var. Sultanbeyli'de bir projemiz var. Daha sonra devir alacağımız projeler de olacak...
** DKY holding bir koltukta çok karpuz taşıyor
Gayrimenkul bizim ana işimiz. Bir taraftan iş geliştirme noktasında çok seri ve yoğun bir dönem yaşadık. Bunun sonucu meyvelerinide topladık.
** Yurt dışına açılmayı düşünüyormusunuz bu arada?
Yurt dışını şuan düşünmesek de teklifler geliyor doğal olarak. Biz bunları önümüzdeki yıllara sarkıtıyoruz. Bu daha çok hazır olup olmamakla alakalı. Bir organizasyon yapıyorsunuz, iç piyasa odaklı çalışıyorsunuz, bu sistemi alıp dışarda bir yatırım yapmak çok farklı bir şey. İstanbul’da çalışmakla Ankara’da, İizmir’de, Adana’da çalışmak ayrı şeyler. Her yerin kendine göre değerleri var. Her lokasyonun kendine has ihtiyaçları, çalışanlar ne talep ediyor, talebe uygun mu yapıyorsunuz, değişiyor. Bazen öncü olarak siz farklı bir konsepti oraya sunuyorsunuz ama yine de Türkiye ile yurt dışı birbirinden çok farklı kulvarlar. Ama yine de yurt dışı alım talebi artmaya devam ediyor.
** Satışlarınız nasıl?
Biz bu dönemde kampanya ve satışlarımıza başlayacağız. Eylül-ekim gibi faaliyetlerimizi ortaya koyacağız.
** İlgi nasıl peki?
Genel olarak yabancı yatırımcı ilgisi artmış durumda. Ama bu belli bir marka oluşturmuş projeler için geçerli bu da tabi. Körfez, Avrupa ve Rusya bölgesindeki ülkelerden geliyor.
** Vatandaşımızın konut tercihi genel anlamda nasıl?
Son dönemde küçük dairelere doğru bir algı oluştu. Ama ihtiyaca yönelik olarak klasik bildiğiniz 2+1, 3+1 dairelerden oluşuyor. Aile nufüsunun yaşayabileceği daireler bunlar. Dairenin kullanışlılığı bizim en önemli kriterlerimizden bir tanesi. Tabi son dönemde, stüdyo tipi daireler daha düşük bütçeyle daire sahibi olma imkanı sunduğu için tercih ediliyor. Biz projelerimizde bu tip daireleri pek tercih etmiyoruz, Tuzla Aydınlı'daki projemizde, genelde 2+1, 3+1 daireler çoğunlukta. 1+1 daireler çok az sayıda mevcut. O da ayrı bir blokta yer alıyor. Kartal'daki projemizde aynı şekilde olacak. İnsanlar artık oturacakları daireleri görmek istiyorlar. Biz de göstererek aradaki farkı kapatmak istiyoruz.
** Vatandaşımız dairelerde en çok neye dikkat ediyor. Mesela banyoya mı mutfağa mı bakıyor?
Tabi mutfak bayanlar için çok elzem önemli tabi hayatının önemli bir parçası olduğu için mutfağa dikkat ediyorlar. Bir de Türk insanı için vazgeçilmez birşey olan balkon. Mesela bizim kriterlerimiz hem daire içerisinde hem daire dışında tüm alanların kullanışlı olması, oda büyüklükleri açısından şu metrekarenin altında olmamalı, salon büyüklüğü açısından şu büyüklüğün altında olmamalı gibi topladığınız zaman belli bir büyüklüğe ulaşıyor. Tercihlere gore 2+1, 3+1. Bu tercihleri doğru yaptığı zaman kişilerde zaten dikkat ediyor. Özellikle kat planlarını falan hepsine alıcılar dikkat ediyor. Zaten bu konuda net bilgiler zaten yönetici kanunu gereği alıcıya aktarılıyor. Alıcının aldığı daireyi iyice araştırarak alması önemli burada da sosyal ihtiyaçların gereksiz fazlalıkta değil de insanı ihtiyacını karşıması önemli.
** Genel anlamda konutlarda net ve brut arasındaki fark sıkıntısı pek çözülebilmiş değil her halde?
Projemizde amacımız % 70’in altına düşmemek genelde de yakalıyoruz bu seviyeyi...
