Alacağınız evin gerçek değerini nasıl bulursunuz?
Almak istediğiniz evi belirlediniz ancak ödeyeceğiniz fiyat evin gerçek değeri mi, yoksa değerinden fazla mı ödüyorsunuz? Bu yazımızda istenen fiyatın doğru fiyat olup olmadığını nasıl belirleyebileceğinizi üç farklı yöntem ile anlatacağız.
1- Aylık Kira Bedeline Göre Değerinin Belirlenmesi
Kira bedeline göre evin değerinin belirlenmesi, en basit ama en gerçekçi yöntemdir. Zaten herhangi bir varlığın fiyatı, o varlığın ilerleyen yıllarda sahibine kazandıracağı paranın bugünkü değeri olarak hesaplanır. Evin kira bedelini sahibine kazandırdığı para olarak alırsak, önümüzdeki senelerde alınacak toplam kira tutarını (aşağıda detaylandırdığımız) belirli çarpanlar kullanarak evin değerini belirleyici bir faktör olarak kullanabiliriz. Daha basit olarak ifade edersek, kira bedeli yüksek bir evin değeri daha yüksek, kira bedeli düşük bir evin değeri de daha düşük olmalıdır.
Türkiye genelinde ev değerleri ortalama 214 aylık kira bedeli olarak hesaplanırken, İstanbul'da ise bu çarpanın ortalaması 212 ay. Yani bir ev yatırımının geri dönüş süresi Türkiye'de yaklaşık 18 yıl olarak hesaplanabilir.
Burada dikkat edilmesi gereken bir konu ise, çok yüksek değerli evlerde bu çarpanlar oldukça artabiliyor, yani yatırımın geri dönüş süresi uzayabiliyor. Özellikle değer milyonları bulduğunda kira çarpanları 30 hatta 40 yıla kadar çıkabiliyor.
Genel olarak kabul gören süreler ise işyerleri için 14-16 yıl, konutlar için ise 17-20 yıldır. Bu durumda ortalama 214 aylık kira bedelinin evin fiyatını verdiği kabul edilebilir. Mesela, almak istediğiniz veya muadili bir evin kira ederinin 1.500 TL oluğunu varsayalım. Bu durumda evin piyasa değerini 321.000 TL (214*1.500 TL) olarak hesaplayabiliriz.
2- Konum ve Özelliklerini Kıyaslayarak Fiyatının Belirlenmesi
Bu yöntem halk arasında en çok kullanılan yöntemdir, ancak tek başına yeterli değildir.
Bir evin konumu, fiyatını belirleyen en önemli faktördür. Sadece ilçe değil mahalle, hatta evin sokağı bile oldukça önemli farklara yol açabilmektedir. Almak istediğiniz eve benzer konumda bulunan diğer satılık evlerin fiyatlarını büyük emlak sitelerini araştırıp bularak alacağınız ev ile karşılaştırmanız oldukça önemli. Bu sayede evin muadillerinin ortalama fiyatını belirlemiş olursunuz. Bu yöntemin sağlıklı olabilmesi için kıyasladığınız evlerle almak istediğiniz evin çok yakın özelliklere sahip olması gereklidir.
Aşağıda sayacağımız özellikler, konuta değer katan özelliklerdir. Kıyaslama yaparken bu özelliklerin hem kendi alacağınız evde hem de kıyaslama yapacağınız evde olup olmadığının kontrol etmelisiniz.
Konutlara ek değer katan özellikler:
1- Merkezi konumda bulunması
2- Ulaşım olanaklarının zengin olması
3- Yeni bina olması
4- Dairenin ışık alan (güney) cephede olması
5- Dairenin ön cephede yer alması
6- Dairenin ara katta yer alması
7- Binada asansör bulunması
8- Havuzunun olması
9- Manzaraya sahip olması
10- Ortak alanların olması (Spor salonu, Sosyal tesis vb.)
