Kentsel dönüşümün öncüsünden ada formulü!

İstanbul Nişantaşı’nın en büyük dönüştürücülerinden Keten İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Selahattin Keten’le emlak sektörü ve dönüşüme ilişkin Emlaeki.com olarak keyifli bir sohbet gerçekletirdik…

** Keten İnşaat nasıl doğdu bugüne dek nasıl geldi?
Bizimkisi aile şirketi. Babam Ali Keten tarafından kuruldu 1977 yılında. Ortaklı bir şirketti. İlk başta babam, amcam falan daha sonra aile genişleyince bozuldu ortaklık. Ben kardeşlerimle beraber devam ediyorum. Amcamda yine cocuklarıyla beraber devam ediyor, hepimiz bu kulvarlardayız yine. Bu bölgede inşaatlar yapıyoruz.



** Peki projelerinizden biraz bahsedebilir miyiz? Keten İnşaat ne yapar?
Biz yıllardır kentsel dönüşüm adı altında yapılmaya başlanan, Nişantaşı, Kadıköy bölgesinde eski binaları yıkıp yeni binaları yapıyoruz. Yaklaşık 20-25 yıl kadardır.

** Siz kentsel dönüşümün öncü firmalarından birisiniz?
Tabi bu konuda çok fazla bir tevazu göstermeyeceğim. Biz yıllar öncesinden bunları yapıyorduk. Artık ömrünü tamamlamış depreme dayanıksız olan binaları yıkıp yeniden yapmayı.

Daha sonra bu 6306 sayılı yasa çıkınca, hızlı bir şekilde kentsel dönüşüm adı altında kenti yaşanmaz hale getirdik. Afet yasasıyla beraber kentsel dönüşüm bir rant kapısı halini aldı kentsel dönüşümden çok rantsal dönüşüme döndü. Yasanın çıkış nedeni belliydi, yaşama imkanı olmayan çürük zeminli bozuk zeminli binaların islah edilmesi manasında çıkmıştı ama ne oldu? 

Tüm yeşil alanların hepsini imara açtık ve ne yaptık büyük AVM’ler konutlar, rezidanslar yaparak şehri artık yaşanmaz hale getirdik.

En sonra Van Erçiş’te bir atağa kalktık bu yasayı tekrar yürürlüğe koyduk ama tam olarak yine çıkmadık kat mülkiyeti yasasıyla çelişen bir çok yerler var. İnsanlar bu konuda çok belli belirsiz tedirginlikler içindeler, ama bir şekilde de kentsel dönüşüm adı altında binalar yapılıyor. Bu da çok fazlalaştı. Bir sokağa girdiğiniz zaman 15 20 tane yıkılan yıkılmakta olan bina görüyorsunuz. 

Bununla beraber sorun alt yapıda elektrik hatlarını yenilemiyoruz, kanalizasyonu yenilemiyoruz onlarda zamanla sorun olmaya başlıyor bakıyorsunuz bir yağmur yağdığı zaman ortalıkta seller olmaya başlıyor. 

Eskiden 10 daire olan yere siz şimdi 20 daire yapıyorsunuz ve inşaatın metrekaresini arttıyoruz ve ne oluyor? Yoğunluğu arttırıyosunuz, trafiğe 5 araba çıkacakken 15 araba çıkmaya başlıyor. Bir binada 10 kişi otururken biz onu 15 kişi yapıyoruz bunun trafiğiydi, haberleşmesiydi, kanalizasyonuydu, hepsi yoğunluğu arttırıyor. 

İstanbul’un bir ucundan bir ucuna gitmeye kalktığınız zamanda 3-4 saat trafikte kalmak zorundasınız. Altyapıyı genişletemedik ve hala kentsel dönüşüm adı altında yüzlerce binlerce AVM’ler yapıyoruz, rezidanslar yapıyoruz, sürekli konutlar yapıyoruz, artık şehir içinden çıkılmaz hale geliyor.

Bir çok toplantıda da bahsettik bundan. Kentsel dönüşümü ada bazında yapalım parsel bazında değil. Ada bazında olunca yeşil alanı okulu, kendi içinde küçük alışveriş kültürü için merkezleri, marketiydi kasabıydı; ticaret yönünde de yaparsanız. Bu yönde de bir istihdam sağlarsınız ama biz insanları devamlı AVM’lere sokmaya çalışıyoruz, İstanbul’da olan AVM sayısı avrupada olan tüm AVM sayılarından çok çok daha fazla.




** Kentsel dönüşüm İstanbul’un altyapısında ileride bir çöküşe neden olabilir...
Yenilenmediği sürece tabiki olacak

** Peki sizce bu yasa yanlış mıydı?
Yasa çıkış amacından çok uzaklaştı. Amacı depreme dayanıklı binaların yapılmasıydı. Tamam eyvallah... Bununla beraber siz yeşil alanların hepsini imara açtınız. İstanbul’da artık ciddi anlamda yeşil alan kalmadı. 3. Köprü ve 3. Havalimanı'nın yapılması zaten buraya büyük bir göç alacak ve buranın nüfusunu arttıracak. Biz sürekli her tarafa AVM, rezidans yapmakla şehri büyütmekten başka bir şey yapmıyoruz.


