Arsa tapulu yerler giderek değerleniyor
Fiyat artışları gözleri ikinci nitelikli olarak değerlendirilebilecek arsa tapulu emlaklara çevirdi.
Emlak metrekare fiyatlarının 4.000 TL barajına yaklaştığı İstanbul’da, talepler ikincil nitelikteki gayrimenkullere yoğunlaşmaya başladı. Yaşanan demir fiyatlarındaki hızlı yükseliş, yapı ruhsatı, KDV oranındaki artış, Suriye başta olmak üzere Arap ülkelerinden göç gibi nedenlerle özellikle proje bazlı gayrimenkullerde yaşanan büyük fiyat artışları gözleri ikinci nitelikli olarak değerlendirilebilecek arsa tapulu emlaklara çevirdi.
Altın Emlak Genel Müdürü Hakan Erilkun İstanbul’da Şirinevler, Bağcılar, Esenler gibi şehrin köklü merkezlerinde yer alan, ancak kredi kullanımına uygun olmadığı için nispeten daha uygun fiyattan pazarlanan gayrimenkullere talep arttığına dikkat çekerek şunları söyledi:
“İstanbul’un kent merkezi sayılan bölgelerinde krediye uygun olmayan gayrimenkuller gerek fiyatının uygunluğu gerekse şehir olanaklarının yanında bulunmasından ötürü değer kazanıyor. Avrupa Yakası’nda en fazla Sefaköy, Yenibosna, Zeytinburnu, Şirinevler, Bağcılar, Esenler ve Gaziosmanpaşa, Anadolu Yakası’nda ise Fikirtepe, Kartal (başta Soğanlık) ve Pendik’te bulunan arsa tapulu yerlere özellikle B ve C gelir seviyesine sahip kesimler rağbet gösteriyor."
Gayrimenkul alıcılarının günümüzde artık bilinçli birer emlak yatırımcısı olduğunu söyleyen Hakan Erilkun şöyle devam etti:
“Emlak alıcısı, sadece yaşam alanını değil geleceğe yönelik güvencesini de satın alacağı bilinciyle hareket ediyor. Bu nedenle ikincil nitelikteki bu gayrimenkuller hem kentsel dönüşüm kapsamına gireceği hem de o döneme kadar anında kira getirisi sağlayacağı için alıcıya maliyeti proje nitelikli sıfır gayrimenkule oranla çok daha uygun geliyor. Kentsel dönüşümde ödenecek KDV oranının da yüzde 1 olması alıcı açısından riski bir kez daha minimize ediyor. Dolayısıyla kısa bir süre sonra kentsel dönüşümle yeni bir gayrimenkule masrafsız dönüşebilme ihtimali olan ve o döneme kadar maliyetinin büyük kısmını finanse edecek gayrimenkuller avantajlı sayılıyor.”
Kat irtifaklı veya kat mülkiyetli bir konutun metrekare fiyatının arsa tapulu bir konutla eşdeğer olmadığını, arasındaki fiyat farkının yüzde 30 civarında olduğunu vurgulayan Altın Emlak Genel Müdürü Hakan Erilkun, “İstanbul’da sınırları en geniş olan merkezi ilçelerin başında gelen Bahçelievler’de kat irtifaklı/mülkiyetli 100 metrekare büyüklüğünde yeni bir konutun değeri ortalama 320 bin TL seviyesindeyken aynı büyüklükte arsa tapulu bir gayrimenkulün değeri 160 binTL civarında. Bu tarzda en çok yapının bulunduğu bir başka nokta ise Sefaköy" dedi.
Altın Emlak Genel Müdürü Hakan Erilkun, arsa tapulu yerlerin kredi kullanımına uygun nitelikte olmadığını belirterek, bu tarz gayrimenkulleri alırken dikkat edilmesi gerekenleri şöyle sıralıyor:
- Gayrimenkulün amortisman süresi önemli. Muhtemelen bu tarz yerleri alan yatırımcının ana hedefi kentsel dönüşüm kapsamında yakın bir gelecekte sıfır bir binadan yer edinecek olmasıdır. Ancak bunun için gereken süreye kadar gayrimenkulün kiraya verilmesinden elde edeceği gelirle, yaptığı yatırımın ne kadarını ne kadar sürede refinanse ettiğine dikkat etmesi gerekir. Çünkü buradaki harcama yatırım harcaması olup ikamet amaçlı alım söz konusu değildir. Bu nedenle finansal getiri ve avantajının dikkatle incelenmesi gerekir.
- Kentsel dönüşüm amaçlı bir alım ise, bölgenin kentsel dönüşümdeki hızı, binadaki kat sayısı, malikin arsadaki payı gibi verilere bakılması gerekir.