3- Emlak Ofislerinden Araştırarak Fiyatının Belirlenmesi
Almak istediğiniz evin çevresindeki emlak ofislerine çevredeki benzer evlerin metrekare (m2) başına fiyatlarını sormayı atlamayın. Bu yöntem gayrimenkul değerleme uzmanlarının da kullandıkları bir yöntemdir. Gayrimenkul değerleme uzmanı en az üç emlak ofisinden benzer evlerin tahmini m2 fiyatını alır ve değerini ölçmeye çalıştığı evin metrekaresiyle çarpar. Ancak emlak ofisleri evin içerisini, değer katan ek özelliklerini vb. faktörleri görmeden fiyat verdikleri için emlakçılardan alacağınız fiyat net olmasa da bir fikir verecektir.
En sık kullanılan değerleme yöntemi, bu üç yöntemi de kullanarak bulunacak olan sayıların ortalamasını almaktır. Evi nakit (kredi kullanmadan) almayı planlıyor ve bu işleri bir uzmanın yapmasını istiyorsanız normalde bankaların çalıştığı profesyonel gayrimenkul değerleme uzmanlarıyla belirli bir ücret karşılığında anlaşarak bireysel olarak bu konu için görevlendirme imkanınız da mevcut.
Krediyle Ev Alanlar İçin Ekspertiz Raporunu Kullanmak
Eğer almak istediğiniz evi krediyle almayı planlıyorsanız, bankanın gönderdiği gayrimenkul değerleme uzmanının (eksperin) belirlediği fiyatı genellikle doğru kabul edebilirsiniz. Eğer belirlenen fiyatla ilgili ciddi bir olumsuzluk görüyorsanız, biraz ısrar ederek bu rapora baz olan faktörleri inceleyip düzeltmeniz mümkün olabilir. Ancak bilmeniz gerekir ki genellikle itirazlar sonucu değiştirmiyor, bunun yerine almak istediğiniz evle ilgili daha önceden bilmediğiniz bir olumsuzluğu öğrenmenize yarıyor. Bundan dolayı ekspertiz raporunu, fiyatlara itiraz için değil, almak istediğiniz evi detaylı olarak tanımak için incelemeniz daha akılcı olacaktır.
Kira bedeline göre evin değerinin belirlenmesi, en basit ama en gerçekçi yöntemdir. Zaten herhangi bir varlığın fiyatı, o varlığın ilerleyen yıllarda sahibine kazandıracağı paranın bugünkü değeri olarak hesaplanır. Evin kira bedelini sahibine kazandırdığı para olarak alırsak, önümüzdeki senelerde alınacak toplam kira tutarını (aşağıda detaylandırdığımız) belirli çarpanlar kullanarak evin değerini belirleyici bir faktör olarak kullanabiliriz. Daha basit olarak ifade edersek, kira bedeli yüksek bir evin değeri daha yüksek, kira bedeli düşük bir evin değeri de daha düşük olmalıdır.
Türkiye genelinde ev değerleri ortalama 214 aylık kira bedeli olarak hesaplanırken, İstanbul'da ise bu çarpanın ortalaması 212 ay. Yani bir ev yatırımının geri dönüş süresi Türkiye'de yaklaşık 18 yıl olarak hesaplanabilir.
Burada dikkat edilmesi gereken bir konu ise, çok yüksek değerli evlerde bu çarpanlar oldukça artabiliyor, yani yatırımın geri dönüş süresi uzayabiliyor. Özellikle değer milyonları bulduğunda kira çarpanları 30 hatta 40 yıla kadar çıkabiliyor.
Genel olarak kabul gören süreler ise işyerleri için 14-16 yıl, konutlar için ise 17-20 yıldır. Bu durumda ortalama 214 aylık kira bedelinin evin fiyatını verdiği kabul edilebilir. Mesela, almak istediğiniz veya muadili bir evin kira ederinin 1.500 TL oluğunu varsayalım. Bu durumda evin piyasa değerini 321.000 TL (214*1.500 TL) olarak hesaplayabiliriz.
