Arsa karşılığı daire alanların vergi ödemeleri farklılık gösterir!

Bu uygulamada arsa sahibi, arsasının konumuna göre inşaat firmasından belli oranda daire talep etmektedir.  
Alınan dairelerin değerlendirilmesinde, vergi yönünden farklı yükümlülükler ortaya çıkabilmekte bazı durumlarda da vergi söz konusu olmamaktadır.

MİRAS VEYA BAĞIŞ

Arsanın miras veya bağış yolu ile edinilmesi halinde;

- Arsanın belli sayıda daire karşılığında inşaat firmasına verilmesi,

- inşaat firmasından alınan dairelerin de satılması durumunda, bu satıştan elde edilen gelir, "değer artışı kazancı" olarak Gelir Vergisi'ne tabi tutulmuyor.

Danıştay, bu gibi durumlarda "Gelir Vergisinin söz konusu olmadığı yönünde" kararlar veriyordu. Ancak, Maliye'nin uygulaması farklı olabiliyordu.

Son olarak Maliye de Danıştay'ın çizgisine geldi ve ivazsız (yani miras ve bağış yolu gibi karşılıksız) edinilen gayrimenkullerin, inşaat firmasına kat karşılığı verilmesi sonucu, arsa sahibine isabet eden dairelerin elden çıkartılmasından yani dairelerin satılmasından doğan kazancın, gelir vergisine tabi tutulmayacağını açıkladı (Maliye Bakanlığı Gelir Vergisi Sirküleri, 25.3.2011 Tarih ve GVK 76/2011-2. Sayılı).

SATIN ALINAN ARSA

Satın alınan arsanın, daire karşılığında inşaat firmasına verilmesi ve alınan dairelerin satılması olayını, ikili bir ayınma göre ele almakta yarar var. 1. Arsanın 5 Yıl İçinde Müteahhide Verilmesi:

Arsanın, satın alma tarihinden itibaren 5 yıl içinde müteahhide verilmesi ve alman dairelerin de kısmen veya tamamen satılması halinde, bundan doğan kazanç gelir vergisine tabi tutulur.

Maliye Bakanlığı'na yansıyan bir olayda; 30 Nisan 2007 tarihinde alınan bir apartman dairesinin, diğer maliklerle birlikte 2010 yılında kat karşılığında müteahhide verildiği, bu aşamada müteahhit tarafihdan verilecek yeni dairenin iktisap (edinme) tarihinin ne olacağı ve söz konusu gayrimenkulün 2012 yılında satılması halinde, "değer artışı kazancı" oluşup oluşmayacağı sorulmuştur.

Maliye de;

- Gayrimenkulün mülkiyetinin kazanılmasının, tapuya tescille doğacağını belirterek, "iktisap tarihi" olarak tapu tescil tarihinin esas alınması gerektiğini belirtmiştir.

- 30 Nisan 2012 tarihinde satın alman gayrimenkulün, 2010 yılında kat karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden, yerine yeni bir gayrimenkul alınması "yeni bir edinim olarak" kabul edilmiş ve o gayrimenkulün (müteahhidin verdiği dairenin) tapuya tescil tarihi "iktisap tarihi" olarak kabul edilmiştir.

- Başkaca bir gayrimenkul alım satımında bulunmaksızın, söz konusu gayrimenkulün iktisap tarihinden itibaren "beş yıl içinde satılması" halinde, elde edilecek kazancın "değer artışı kazancı olarak vergilendirilmesi gerekir" seklinde idari görüş vermiştir (Maliye Bakanlığı Gelir İdaresi Başkanlığı İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığı Özelgesi, 16 Şubat 2012 Tarih ve GVK Mük.80567 sayılı).

2. Arsanın 5 yıl Geçtikten sonra müteahhide Verilmesi:

Satın alman arsanın, 5 yıl geçtikten sonra müteahhide verilmesi olayında, alınan dairelerin elden çıkartılması özellik arz ediyor.

a) Tamamının Bir Kişiye Satılması: Alınan dairelerin tamamının bir kişiye satılması halinde, satıştan doğan kazanç gelir vergisine tabi tutulmaz.

b) Alınan Dairelerin Ayrı Kişilere Satılması: Alınan dairelerin ayn kişilere, devamlılık arz edecek şekilde (yani yıl içinde birden fazla satış veya arka arkaya iki yılda en az birer satış) halinde, Maliye olayın "ticari kazanç" olarak vergilendirileceği görüşündedir.

Nitekim, bu konuda Maliyeye yansıyan bir olayda;

- 1991 ve 1999 yıllannda satın alınan arsalar, 2008 yılında kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile müteahhide verilmiş. Arsa sahibi, aldığı dairelerden; 2009 yılında birden fazla, 2010 yılında 1 adet olmak üzere "birbirini izleyen yıllarda satış işleminin yapılması nedeniyle, elde edilen gelirin ticari kazanç' hükümlerine göre vergilendirilmesi gerekir" şeklinde idari görüş bildirilmiştir (Maliye Bakanlığı, Gelir İdaresi Başkanlığı, Ankara Vergi Dairesi Başkanlığı, 20 Şubat 2012 Tarih ve 3711/118-253 sayılı özelge).

ARSA SAHİBİNE VERGİ

Yukandaki açıklamalardan ve dayanağı olan özelgelerden de fark edileceği üzere, Maliye; (ivazsız intikal yani miras ve bağış hariç), arsanın kat karşılığında müteahhide verilmesi olayında, "satış ne zaman yapılırsa yapılsın" yıl içinde birden fazla kişiye satışı veya arka arkaya en az birer satışı, "devamlılık" olarak nitelendirerek "ticari kazanç" hükümlerine göre vergilendirmektedir.

Arsa sahiplerinin ileride yüklü gelir veıgısi, KDV ve vergi ziyaı cezaları ile gecikme faizine muhatap olmamak için arsalarım müteahhide verirken ve sözleşme yaparken, konuya çok iyi hakini olan birinden danışmanlık hizmeti almalarında yarar var.