** Eskiden mi daha zordu kentsel dönüşüm şimdi mi daha zor?
Eskiden çok daha zordu. Mesela çok küçük bir hissesi bile olsa binayı yıkamıyordunuz şimdi ise 3’te 2 çoğunluğu sağladığınız zaman binayı çok rahat bir şekilde yıkıp yapabiliyorsunuz.

** O zaman şunu anlıyorum eskiden zordu ama daha sağlıklı yürüyordu bu iş...
Evet daha sağlıklı yürüyordu, mülkiyet hakkı kutsaldı siz birşey yaptırmak istemiyorsanız kimse size çürük raporu veya başka şekillerde o binayı size yıktıramıyordu.

** Bazı bölgelerde belediyede işin içine girerek kentsel dönüşüm yapıyorlar, ada bazında mesela bazı insanlar satmak istemiyor. Ama belediye girerek insanları bir şekilde zorla yerlerinden çıkartıyor.
Bunun örneği Sulukule... Orada kendi kültüründe yaşayan bir halk vardı o insanları oradan çıkardınız ve attınız... Orayı tamamen bir rant merkezine çevirdiniz. O zaman işte kentsel dönüşüm amacından uzaklaşmış oluyor o insanların bi kültürleri vardı komşuluk ilişkileri vardı. 

** Peki neden Nişantaşı? 
Ciddi anlamda yapmış olduğumuz işler vardır. Keten ismi bir marka olmuştur. Bunu hiç bozmadan bizim için once müşteri memnuniyeti daha sonra para ve ticari amaç geliyor. Biz burada 30 yıldır insanların binalarını yıkıp yeniden yapıyoruz ve hiç birisiyle hukuki anlamda bir sorun yaşamıyoruz. İllaki ufak tefek sorunlar oluyor ama biz bunu minimuma indiriyoruz. Ve burası eski yerleşim yeri olduğu için hepsi ömrünü tamamlamış binalar onları yıkıp şuan ki emlak mevzuatına gore yenileyip insanların kullanımına sunuyoruz.



** 30 yılda kaç tane bina yenilediniz?
100’den fazla bina yeniledik.

** Keten Haliç, Keten Erenköy, biraz bunlardan bahsetsek?
Keten Haliç Tarihi Yarımada’nın son parçalarından biri. Tam ana cadde üzerinde. Burada 60 dairelik bir projemiz var ve tamamen kendi öz sermayemiz kaynaklarımızla yapıyoruz. Şu anda satışta olan bir projemiz. Orada da o bölgenin kalitesinden daha yüksekte bir kalitede bir proje yapıyoruz. Tabi yine kendi kalitemizi düşürmeden hatta kalitemizin üzerine çıkan bir proje. Akıllı ev sistemi, altında fitness salonumuz var. Bazı şeyleri yapamıyoruz, metrekare küçüklüğünden dolayı Nişantaşı'nda. Ama orada metrekaremiz büyük olduğu için kalitemizi ortaya koyma şansını elde ediyoruz. Bu şekilde bir kaç projemiz daha olacak.

** Prim beklentileriniz nedir? 
En az yüzde 30 yüzde 40 kar eder,

** Yabancı ilgisi var mı peki projelerinize ?
Tabi tabi daha çok Arap müşterilere sattığımız bir bölgedir orası.

** Peki Nişantaşı'nda ne yaparsanız yapın satar diye bir algı var bu doğru mu?
Yanlış kesinlikle yanlış. Çünkü buradaki müşteri ne istediğini bilen ve kaliteden anlayan müşteri. Buraya bir kaç müteahhit girdi ve satamadılar zarar ettiler. Burada müşterinin ne istediği belli burada altın kaplama musluk yapın satamazsınız. Buranın belli bir kalitesi insanların istekleri var onları yaptığınız sürece satarsınız.

** Yeni yatırımlar yeni projeler?
Şu anda yapılmakta olan 16-17 tane projemiz var ve hala yıkımı süren 6-7 tane projemiz var. Bunların tamamını 2 buçuk yıl gibi bir sürede tamamlayıp teslim edeceğiz.

** İstanbul’un başka yerlerinde var mı proje?
Kadıköy yakasında var, Beşiktaş’ta, Levent’te, Şişli’de var...

**Bunların hepsi kentsel dönüşüm?
Tabi tabi..

** Bu bölgeler dışında İstanbul’da yatırım yaptınız mı? 
Yok hayır biz öyle çok inşaat yapalım derdinde değiliz. Biz kalitemizi bozmadan butik işler yapmak istiyoruz. Gidip bir mağazadan elbise alırsanız bu butik işe girmez, ama bir terziye giderseniz kendi üzerinize gore diktirirseniz bu butik işe girer. Bizde çok inşaat yapıpta kalitemizi kaybetmek istemiyoruz. Biz bir ekip olarak çalışıyoruz en iyisini en güzelini yapmaya çalışıyoruz.