2- Konum ve Özelliklerini Kıyaslayarak Fiyatının Belirlenmesi
Bu yöntem halk arasında en çok kullanılan yöntemdir, ancak tek başına yeterli değildir.
Bir evin konumu, fiyatını belirleyen en önemli faktördür. Sadece ilçe değil mahalle, hatta evin sokağı bile oldukça önemli farklara yol açabilmektedir. Almak istediğiniz eve benzer konumda bulunan diğer satılık evlerin fiyatlarını büyük emlak sitelerini araştırıp bularak alacağınız ev ile karşılaştırmanız oldukça önemli. Bu sayede evin muadillerinin ortalama fiyatını belirlemiş olursunuz. Bu yöntemin sağlıklı olabilmesi için kıyasladığınız evlerle almak istediğiniz evin çok yakın özelliklere sahip olması gereklidir.
Aşağıda sayacağımız özellikler, konuta değer katan özelliklerdir. Kıyaslama yaparken bu özelliklerin hem kendi alacağınız evde hem de kıyaslama yapacağınız evde olup olmadığının kontrol etmelisiniz.
Konutlara ek değer katan özellikler:
1- Merkezi konumda bulunması
2- Ulaşım olanaklarının zengin olması
3- Yeni bina olması
4- Dairenin ışık alan (güney) cephede olması
5- Dairenin ön cephede yer alması
6- Dairenin ara katta yer alması
7- Binada asansör bulunması
8- Havuzunun olması
9- Manzaraya sahip olması
10- Ortak alanların olması (Spor salonu, Sosyal tesis vb.)
3- Emlak Ofislerinden Araştırarak Fiyatının Belirlenmesi
Almak istediğiniz evin çevresindeki emlak ofislerine çevredeki benzer evlerin metrekare (m2) başına fiyatlarını sormayı atlamayın. Bu yöntem gayrimenkul değerleme uzmanlarının da kullandıkları bir yöntemdir. Gayrimenkul değerleme uzmanı en az üç emlak ofisinden benzer evlerin tahmini m2 fiyatını alır ve değerini ölçmeye çalıştığı evin metrekaresiyle çarpar. Ancak emlak ofisleri evin içerisini, değer katan ek özelliklerini vb. faktörleri görmeden fiyat verdikleri için emlakçılardan alacağınız fiyat net olmasa da bir fikir verecektir.
En sık kullanılan değerleme yöntemi, bu üç yöntemi de kullanarak bulunacak olan sayıların ortalamasını almaktır. Evi nakit (kredi kullanmadan) almayı planlıyor ve bu işleri bir uzmanın yapmasını istiyorsanız normalde bankaların çalıştığı profesyonel gayrimenkul değerleme uzmanlarıyla belirli bir ücret karşılığında anlaşarak bireysel olarak bu konu için görevlendirme imkanınız da mevcut.
Krediyle Ev Alanlar İçin Ekspertiz Raporunu Kullanmak
Eğer almak istediğiniz evi krediyle almayı planlıyorsanız, bankanın gönderdiği gayrimenkul değerleme uzmanının (eksperin) belirlediği fiyatı genellikle doğru kabul edebilirsiniz. Eğer belirlenen fiyatla ilgili ciddi bir olumsuzluk görüyorsanız, biraz ısrar ederek bu rapora baz olan faktörleri inceleyip düzeltmeniz mümkün olabilir. Ancak bilmeniz gerekir ki genellikle itirazlar sonucu değiştirmiyor, bunun yerine almak istediğiniz evle ilgili daha önceden bilmediğiniz bir olumsuzluğu öğrenmenize yarıyor. Bundan dolayı ekspertiz raporunu, fiyatlara itiraz için değil, almak istediğiniz evi detaylı olarak tanımak için incelemeniz daha akılcı olacaktır.