** 2015’de konut sektörünü neler bekliyor size göre 2014 nasıl bitecek?
2014 seçimlerin yoğun olduğu bir yıl oldu. 2015 haziranda bir seçim daha olacak ama şu an ana seçim dönemi geçmiş durumda. Bunun gayrimenkul sektörüne yasıması geride kaldığı için pozitif olması yönünde beklentiler. 2015'te bir seçim daha var. 2015 hatta 2014’ün bu dönemi, yoğun bir şekilde geçecek diye düşünüyorum. Kısmen ilk yarısında biraz daha yavaşlama hissettik geçen sene 1 milyon 100 bin seviyesinde bir konut satışı vardı Türkiye genelinde. Bu sene de bu rakamın 1 milyonlar seviyesinin altında olmayacağına inanıyoruz, gidişat öyle gösteriyor. Bu rakamların altına düşmeyeceğine inanıyoruz. Çünkü çok yoğun bir nüfus artışından ziyade, evlenme boşanma, taşınma ve kentsel dönüşümde en önemli tetikleyicilerden birisi olmaya başlad. Belli bir miktarda konut yıkalacak, belli miktarda konut yenilenecek böylece. 20 milyon konut yenilenecek. Bu da ciddi bir akım başlatıyor. Bu da kiracı talebi doğuruyor. Mesela Fikirtepe boşaldı. Bu da Kadıköy'ün farklı bölgelerine dağılımaya neden oldu. Bu nedenle kira rakamlarında artış oldu. Ama ben hiç bir zaman bu rakamın 500 binin altına düşeceğine inanmıyorum. benim kanaatim bu tabi. Bu kadar yıllık tecrübele iyi yapılan konutun alıcısı her zaman oluyor yani krizde olsa iş patlasada batsada her zaman iş var ve kazandırır,
** Peki 2015’te stoklar bitecek ve yeni projeler başlıyor bunlarda da %18 KDV var bir çok inşaat firmasının dediği gibi dolara gelen zamlar inşaatlara henüz yansımadı sizce fiyatlar artarmı ?
Şöyle konut sayısının fazlalaşmasından dolayı fiyatlara yansıması çok olmadı. Bence enflasyonun üzerinde bir artış oldu ama maliyetlerde bugün baktığın zaman betondu demirdi... Maliyetler yeteri kadar yansımıyor. % 1 KDV’li konut stoğunun azılıyor olması bi taraftan da fiyatların KDV'li olması fiyatlarında KDV oranı kadar artacağının sinyalini veriyor. Ama bu biraz daha lokasyona bağlı değişir. KDV avantajı müşterinin avantajı ama satış fiyatımızı etkiliyor doğal olarak...
** Türkiye’de konut fiyatları yüksek mi?
Türkiye'de konut fiyatları yüksek değil. Ama şöyle bir şey var, A plus dediğimiz belli bir lokasyon var. Bu da %1’I geçmez. 10 bin dolar 10 bin euro telafüz eden projeler var ama genel olarak baktığımız zaman markalı konut dediğimiz konut dilimi 2 500 liradan 5 bin 5 bin 500 lira gibi. O fiyatlara yoğunlaşan bir fiyat aralığı var. Ataşehir'e gittiğiniz zaman 7-8 bin liralara çıkabiliyor, Bağdat Caddesi'nde 10-12 bin liralara kadar çıkabiliyor, Kartal bölgesinde 4-5 bin lira aralığını bulur.
** Fikirtepe'de bir proje toplam maliyetinin 350 milyon olduğunu ve satışının toplamda 550 milyon olduğunu söyledi. Çok büyük kar oranı gözüküyor...
200 milyon kar demek, Türkiye'nin ilk 100 listesine girer, biz de bakarız kendisini gördüğümüz zaman kendisine bir de plaket veririz. Böyle bir şey yok...
** Orta ve alt gelir grubuna dair genelde üst sekmente yapıldığına dair böyle bir iddia var sizc ede böyle mi?
Bugün inşaat maliyeti standart. Herkesin yaşabileceği tip, bir dairenin maliyeti niyaklaşık olarak bin lira kabul edelim; metrekaresi bin lira oldu. 100 metrekare yapıldığı zaman arsa hariç asgari konuşuyoruz şu anda 100 bin lira. Kenara koyduk arsa maliyeti de oran %40'sa 800 lira oradan geliyor. 1800, 2000 lira diyelim; KDV hariç tabi bunlar. 2000 liranın altında birşey üretebilmeniz için arsanın çok ucuz olması lazım veya bedava olması lazım. Oluyorsa o dediğiniz gerçekleşiyor. İşte burada sıkıntı bu. İlk ev alana avantaj tanıyarak ya da faizsiz kredi tanıyarak bunlarla yapılabilir. Bugün a orta direk dediğimiz kesimin de ev sahibi olması için çok ciddi imkanlar tanınması gerekmektedir. Bunu da özel sektörün yapma şansı yok.
** Peki konut ve ofisin dışında inşaat düşünüyormusunuz AVM gibi
AVM şu anda gündemimizde yok. Ama farklı dönemlerde, farklı fırsatlar gelebiliyor. O zaman değerlendirebiliriz ama şuan için öyle bir projemiz yok.