- Amaç sadece yer edinmek değil, kentsel dönüşümün avantajlı olduğu bir bölgede ve o bölge içinde çok avantajlı bir yapıda yer edinmektir. Arsa payı az ve yüksek katlı bir bina yerine, yüksek arsa paylı ve inşaat alanı yüksek, az katlı yerler her zaman öncelikli olmalıdır.
Altın Emlak Genel Müdürü Hakan Erilkun İstanbul’da Şirinevler, Bağcılar, Esenler gibi şehrin köklü merkezlerinde yer alan, ancak kredi kullanımına uygun olmadığı için nispeten daha uygun fiyattan pazarlanan gayrimenkullere talep arttığına dikkat çekerek şunları söyledi:
“İstanbul’un kent merkezi sayılan bölgelerinde krediye uygun olmayan gayrimenkuller gerek fiyatının uygunluğu gerekse şehir olanaklarının yanında bulunmasından ötürü değer kazanıyor. Avrupa Yakası’nda en fazla Sefaköy, Yenibosna, Zeytinburnu, Şirinevler, Bağcılar, Esenler ve Gaziosmanpaşa, Anadolu Yakası’nda ise Fikirtepe, Kartal (başta Soğanlık) ve Pendik’te bulunan arsa tapulu yerlere özellikle B ve C gelir seviyesine sahip kesimler rağbet gösteriyor."
Gayrimenkul alıcılarının günümüzde artık bilinçli birer emlak yatırımcısı olduğunu söyleyen Hakan Erilkun şöyle devam etti:
“Emlak alıcısı, sadece yaşam alanını değil geleceğe yönelik güvencesini de satın alacağı bilinciyle hareket ediyor. Bu nedenle ikincil nitelikteki bu gayrimenkuller hem kentsel dönüşüm kapsamına gireceği hem de o döneme kadar anında kira getirisi sağlayacağı için alıcıya maliyeti proje nitelikli sıfır gayrimenkule oranla çok daha uygun geliyor. Kentsel dönüşümde ödenecek KDV oranının da yüzde 1 olması alıcı açısından riski bir kez daha minimize ediyor. Dolayısıyla kısa bir süre sonra kentsel dönüşümle yeni bir gayrimenkule masrafsız dönüşebilme ihtimali olan ve o döneme kadar maliyetinin büyük kısmını finanse edecek gayrimenkuller avantajlı sayılıyor.”
Kat irtifaklı veya kat mülkiyetli bir konutun metrekare fiyatının arsa tapulu bir konutla eşdeğer olmadığını, arasındaki fiyat farkının yüzde 30 civarında olduğunu vurgulayan Altın Emlak Genel Müdürü Hakan Erilkun, “İstanbul’da sınırları en geniş olan merkezi ilçelerin başında gelen Bahçelievler’de kat irtifaklı/mülkiyetli 100 metrekare büyüklüğünde yeni bir konutun değeri ortalama 320 bin TL seviyesindeyken aynı büyüklükte arsa tapulu bir gayrimenkulün değeri 160 binTL civarında. Bu tarzda en çok yapının bulunduğu bir başka nokta ise Sefaköy" dedi.
Altın Emlak Genel Müdürü Hakan Erilkun, arsa tapulu yerlerin kredi kullanımına uygun nitelikte olmadığını belirterek, bu tarz gayrimenkulleri alırken dikkat edilmesi gerekenleri şöyle sıralıyor:
- Gayrimenkulün amortisman süresi önemli. Muhtemelen bu tarz yerleri alan yatırımcının ana hedefi kentsel dönüşüm kapsamında yakın bir gelecekte sıfır bir binadan yer edinecek olmasıdır. Ancak bunun için gereken süreye kadar gayrimenkulün kiraya verilmesinden elde edeceği gelirle, yaptığı yatırımın ne kadarını ne kadar sürede refinanse ettiğine dikkat etmesi gerekir. Çünkü buradaki harcama yatırım harcaması olup ikamet amaçlı alım söz konusu değildir. Bu nedenle finansal getiri ve avantajının dikkatle incelenmesi gerekir.
- Kentsel dönüşüm amaçlı bir alım ise, bölgenin kentsel dönüşümdeki hızı, binadaki kat sayısı, malikin arsadaki payı gibi verilere bakılması gerekir.
- Amaç sadece yer edinmek değil, kentsel dönüşümün avantajlı olduğu bir bölgede ve o bölge içinde çok avantajlı bir yapıda yer edinmektir. Arsa payı az ve yüksek katlı bir bina yerine, yüksek arsa paylı ve inşaat alanı yüksek, az katlı yerler her zaman öncelikli olmalıdır.