** Uzun zamandır inşaat işindesiniz ve güzel işler yapıyorsunuz hiç ortaklık veya yabancı ortaklık teklifi geldi mi?
Çok geldi ama kabul etmedik. kardeşlerim var 2 tane. Biz aile şirketiyiz bu şekilde yolumuza devam ediyoruz. Başkasının parasıyla iş yapmak bize göre değil. Bir de ister istemez kalitenize müdahale edecekler. Çünkü bizim maliyetlerimiz diğer müteahhitlere gore çok daha fazla, diğer yatırımcı ortak para kazanmak amacıyla size ortak oluyor. Kalitenizi bozmak zorunda kalacaksınız biz o tür bir işe girmeyelim diyoruz




** Yani önce paramı kalite mi denildiği zaman siz kaliteyi tercih ediyorsunuz?
Evet kaliteyi tercih ediyoruz.

** İnşaatta ciddi bir büyüme var. Bu konuda siz ne düşünüyorsunuz?
En son van depreminden sonra buraya ağırlık arttı, belki de açığı kapatmak için inşaata müthiş derecede bir ağırlık var. Ama bugün inşaat sektöründe ciddi bir arz talep dengesizliği var, yapılan konutla satılan konut arasında ciddi bir fark var.

5 sene sonra ancak şuanki yapı stoğu tüketilebilir. Şu anda 1 milyonun üzerinde bir yapı stoğu var. Bunun bir şekilde eritilmesi lazım. Bununla birlikte imar mevzuatında da ciddi değişiklikler yapılması lazım. 

Şimdi Kadıköy yakası için söylüyorum orada ciddi bir imar var 2,07 dediğimiz bir emsal var o emsalden zamanındaki müteahhitler bütün metrekare alanını kullanmışlar. Şimdi yaptığınız zaman 2,07+yüzde 20 gibi bir artış oldu yaptığınız zaman metrekareler çok küçük oluyor. Insanlar 130 metrekarede otururken siz onları 70-80 metrekareye mahkum ediyorsunuz. Ama bir şekilde bu insanlar yıktırıp yaptırmak zorundalar birde deprem gerçeği var, o yüzden belediyelerin bir çözüm bulması lazım. Kadıköy yakasında fazlasıyla yapı stoğu oluştu. 

Demin söylediğim ada yapısında inşaat yapılması çok önemli şöyle bir bakıyorsunuz bir sürü bina var ama hiç biri bir birine uymuyor. Müthiş derece bir başı boşlukluk var. birde şu var otopark yönetmeliğinden dolayı baktığınız zaman hiç bir binanın ağacı yoktur. Ne yapıyoruz eskiden ağacı bahçesi olan bir yeri otopark yapmak için bütün zemini harfi ediyoruz.

Çok acı ama gerçek heryeri beton yapıyoruz. Bu bizim ayıbımız bakın yeni yapılan binaların hepsine hiç birisinde ağaç göremezsiniz kolay kolay, zemine otopark koymak için bütün ağaçları kesiyorlar.

** 20 sene sonra İstanbul’u mimari olarak nasıl görüyorsunuz?
Şu anda bile uçakla yaklaştığınız zamanda İstanbul'un ne kadar karmaşık, çirkin ve rezil bir vaziyette olduğunu görüyorsunuz belkide sokağa çıkamayacağız, şu anda İstanbul’da bin 200’den fazla sokağa itfaiye araçları giremiyor. 

Haberlerde görüyoruz mesela itfaiye geç kaldı yok öyle oldu yok böyle oldu, gidemiyorki sokaklardan dönemiyor bir sürekli olarak kentsel dönüşüm adı altında projeler yapıyoruz, rezidanslar yapıyoruz avm’ler yapıyoruz. 

Nefes alacak yerimiz kalmayacak daha 20 sene sonra bu tamamiyle rantsal bir dönüşüm herkes bir şekilde bundan besleniyor. Iktidarda muhalefette müteahhitte besleniyor herkes bir şekilde besleniyor. Kimsede şuanda işine gelmediği için kesmek istemiyor.

Peki mimari açıdan en beğendiğiniz ülke veya şehir var mı?
Bundan yaklaşık 1 ay önce eski cumhurbaşkanımız Abdullah Gül Roma’ya gitti. Kendisi dediki 'hayran oldum hiç AVM yok. hiç çok katlı bina yok.' Bizde kafanızı nereye çevirseniz AVM var, gökdelen var plansızca... 

İstanbul’un artık bir tarihi sülieti kalmadı eskiden bir turist kafilesi geldiği zaman bir topkapı sarayına götürülürdü. Şimdi gelen turistleri AVM’lere götürüyoruz bilmem ne tower’lar var oralara götürüp gezdiriyoruz. Yani bizim imar anlayışımız bu oldu.

** Yani Avrupa’dan çok Avrupalı olduk
Avrupa'nın genelinde bile İstanbul’da olan kadar AVM yok ki.

**Peki inşaatın dışında bir alanda yatırım düşünüyor musunuz?
Yok hayır bizim işimiz inşaat bizim müşteri portföyümüz belli. İnsanların ne istediğinide biliyoruz.
O yüzden ihtiyaçlara cevap verebilecek pozisyondayız. Ama mega projelerde ciddi sıkıntı var.